Арендная арифметика

Аналитики «Медианы» оценили уровень рентабельности инвестиционных квартир в Перми.

Период активных спекуляций на рынке жилой недвижимости прошел. Цены на жилье в Перми уже несколько месяцев продолжают держаться на одной отметке – в среднем 57,4 тысяч рублей за квадратный метр. Так за прошедший месяц, по данным аналитического центра «Медиана», средняя цена квадратного метра изменилась на 0,92%, что не превышает статистической погрешности. Однако риэлторы отмечают, что далеко не все инвесторы спешат уходить из этого сегмента. С инвестиционной целью недвижимость по-прежнему приобретается, только теперь уже не как предмет спекуляции, а для последующей сдачи ее в аренду. Аналитики «Медианы» оценили уровень рентабельности инвестиционных квартир сегодня.

Согласно объявлениям, опубликованным в пермских газетах и Интернет-порталах о недвижимости, сегодня наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры в Индустриальном и Мотовилихинском районах Перми. Причем, 83,6% спроса приходится на квартиры, цена месячной аренды которых не превышает 11 тысяч рублей. Реально же в августе средняя цена аренды однокомнатной квартиры на вторичном рынке  составила порядка 12 тыс. рублей. Единичные варианты, когда квартиры сдаются дешевле, например, за 8-9 тысяч рублей «уходят» с рынка всего за несколько часов.

По словам Станислава Цвирко, исполнительного директора «Перспектива-Жилая недвижимость», для аренды выгоднее приобретать на вторичном жилье, поскольку в этом случае финансовая отдача от аренды будет сразу. Идеальным вариантом является рынок нового вторичного жилья.

Средняя годовая доходность квартиры в Перми от сдачи ее в аренду, на сегодняшний день, приближена к отметке 5,9%. Это доля, которую составляет годовая арендная плата от рыночной стоимости жилья. Конечно, эта величина условная. С одной стороны, она не учитывает прогнозируемое изменение рыночной стоимости квартиры, с другой – расходные статьи: 13-процентный налог на доходы, коммунальные платежи, ремонт, периоды простоев и прочие затраты на содержание жилья. С учетом этих факторов в условиях стагнирующего рынка доходность инвестиционной квартиры сокращается на 3-4 процента.

При этом по краткосрочным банковским депозитам доходность в среднем равняется 7-8% годовых, по крупным вкладам на период 2-3 года – порядка 11% годовых, в некоторых банках доходит до 14%. Таким образом, можно говорить о том, что сдача в аренду квартир эконом-класса сегодня становится мало привлекательной как бизнес.

Пермские риэлторы рекомендуют инвесторам обратить внимание на жилье повышенной комфортности. По мнению профессионалов, именно такие квартиры являются сегодня  инвестиционно привлекательными.

Владимир Матвеев, специалист центра аренды жилья "ПТДН":

– Аренда элитных квартир сегодня может приносить очень неплохой доход. Например, 4-комнатная квартира, приобретенная за 10 миллионов с евроремонтом и хорошей мебелью, может сдаваться в  аренду за 50-70 тысяч рублей в месяц. Спрос на такую недвижимость есть, хотя и не столь высокий, как на жилье эконом-класса. Как правило, арендаторами дорогих квартир выступают юридические лица, московские или иностранные  компании, которые снимают апартаменты для своих представителей в Перми. Выгоднее всего покупать квартиру  для сдачи ее в аренду  в районах деловой активности и недалеко от них.

Риэлторы предупреждают, что главное здесь – выбрать хорошую квартиру. Здесь необходимо учитывать не только местоположение дома, материал стен, уровень комфортности жилья, дом должен быть с хорошей «начинкой»: обязательны охрана, подземный паркинг. В расходную часть операций арендодателям необходимо будет отнести затраты на страхование квартиры – (1- 2% от стоимости жилья) и ремонт, который для таких квартир обойдется не менее 12-13 тыс. руб. кв. метр.

Уровень доходности квартиры в доме повышенной комфортности действительно выше, по разным предложениям он составляет 7-11% годовых (без учета инфляции, а также расходов на содержание жилья, его устаревание, налогов). Так, например, средняя цена 4-комнатной квартиры в доме по ул. Попова, 21 составляет 13 650 тыс. рублей, средняя месячная арендная ставка подобных квартир равна порядка 83,6 тыс. рублей. Таким образом, уровень доходности квартиры в этом доме составляет в среднем 7,3 % годовых.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что ставки аренды жилья отстали от развития рынка, это  привело к существенному снижению эффективности бизнеса, связанного с покупкой жилья с целью его последующей сдачи в аренду. Сегодня срок окупаемости подобных проектов составляет не менее 10-11 лет.

Несколько повышает инвестиционную привлекательность квартир, сдающихся в аренду, использование ипотечных схем. Несмотря на стагнацию на пермском рынке недвижимости и возможное снижение цены квадратного метра, как правило, инвесторы активно используют возможности, которые предоставляют ипотечные кредиты. Ведь даже если квартиры сегодня упадут в цене, то в перспективе – в течение 20-30 лет, — цена квадратных метров все равно окажется значительно выше, чем сейчас.

Например, рассмотрим ипотечный кредит: сроком – 30 лет, первоначальным  взносом 30% от стоимости жилья и процентной ставкой Сбербанка РФ – 14,12 %. Расчеты по банковским формулам показывают, что при таких параметрах кредита рынку достаточно расти в среднем на 4-5 процентов в год. Тогда сумма, на которую квартира подорожает за 30 лет, будет равна переплате по ипотеке. Если цены на рынке за эти 30 лет в среднем будут расти быстрее, чем на 4,56% в год, то удорожание квартиры перекроет переплату по ипотеке.

Допустим, мы взяли в кредит квартиру по цене 3 500 тысяч рублей. В этом случае переплата за 30 лет составит около 4 791  тысяч рублей. Но за эти годы цена квартиры при росте рынка 4,56% в год достигнет приблизительно 8300 тысяч рублей. При этом первый ежемесячный платеж составит 35 388 (с каждым следующим месяцем он будет уменьшаться, поскольку платежи дифференцированные, и проценты начисляются на остаток основного долга).

Рассмотрим другой вариант. Мы планируем приобрести квартиру повышенной комфортности, по цене 10 миллионов рублей по тем же условиям банка. В этом случае переплата за 30 лет  составит 14 477 тысяч рублей. При этом первый ежемесячный платеж составит порядка 101 тыс. рублей, а минимальный рост рынка, который перекроет переплату по кредиту, должен составлять не менее 4,83%.

Конечно, надо иметь в виду, что на начальном этапе депозит и арендная ставка будут отставать от ипотечных платежей, но уже по истечении пяти лет, начнет их обгонять. По этой причине не стоит вести сравнение по первому году вложений.

Ольга Ябурова

Алеся Киселенко

 Метросфера, служба информации