Какие проблемы Вы считаете наиболее важными для Пермского региона в целом?
Цифра недели
Доросла ли Пермь до индустриальных парков?
Коммерческая недвижимость в Перми и Пермском крае является одним из наиболее инвестиционно-востребованных сегментов, согласно мнениям экспертов. Однако, есть ли на территории краевой столицы и края полноценные индустриальные парки, удовлетворяющие потребностям регионального или даже федерального уровня. О специфике индустриальных парков в России и в Пермском крае в частности, о их доходности, перспективах и проблемах порталу «Метросфера» рассказал Генеральный директор ООО «Мегасервис», ООО «Логипорт» Тарас Рыжук.
Тарас Вячеславович, скажите, пожалуйста, сколько на сегодняшний существует индустриальных парков в Перми и Пермском крае?
- Если говорить о «гринфилдах», то ровно 0 (ноль!). За последние лет 5 в крае анонсировался целый ряд проектов по строительству логистических центров. Из всех заявленных объектов строительство началось только на одном, в частности было введено 10000 кв.м., учитывая, что заявлено было 40000 кв.м.
Затем в обиход пришло модное слово «индустриальный парк» и многие из заявленных логистических проектов просто пропали, оставшиеся подхватили модную тенденцию и переименовались в индустриальные парки. Но и из тех ИП-гринфилдов, которые заявляли о себе так и остались лишь проектами. Это графически проекты, по факту имеющие лишь пустые поля без подведенных коммуникаций и дорог (авто- и ж/д), относящиеся к землям сельхоз назначения. Назвать эти картинки «индустриальными парками» язык не поворачивается.
По большому счету логистический центр или индустриальный парк - это лишь названия объектов, имеющих при этом однообразные принципы работы. Это площадки, обладающие всей необходимой инфраструктурой для быстрой организации производственной деятельности. Площадка организуется инвестором с целью передачи в управление производственной компании (аренда, продажа, совместная деятельность). Есть логистические центры, где располагаются производственные/сборочные компании. А склады и контейнерные площадки - это огромный плюс для индустриального парка.
На территории Пермского края мне известны только два реально работающих проекта, которые позиционируют себя, как индустриальные парки. Один из них, это индустриальный парк «ПЛюС» - 16000 кв.м. со специализацией на легкое производство без вредных выбросов (хранение и обработка грузов, производство продуктов, резка бумаги, сборочное производство и т.д.). Другой проект представляет собой ~2000 кв.м. Насколько мне известно, они ориентируются на машиностроение, обработку металлов и другие производства.
Отдельным пунктом можно выделить заводы, которые, перенимая опыт западных стран, пытаются вывести часть своей деятельности на аутсорсинг и предоставить для этих целей малым-средним предприятиям площади на собственной территории. Тем самым они решают в первую очередь проблемы организации производства, поэтому ставка аренды и эффективность управления комплексом недвижимости уходит на второй план (по важности). На каком этапе находятся такие проекты не знаю. Думаю, что пока таких примеров не очень много.
Примечание портала «Метросфера». Гринфилдами называют промышленные зоны, далее это понятие конкретизировали, введя категорию «Индустриальный парк». Индустриальный парк - это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.
Есть ли в таком случае, на Ваш взгляд, необходимость в строительстве новых индустриальных парков на территории Пермского края? В чем преимущества индустриальных парков для арендаторов?
Необходимость для Пермского края в строительстве индустриальных парков, безусловно, есть, поскольку это повышает инвестиционную привлекательность региона. Для инвестора ответ не такой однозначный и фактически сводится к философскому вопросу: что появилось раньше - яйцо или курица? Любой инвестор желает видеть среди своих резидентов крупные стабильные компании. Не думаю, что на сегодняшний день какой-либо из мировых лидеров (или как минимум федеральных) намеревается открыть свое подразделение непременно в Пермском крае. В конкурентной борьбе «за инвесторов» мы проигрываем другим регионам: сроки и стоимость доставки грузов из/в край очень большие, сложности с таможенным оформлением, высокие расценки на подключение инженерных коммуникаций. Есть, например, неоспоримое преимущество по сравнению с Екатеринбургом - судоходная река, самый восточный речной порт Европы. Но нет современных терминалов, способных быстро и качественно обрабатывать грузы - поэтому это преимущество сводится на нет. Из конкурентных преимуществ остаются только природные ресурсы, но это чашу весов не перевешивает.
