Ипотека Перми (26.11.2007)

Рынок ипотечного кредитования

Ипотека в России за последние годы показала существенный рост, а рынок становится более прозрачным и предсказуемым. Одним из определяющих показателей рынка ипотечного кредитования является отношение выданных ипотечных кредитов к ВВП страны. Ниже приведены цифры по некоторым странам за 2006 год:

Ипотека в нашей стране развиваясь, выходит в регионы, отчасти повторяя путь столицы конца 2005 начала 2006 года. К концу 2007 года объемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и МО – 53%, Санкт-Петербург – 17% и другие регионы России – 30%.

В 2006 году ипотечных кредитов было выдано на 264 млрд. рублей. За первое полугодие 2007 россияне взяли ипотеку на сумму в 145 млрд. рублей. По нашим прогнозам, к 2010 году объем ипотеки достигнет 3 триллиона рублей в год.

Средний срок ипотечного кредита составляет 15,8 лет, а с учетом досрочных погашений - 5-8 лет. Средняя ставка составляет 13% по рублевым кредитам и 11% по валютным. Учитывая, что большая часть жилья по ипотеке приобретается в Москве и в нефтедобывающих регионах, а цена на жилье в этих регионах достаточно высока, а также тот факт, что банки охотнее кредитуют покупки жилья на вторичном рынке (или в уже построенных домах), где цены выше первичных, то можно предположить, что средняя цена приобретаемого по ипотеке жилья составляет не ниже 3500 долл. США за кв.м. В этом случае прогноз объема жилья, купленного по ипотеке в целом по России в 2007 году составляет около 3,25 млн. кв.м. (290 млрд. руб. = 11,37 млрд. долл. США, а средняя цена 3500 долл. США за кв.м.). Прогноз же по строительству на 2007 год составляет 56 млн.кв.м., т.е. в нашей стране 5,8% от вновь возводимого жилья приобретается с помощью ипотечного кредита. А если учитывать, что какая то часть ипотечных сделок совершается на вторичном рынке, то доля приобретения недвижимости с помощью ипотеки пока мала и составляет не более 3% от всего объема покупаемого жилья. Подтверждением этой цифры служат и данные ВЦИОМ, согласно которым более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют.
Исходя из общей численности населения России 142,7 млн. человек средний россиянин (включая детей и пенсионеров) по состоянию на 1 апреля 2007 года был должен банкам по ипотечным кредитам в регионах следующую сумму: Ханты-Мансийский автономный округ (9,5 тыс. руб.), Тюменская область (7,4 тыс. руб.), Ненецкий автономный округ (5,8 тыс. руб.), Москва (5,8 тыс. руб.) и Ямало-Ненецкий автономный округ (4,4 тыс. руб.). Безусловные аутсайдеры в этом списке – регионы Северного Кавказа. Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы в июле2007 года выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 10% (в этом году, по нашей оценкею, при объеме сделок на Московском рынке жилья в $25 млрд. рынок ипотеки может составить $2 млрд.). Ведущими регионами, в которых доля жилья, приобретаемого по ипотеке наибольшая, являются: Республика Тыва – 30%, Магаданская область – 30%, Алтайский край – 25%.

Существенное региональное отличие – в какой валюте номинирована задолженность перед банками. Если в целом по России около 85% всего долга в рублях, то в Москве половина кредитов валютная. В большинстве регионов (за исключением Санкт-Петербурга, Калининградской и Московской областей) доля валютных кредитов весьма или даже пренебрежимо мала. С одной стороны, мало где, кроме столиц, зарплаты все еще номинированы в иностранной валюте, с другой – коммерческие банки активно продвигают на рынок кредиты в рублях. Ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте, встречаются гораздо чаще потребительских. В целом по стране рублевых ипотечных кредитов лишь в 1,8 раза больше, чем валютных. В Москве соотношение принципиально другое: валютная ипотека более чем в пять раз превосходит рублевую.

Если говорить о новых тенденциях, с начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. На наш взгляд, это свидетельствует о том, что состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года.

Динамика развития рынка ипотеки не позволяет предположить, что рано или поздно активность покупателей жилья по ипотеке в регионах сравняется со столичным или «нефтяными» регионами, скорее всего, рост банковского кредитования лишь усугубит региональные диспропорции в экономическом развитии.

Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных программ и акций. Стоит отметить появление ипотечных кредитов в нестандартных для российских потребителей валюте – франках и йенах, предложенных «Банком Москвы», ставки по которым существенно ниже. Компания СУ-155, сотрудничая с банками, и, использовав собственные резервы процесса строительства, предложила ипотечную ставку 8% годовых в рублях. Корпорация MIRAX GROUP работает совместно с банком ВТБ24. Все желающие имеют возможность купить квартиру, внеся только 5% от стоимости, кредит предоставляется на срок от 10 до 25 лет под 9,8-14% годовых в рублях.
Однако значительного снижения процентных ставок в ближайшее время произойти не должно, поскольку для этого нет рыночных механизмов. Ипотечное кредитование - низкомаржинальный бизнес, поэтому банки обязаны максимально эффективно оценивать кредитоспособность клиентов. Вероятно, что около 20% банков- операторов ипотеки покинут рынок в ближайшее время вследствие низкой эффективности и высокой конкуренции.
Потенциальная прибыль банков по ипотечным кредитам складывается из следующих составляющих: ставки по привлеченному капиталу на международных рынках, величины издержек банков на организацию процесса кредитования и маржа банка с деятельности по кредитованию. Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США.

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и потому крайне заинтересован в том, чтобы жилье было качественным, по возможности не падало со временем в цене и не шло под снос, т.е. в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость. В банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения.

Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее, чем в 1970 году. Немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказываются все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа без кухни, трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м.) с маленькой кухней (3-4 кв. м.).

Говоря об ипотеке, нельзя не упомянуть об аренде. Аренда жилья оказывает конкуренцию приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, т.к. в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 30-40%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. По нашему мнению, цена аренды московских квартир будет постепенно повышаться, процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться, а рынок аренды становиться более прозрачным.

Подтверждением этой тенденции служит начатая недавно ФНС деятельность, направленная на выявление "черных" арендодателей. Налоговое бремя в конечном итоге будет переложено на плечи арендаторов. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. Если ипотека по квартире стоит 2000 долл. США в месяц, то и аренда этой квартиры должна стоить столько же. Скорее всего, это тенденция на ближайшие 2-3 года.