Спрос и предложение

Предложение на рынке торговой недвижимости начинает превышать спрос. В последнее время введено сразу несколько торговых центров: «Айсберг», «Семья», «Алмаз», «Столица». До конца года планируют открыться еще два – «Колизей» и «7 пятниц». Вариантов торговых площадей много – люди начинают выбирать то, что им интереснее.

«Наибольшим спросом сегодня пользуются площади в торговых центрах, — рассказывает Сергей Бугалевич. — Для Перми это новый сегмент – люди активно им интересуются. Не снижается спрос и на площади в магазинах, находящихся на центральных улицах, в зоне активного движения людей. Гораздо труднее сегодня продаются торговые площади в менее удачно расположенных магазинах. Арендные ставки там постепенно снижаются». Лариса Копысова продолжает мысль: «Нельзя сказать, что предложение полностью удовлетворено, потому что цены на эту недвижимость достаточно высокие».

На рынке офисной недвижимости ощущается недостаток офисов класса А и В. Бизнес-центров современного типа, снабженных всей необходимой инфраструктурой. Тем не менее, активно востребованными остаются небольшие, площадью до 100 кв.м. офисы, а также на офисы, расположенные на первых этажах жилых домов. «Стирается ценовая грань между площадями, покупаемыми на этапе строительства и уже готовыми офисами. Связано это с уменьшением сроков застройки» – объясняет Сергей Бугалевич.

Цена

Все эксперты отмечают зависимость уровня продажных и арендных цен, прежде всего, от местоположения и качества недвижимости.

Продажная цена коммерческой недвижимости (торговой и офисной) колеблется сегодня от 30 до 90 тысяч рублей за кв. м. и выше. Более точно можно говорить только про конкретные объекты. Так, в торговом центре «Алмаз» площади на втором этаже продаются за 75–80 тысяч рублей за кв.м. «Еврокапитал» продает площади на третьем этаже за 65 тысяч рублей кв.м. Торговый центр «Колизей» заявил самые высокие в городе цены – 3,5–4 тысячи долларов за кв.м.
«Цены сегодня определенно высокие, — рассказывает Лариса Копысова, — но и предложений о продаже торговых площадок по городу не очень много. В «Алмазе» продается пара-тройка площадок, две выставил «Колизей». Это показатель того, что коммерческая недвижимость очень выгодна. Для тех, кто ее строит, она окупается года за 3–3,5, для сторонних инвесторов, которые покупают недвижимость на рынке, даже по сегодняшним ценам, она окупается в течение 5 лет».

На рынке офисной недвижимости появляются первые предложения офисов высокого класса. Например, комплекс «Славяновский» на улице Ленина. Уровень качества разительно отличается от большинства остальных предложений, но и ценовой сегмент заявлен совершенно другой.

Продажная цена обычных офисов в центре города сегодня составляет 35–40 тысяч рублей за кв.м. «Славяновский» уже заявил 56 тысяч за кв.м., при том, что здание еще не построено. То есть реальная цена будет где-то в районе 60 тысяч за кв.м.

На вопрос, насколько востребованы в Перми офисы высокого класса, генеральный директор ООО «Еврокапитал» Лариса Копысова отвечает: «Я считаю, что те компании, которые имеют серьезные деньги, уже сами себе что-то построили или приобрели. А средний и малый бизнес … не думаю, что эти предложения будут ему интересны, по крайней мере, сегодня. Но к моменту, когда офисы будут построены, ситуация может измениться. В любом случае, рынок недвижимости показывает, что все, что строится, рано или поздно раскупается. Если нет кризиса на рынке, все постепенно уходит. Тем более, что это Пермь, центр города».

Аренда или покупка

В вопросе, что жевыгоднее – арендовать помещение или его покупать, наши эксперты единодушны. «Собственность иметь всегда выгоднее, — уверен директор ООО «Агенства недвижимости Сатурн-Р» Сергей Бугалевич. – Во-первых, это страхует Вас от ценовой политики арендодателя. Во-вторых, Вы всегда можете заложить свою собственность и получить дополнительные деньги для ведения своего бизнеса. В-третьих, обладание недвижимостью придает уверенности в завтрашнем дне. Конечно, есть разные типы ведения бизнеса – кому-то неинтересно изымать деньги из оборота и вкладывать их в собственность. Молодая фирма также не может себе позволить иметь собственный офис».

Лариса Копысова также выступает в пользу приобретения недвижимости: «Простые расчеты показывают выгоду покупки. Площади, например в «Колизее», продаются за 3,5 тысячи долларов кв.м. – где-то 100 тысяч рублей. Арендная ставка на том жеэтаже – 70 долларов за кв.м. – где-то 2 тысячи. Минус расходы на содержание – где-то 300 рублей. В итоге все равно за 5 лет недвижимость окупается. Не стоит забывать, что цена недвижимости постоянно растет, во времена кризисов приостанавливается, потом все равно поднимается».

Классификация коммерческой недвижимости

Коммерческую недвижимость принято делить на торговую (торговые центры, отдельно стоящие магазины и др.), офисную (классы А,В,С в зависимости от насыщенности коммуникациями и сопутствующими услугами), производственную (разновидности зависят от земельного участка и мощностей, работающих на нем), складскую, развлекательную и др. Наиболее активно сегодня ведется строительство торгового сегмента. Но это далеко не показатель развития самой торговли.

Так, Сергей Бугалевич говорит о явной нехватке в Перми современных торговых сетей, отсутствии крупных супермаркетов одежды и обуви. «То, что мы видим в магазинах сегодня – это прошлое, — уверен директор «Агентства недвижимости Сатурн-Р». – Гораздо более эффективно, когда торговый центр работает единым комплексом. Одна только одежда занимает несколько этажей, без всякого разделения перегородками, как это сделано сейчас. Сегодня торговли такого класса в Перми нет. Подобным образом в городе работают только магазины бытовой техники и продуктовые супермаркеты. Легкие попытки делает «Спортмастер», «Снежная королева» и «Бананамама». Но этого недостаточно.

«Сегодня в центральном районе России – Москве, Санкт-Петербурге, — активно растет спрос на складскую недвижимость. Необходимость назрела, люди начали вкладывать деньги в строительство оборудованных по последнему слову техники складских комплексов – рассказывает Сергей Бугалевич. – Пермь до этого пока не доросла. У нас нет компьютеризированных баз, куда стекалась бымасса товаров, которые потом распределялись быпо магазинам. Необходимость в таких комплексах может и есть, но вложения в них пока нерентабельны».

Прогнозы

Не преминув отметить, что прогнозы – самое неблагодарное дело, наши эксперты все жеподелились своими предположениями.

Сергей Бугалевич говорит о дальнейшем развитии строительства коммерческой недвижимости. «Вероятно, — предполагает директор «Агенства недвижимости Сатурн-Р», — мы столкнемся и с избытком торговых площадей и с ростом ритейла».

Лариса Копысова прогнозирует улучшение качества как торговой, так и офисной недвижимости, особенно в центре. «Неизвестно, будут лиарендные ставки расти или останутся на прежнем уровне – продолжает генеральный директор «Еврокапитала». – Но падать они будут вряд   липо крайней мере, в ближайшие 5 лет. Никто не помнит, чтоб в течение последних 10 лет арендные ставки снижались. Это особенность рынка недвижимости».