Малообеспеченные авто (20.08.2008)

Малообеспеченные авто

Рейтинг новостроек города Перми по уровню обеспеченности парковочными машиноместами.

Сегодня качественная парковка на пермском рынке недвижимости воспринимаются скорее как роскошь и профессионалами, и покупателями. Но, исходя из того, какими темпами растет обеспеченность населения легковым автотранспортом,  есть основания полагать, что в ближайшее время придет понимание того, что паркинги – это неотъемлемая часть инфраструктуры. Причем не менее значимая, чем детские сады, аптеки и магазины.

В Москве «парковочному вопросу» уже сегодня уделяется большое внимание как со стороны девелоперов и потребителей, так и со стороны муниципалитета. Генплан Москвы до 2020 года предусматривает возведение в городе гаражей и паркингов на 2,5 миллиона машиномест. Кроме того, в столице действуют программы, позволяющие москвичам приобретать места на парковках на льготных условиях.
В Перми городские власти в основном занимаются решением вопросов по ликвидации несанкционированных парковок. О конкретных шагах в повышении уровня обеспеченности населения машиноместами разговоров ведется мало, хотя в июне текущего года Администрация Перми заявляла о планах запустить в третьем квартале проект по строительству четырех муниципальных многоярусных автопарковок в центре города, где отмечается максимальная плотность движения в дневное время суток. Проект будет профинансирован из средств городского бюджета. Ориентировочные сроки завершения строительства автопарковок планировалась на первое полугодие 2009 года. Многоярусные автостоянки представляют собой многоэтажные механические минипаркинги, которые будут рассчитаны в среднем на 250 легковых автомобилей. По мнению директора группы предприятий «УралСервис-2000» Леонида Лейфера, парковочные места – это, прежде всего, прерогатива власти. «Если город хочет видеть машины не на обочинах дорог, а, как во всем цивилизованном мире, в парковочных комплексах, - необходимо принимать волевое решение о строительстве на данном месте только парковки и поддержать застройщиков, либо выкупив ее по определенной цене, либо самой администрации выступить заказчиком ее строительства, либо возможно предоставление неких льгот» - убежден г-н Лейфер. 

Так или иначе, но застройщики самостоятельно активизируются в решении этой проблемы. Если год назад обеспеченность машиноместами новых домов составляла в среднем по городу 0,2 места на квартиру, то сегодня этот показатель вырос до 0,35. Конечно, в первую очередь, намерения девелоперов объясняет сформировавшаяся конкуренция, а также желание «поднять» класс своего объекта. Так, в сегменте бизнес-класса и домах повышенной комфортности наличие паркинга в доме является обязательным. Сегодня, согласно классификации, разработанной пермскими аналитиками, для причисления новостройки к бизнес-классу в параметрах гаражной площади должно быть 0,5-1 машиноместо на квартиру, для элитных домов данный показатель не может быть ниже 2, причем для данного сегмента предусматриваются парковочные места в подземной автостоянке. В домах эконом-класса, наличие паркинга не является обязательным, хотя и предусматривается.

По словам риэлторов, большинство пермяков при выборе жилья не задумываются о наличии рядом с квартирой места для парковки или стоянки. Особенно если речь идет о вторичном жилье. Наиболее важными критериями выбора дома являются цена, местоположение и материал стен. Покупатели нового жилья выдвигают требования к наличию парковки чаще.

Как правило, места в подземных паркингах реализуются только среди жителей данного дома. Лишь те редкие площадки, которые не удалось продать жильцам, выводятся на открытый рынок. Поэтому пермские базы объектов обычно не изобилуют такими предложениями. Например, в начале августа специалистам аналитического центра «Медиана» удалось найти во всех открытых источниках только 19 предложений, это парковочные места в девяти домах города, построенных в 2005-2007 годах. Больше всего предложений представлено в новостройках Мотовилихиского района (46%), 27% - в Дзержинском районе, 18% – в Ленинском, 9% – в Свердловском.

Цена одного машиноместа в подземном паркинге нового дома, расположенного в Ленинском или Свердловском районах Перми, может достигать 1,5 миллиона рублей.
В среднем по городу машиноместо в поземном паркинге продается сегодня по цене 790 тысяч рублей, но это условная «средняя температура».

В первую очередь, цена парковочных мест на подземных стоянках определяется потребительским спросом, причем, спросом, сформированным жителями данного дома.

Несмотря на то, что дефицит и ажиотажный спрос оказывают существенное влияние на стоимость машиноместа, есть и объективные факторы и характеристики, которые делают место в гараже более или, наоборот, менее дорогим. Среди основных можно отметить следующие: класс дома, местоположение, степень его готовности, заселенность. По отдельным предложениям цена доходит до полутора миллионов. Для сравнения в Москве, в пределах третьего транспортного кольца, по данным «MetrInfo», средняя цена машиноместа составляет в среднем более 3 050 тысяч рублей.

Риэлторы прогнозируют, что цена парковки в дальнейшем будет расти непропорционально стоимости жилья. Однако этот факт не говорит о том, что в перспективе этот сегмент будет наиболее популярен для инвесторов. Это связывают с тем, что цель застройщиков – не заработать на машиноместах, а сделать свой объект более конкурентоспособным, повысить его общую стоимость. Поэтому места не реализуются для последующей перепродажи.

Но для большинства пермяков жилая недвижимость, конечно, - не объект инвестирования, а необходимость. Парковка же воспринимается населением как предмет роскоши. Причины тому как минимум две. Первая – высокая цена, несоизмеримая с уровнем дохода среднестатистического жителя Перми. Вторая – отсутствие ипотеки на данный тип недвижимости.

Дело в том, что в федеральном законодательстве  машиноместо не указывается в качестве возможного предмета ипотеки. Риэлторы убеждены, что ипотека парковочных мест востребована у потенциальных заемщиков. Однако, по информации аналитического центра «Медиана», ни один из пермских банков не кредитует данный вид недвижимости.

В данный момент машиноместо не является объектом права, то есть не является объектом недвижимого имущества. Парковка – это как места общего пользования в многоквартирном доме, каждому жителю принадлежит своя доля от этой площади, но  закрепить свое право за ней невозможно. Основная проблема состоит в описании учета машиноместа как индивидуально определенной вещи, его не всегда можно выделить в силу особенностей объемно-планировочных и конструктивных решений, иногда не представляется возможным выделить машиноместо и обозначить его границы стенами или перегородками. Для того чтобы развить ипотечное кредитование парковочных мест, необходимо, как минимум, расширить перечень объектов недвижимости.

Аналитики «Медианы» выявили уровень обеспеченности парковочными местами пермских новостроек. Парковочный индекс показывает, сколько машиномест приходится в среднем на каждую квартиру в новом доме.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»