Юрист Станислав Шестаков: как приватизировать земельный участок и для чего это нужно

После принятия нового Жилищного кодекса россияне получили право на приватизацию не только собственной квартиры, но и земли, на которой построен многоквартирный дом. Как приватизировать земельный участок и для чего это нужно? На эти и другие вопросы ответил юрист Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков.

 

– Как оформить придомовую территорию в общую долевую собственность всех собственников жилья в многоквартирном доме?

– Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть до иарта 2005 года, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок не был сформирован, то для начала вам необходимо его сформировать, то есть определить границы земельного участка на местности и, соответственно, его размер, а затем поставить сформированный земельный участок на кадастровый учет, то есть присвоить ему кадастровый номер.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если же ваш дом сдан после введения в действие Жилищного кодекса РФ, то можно с уверенностью утверждать, что ваш земельный участок уже сформирован, поскольку многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются в эксплуатацию приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Таким образом, в отличие от общего порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, в данном случае ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Относительно порядка оформления земельного участка в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» указано, что обратиться в органы публичной власти с заявлением о формировании земельного участка под вашим многоквартирным домом можно только на основании решения общего собрания собственников.

Однако Конституционный суд РФ признал данную норму не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она препятствует отдельному собственнику самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением.

Таким образом, любой собственник жилого или нежилого помещения в доме независимо от других собственников и без решения общего собрания может подать заявление о формировании земельного участка. В городе Перми заявление подается в департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.

Такое заявление и будет являться основанием для осуществления формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Возможный отказ департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми вы можете обжаловать в суде.

 

– Что дает приватизация земли для собственников? Нужно ли это делать?

– С одной стороны, как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом действительно находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако при этом, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник-муниципалитет не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме и так, и при отсутствии права собственности вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Тем не менее, правовая неопределенность в вышеуказанном случае все равно продолжает существовать, чем может воспользоваться публичный собственник, предоставляя третьим лицам земельные участки в существующей застройке под новую точечную застройку, что было достаточно распространенным явлением еще до относительно недавнего времени.

Поэтому, на мой взгляд, не стоит затягивать с оформлением прав на придомовую территорию, более того, по возможности необходимо брать в собственность максимально возможно большую площадь земельного участка: уж что-что, а запас карман не тянет. Мне думается, найти и придумать способы, как с выгодой и с пользой использовать, на первый взгляд, излишки земельного участка, совсем не сложно.

Хотя если у вас нет оснований опасаться посягательств на ваш земельный участок, то вы можете ровным счетом ничего самостоятельно не делать и просто ждать, так как обязанность по формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами возложена на органы местного самоуправления, и рано или поздно органы местного самоуправления это сделают и без вас. Правда, при этом вы можете упустить возможность реально принять участие в решении вопроса о границах и площади вашего участка.

 

– Какие плюсы и минусы в приватизации земли под домом? Каковы правовые и финансовые последствия?

– Как мне представляется, плюсы совершенно очевидны: вы приобретаете значительный материальный ресурс, которым никто, кроме вас, уже не сможет распоряжаться, а значит, никто уже не сможет воткнуть вам перед окнами многоэтажную свечку или многолюдный бизнес-центр, зато, в свою очередь, вы сами сможете использовать приобретенную территорию в своих собственных интересах да еще, возможно, и неплохую прибыль при этом получать.

Минусы также, на мой взгляд, вполне очевидны, так как свою собственность надо и содержать за свой счет. Тем не менее, по моему мнению, реальные и потенциальные выгоды от обладания земельным участком значительно превышают расходы на его содержание, если ещё при этом и грамотно его использовать.

Тем более что с 1 января 2015 года собственники помещений в многоквартирном доме освобождены от уплаты земельного налога на придомовую территорию, а ведь до сего дня именно появление обязанности по уплате земельного налога в случае возникновения права собственности на земельный участок было основным аргументом большинства жителей против его формирования и постановки на государственный кадастровый учет.

Теперь от данного налогового бремени жители избавлены, и, я думаю, это также будет стимулировать процесс оформления права собственности на земельные участки под многоквартирными домами по инициативе самих жителей.

 

– Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом, если не все 100% квартир в доме приватизированы?

– Конечно, можно. Даже если только одна квартира в многоквартирном доме приватизирована гражданином, то в доме уже появляются два собственника: этот самый гражданин с его одной квартирой и муниципалитет, которому на праве собственности принадлежат все остальные квартиры в доме.

Следовательно, поскольку после приватизации самой первой квартиры появляются два собственника, то автоматически возникает и пресловутый режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к коему относится и придомовая территория.

Соответственно, появляется и возможность оформить земельный участок в общую долевую собственность путем его формирования и постановки на государственный кадастровый учет, что может инициировать любой из собственников в нашем примере, хоть – гражданин, хоть – муниципалитет, и, как мы уже говорили выше, совершенно самостоятельно, без какого-либо согласования между собой.

Беседовала Ольга Андреева