Но в то же время, несмотря на столь «серую» картину, могу привести и другой пример. Очень долго мы не могли загрузить свою площадку. Но как только началась реконструкция имеющихся площадей, мы сразу вошли в реальные переговоры с нашим первым резидентом. А юридически обязывающие договора были заключены только уже после завершения реконструкции. И в последствии наши основные арендаторы пришли уже на готовые площади.
Считаю, что готовые площади промышленного назначения в ближайших окрестностях Перми непременно найдут своего клиента (в том числе и иностранного). Это последующие этапы (корпуса) уже возможно строить по принципу build-to-suite. А вот в самом начале, пока есть только поле и ничего больше, потенциальный резидент или инвестор непременно задаст вопрос: «А почему я должен поверить в ваш проект, если вы сами до сих пор в него ничего не вложили?».
Строительство индустриального парка в Пермском крае может быть оправданно, но все-таки для инвестора это рискованный проект. Поэтому очень часто в мире, да и в субъектах РФ, роль организации индустриальных парков берут на себя местные, региональные и федеральные власти (одновременно или по отдельности). В случае частного проекта, все-таки необходимо иметь партнера, который гарантированно займет площади, которые будут построены на первом этапе.
Отдельно хочу обратить внимание на размещение производств небольших компаний (например, такие, как производство и сборка мебели, ремонт техники, даже химчистки). Каждой из этой компании приходится самостоятельно решать вопросы очистки территории от снега, вывоза ТБО, ремонт инженерных сетей и так далее. Если бы была площадка где можно было бы взять готовые площади, которые обслуживаются и охраняются единой управляющей компанией, я думаю - это было бы первым местом, куда бы они пошли с целью подписать договор аренды. Поэтому индустриальные парки для размещения небольших компаний (100 - 500 кв.м.) так же имеют право на существование.
Возможно ли, на Ваш взгляд создать в Перми индустриальный парк, являющийся финансово привлекательным объектом для иностранных инвесторов?
Безусловно, инвестиции в торговую или жилую недвижимость выгоднее для инвестора. Если торговый центр можно сделать эксклюзивным, модным и т.д. и тем самым существенно поднять ставку арендной платы, то с индустриальным парком так не получится.
Но, во-первых площадок под торговые центры на всех не хватит. А во-вторых, сроки окупаемости проектов в районе 10 лет - приемлемы и понятны в большей степени для иностранных инвесторов, чем для российских. Для российских предпринимателей 5 лет - это уже очень много. У индустриальных парков есть свое преимущество - стабильность. Производство размещается на долгие годы вперед, стоимость его переноса сопоставима с открытием нового. Иностранные инвесторы ценят и понимают такую стабильность. У них возникнет другой вопрос, который уже обсуждался ранее - а какие конкурентные преимущества имеет край по сравнению с другими регионами, чтобы здесь открывались новые производства (т.е. появлялись новые резиденты)?
Какие на сегодняшний день существуют сдерживающие факторы для развития данного сегмента в Перми и Пермском крае? Каким образом законодательно регулируется вопрос по созданию индустриальных парков в России и в Перми в частности.
Основном сдерживающим фактором я бы отметил недостаток подходящих земельных участков. Индустриальные парки - это десятки, сотни и даже тысячи гектар. При этом для этих участков необходимо наличие целого ряда факторов, в том числе, близость к основным транспортных артериям, близость к коммуникациями. Удачное расположение парка - это залог его успеха. Таких участков в принципе очень мало, а из тех, что есть - либо они сельскохозяйственного назначения, либо в рекреационной зоне, либо в частных руках и за них просят слишком высокую цену, чтобы проект стал окупаемым.
Вторым моментом, по моему мнению, является высокая стоимость подключения к коммуникациям. В-третьих, это неопределенность с потенциальными резидентами. Для того, что бы они вышли на рынок Перми, необходимо развитие и других отраслей, в том числе логистики.
Насколько мне известно, специального законодательства в отношении индустриальных парков в России и в Пермском крае пока нет. Их строительство осуществляется аналогично регулированию строительства иных объектов недвижимости. Хотя, безусловно, появление такого законодательства необходимо. Это и льготные условия аренды земельных участков - поскольку участки осваиваются постепенно в течение многих лет, и льготные условия по подведению инженерных коммуникаций, либо субсидии.
В отдельных регионах местные и региональные власти сами становятся крупнейшими акционерами специальных корпораций развития - которые создаются целенаправленно для развития индустриальных парков, как например, произошло, в Калужской области.
Реализуют ли, на Ваш взгляд, индустриальные парки Перми края в полном смысле концепцию индустриального парка?
Нет, не реализуют. Гринфилды - это в первую очередь картинки. Существующие браунфилды обладают инфраструктурой, но даже по российским меркам - это очень маленькие объекты. Хотя, как я уже говорил, и они имеют право на существование. Более того, может быть они и выжили в Перми за счет того, что не страдают гигантоманией и могут сами себя содержать.
Для того, чтобы появился крупный объект, полагаю, необходимо создавать такую же корпорацию развития, в которой основным акционером выступит Пермский край.
За проектами организации индустриальных парков в других регионах стоят крупные федеральные компании, банки. Возможно, даже сначала появляется проект, а затем уже под него подбирают участок. В Пермском крае масштаб инициаторов проекта совсем другой. Это просто собственники участков, которые пытаются что-то сделать со своей недвижимостью. И тот факт, что проекты как были пустыми полями, так и остались - еще раз об этом свидетельствует.
Существуют ли особенности в строительстве и функционировании индустриальных парков в России, в отличии от зарубежных?
Если за реализацию проекта берется администрация региона или крупная российская компания, то полагаю, что стандарты стремятся к западным. Тем более, что консультантами по таким проектам выступают преимущественно иностранные компании.
Из особенностей аналогичных проектов в ЕС, думаю, что я бы выделил тот факт, что их власти уделяют большое внимание энергоэффективности проектов и их экологии. Те проекты, которые используют альтернативные источники энергии или соблюдают высокие экологические требования, поддерживаются за счет субсидий или иных форм. В России пока такие вопросы практически не решаются.
Оказывает ли свое значение российский менталитет на формирование подобных объектов? (Смогут ли ужиться несколько арендаторов смежных производств на одной площадке, поддерживая при этом честные партнерские отношения)
Индустриальный парк начинается с мастер-плана. Участок сначала делится на зоны, затем на конкретные объекты внутри этих зон. Проектирование осуществляется так, чтобы никто никому не мешал. При этом индустриальный парк - это обязательно единая управляющая компания.
Управляющая компания занимается обслуживанием коммуникаций и территории, организацией контрольно-пропускного режима, прочих внутренних регламентов. Резидентам просто нечего между собой делить - они взаимодействуют только с управляющей компанией. Это один из важнейших принципов индустриального парка и по другому там быть не может.
(В отличие от старых советских баз с большим количеством разных собственников и арендаторов, где непонятно, кому принадлежат коммуникации, кто должен чистить территорию, чей транспорт должен заехать в первую очередь и т.д.)
Даже наоборот. Индустриальные парки, как правило, имеют специализацию - на их территории располагаются предприятия из смежных отраслей. И появление одного резидента, способствует приходу на площадку другого. На территории парка мешать друг другу они вряд ли смогут (т.к. делить нечего, располагаются или в разных корпусах или как минимум за стеной), а вот объединиться для решения каких-то общих задач и проблем - вполне. Например, отдельный производственный процесс может быть убыточен, как для одного, так и для другого. Но может появиться третья сторона, которая возьмет у обоих этот процесс на аутсорсинг и в выигрыше останутся все трое. Более того, все вместе они будут пользоваться услугами логистического оператора, расположенного там же - и это будет дополнительным эффектом уже для всех четверых. И т.д. Кроме того, как правило резиденты индустриальных парков - это либо компании с участием иностранного капитала, либо крупные российские компании, которые уже успели перенять западные стандарты.
Интервью брала Корытова Александра
просмотров: 1085