Обзор пермского рынка коммерческой недвижимости на пороге 2007 года

Из всех не сырьевых секторов экономики представленных в Пермском крае, строительство коммерческой недвижимости является одним из самых перспективных сегментов в плане роста. Это обусловлено двумя факторами: неудовлетворенный спрос и высокий уровень доходности.

Пермский рынок коммерческой недвижимости является одним из самых ёмких рынков на территории России, как по суммарной площади участвующих в обороте объектов недвижимости, так и по общим финансовым показателям. Необходимо отметить, что рынок коммерческой недвижимости представлен не только объектами недвижимости, которые в нашей стране традиционно относят к объектам нежилого фонда, но и частью объектов жилого фонда, которые предлагаются на рынке в аренду под коммерческое использование. Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения).

Что касается доходности инвестиций в коммерческую недвижимость Перми, то можно сказать, то на сегодняшний день уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет 14-17% при инвестициях в «готовый продукт» и порядка 20-25% при девелопменте. А уровень доходности вложений в торговые центры сегодня достигает 20%.  Кроме того, вложения в офисную и торговую недвижимость наименее рискованны.

Специалисты констатируют, что ситуация на рынке недвижимости г. Перми  постепенно меняется под влиянием таких факторов как:
- недостаточность территории в центральных районах под крупномасштабное строительство;
- тенденции к укрупнению форматов торговых и офисных центров;
- улучшению качества предлагаемых коммерческих площадей;
- повышению конкурентности рынка недвижимости;
- сформировавшейся структуре платежеспособного спроса на высококачественные помещения, как коммерческой, так и промышленной недвижимости.

Данные факторы послужили причиной тенденции к освоениям новых территорий под строительство, как жилой, так и нежилой недвижимости. Что вскоре отразится на смещении центров деловой активности, а также появлении новых таковых.
Так за прошедший год было реализовано несколько проектов в различных сегментах коммерческой недвижимости, расширив её спектр. Рассмотрим, как развивался каждый из сегментов рынка коммерческой недвижимости в течение 2006 года в отдельности.
Рынок административно-офисных помещений.

Ценовые пределы, сформировавшиеся на рынке купли продажи офисных помещений находящихся на первых этажах и в подвалах жилых зданий на  начало 2006 года, немного сдвинулись в сторону увеличения. Так, если в начале года цена одного квадратного метра указанной офисной площади находилась в пределах от 10 до 69,5 тысяч рублей, то к его окончанию границы уже были на уровне  от 18 до 70 тысячи рублей.

Предельные и средние цены предложения административно-офисных помещений в зависимости от района города

Средняя цена продажи офисных помещений за 2006 год увеличилась в среднем на 30,3% по сравнению с 2005 года и к концу декабря 2006 года  составляет 41 520 рублей за кв.м. по городу (От 31,85 тысяч рублей на начало года до 41,52 тысяч рублей к концу года).

Данный факт объясняется введением в эксплуатацию новых офисных центров, где цена продажи офисных помещений находится в пределах от 40,0 до 131,4 тыс. рублей за 1 кв. м.).

Таким образом, средняя цена продажи офисного помещения в составе бизнес-центра сегодня составляет порядка 52 тыс.руб./кв.м. Наибольшая же цена за один квадратный метр офисного помещения зафиксирована в Свердловском районе и составляет 131 тысячу рублей за квадратный метр.

Структура предложения офисных площадей относительно района города в течение года осталась без изменений. По-прежнему лидерами по объему предложения являются Ленинский и Свердловский  районы, что связано с предпочтениями покупателей и арендаторов административно-офисной недвижимости: наибольшим спросом пользуются административно-офисные помещения, расположенные в центральной части города и прилегающих к центру районах. Значительно снизалась доля предложения офисных помещений в Мотовилихинском и Дзержинском районах. Это связано с тем, что офисные помещения в данных районах пользуются высоким спросом и к концу года число свободных площадей снизилось. Надо сказать, что сегодня районы, расположенные за пределами центральной части города и в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, постепенно завоевывают все большую популярность у покупателей и арендаторов. Что касается структуры предложения торговых помещений в зависимости от площади, то на продажу выставляются объекты любых размеров. Наибольший объем предложения принадлежит объектам площадью от 100 до 300 кв.м.

На рынке аренды офисных площадей также наибольшая средняя арендная ставка зафиксирована в Ленинском районе и составляет 767 рублей за квадратный метр в месяц. Наименьшая средняя арендная ставка зафиксирована в Кировском районе и составляет 316 рублей.

Аналитики ПТДН отмечают, что наибольший объем предлагаемых в аренду административно-офисных помещений (29%) приходится на  объекты площадью от 100 до 200 кв. м. Меньше всего предлагается площадей размером от 200 до 300кв.м. – 11%. Надо сказать, что в течение года средняя арендная ставка в течение года колебалась на уровне 500-530 рублей и по его итогам возросла с 500 руб./кв.м. до 578 руб./кв.м. (то есть на 15,6%).

Необходимо отметить как качественный, так и количественный рост пермского рынка административно-офисной недвижимости. Можно сказать, что действующими в Перми компаниями уже сформирован достаточно платёжеспособный спрос на офисные помещения высокого класса. Стараясь удовлетворить этот спрос компании – застройщики начинают выпускать на рынок офисные площади классов «А» и «Б+» которых ранее не было на рынке. Кроме того, на рынок выходят как московские, так и иностранные строители, которые, несомненно, принесут с собой новые стандарты качества офисных помещений и усилят конкурентную среду в данном сегменте.

Торговые помещения

Будучи самым динамично развивающимся и наиболее доходным сегментом рынка, торговая недвижимость требует от девелопера и инвестора быть всегда в курсе приоритетных направлений развития этого сегмента, чтобы сохранить привлекательность объектов и рентабельность инвестиций. Сегодня торговые центры совмещают в себе административно – офисные помещения, развлекательные центры, объекты общепита, различные спортивно - оздоровительные и косметические салоны и др. Единственное ограничение строительства таких объектов – это ограниченность строительных площадок существующей застройкой.
Теперь перейдём к ценам на торговую недвижимость Перми.
В сегменте купли-продажи торговых помещений средние и предельные цены по районам города сложились следующим образом:

Как и в ситуации с административно-офисными помещениями  один квадратный метр торговых площадей также значительно вырос в цене. На начало года средняя его цена составляла 35 тысяч рублей и, при росте в 22,8%, на конец года составила 43 тысячи рублей.

Что касается рынка аренды торговых помещений, то средняя величина арендных ставок на торговые площади магазинов в течение года снизилась с 755 рублей за квадратный метр в месяц, до 645 рублей. Необходимо отметить, что среднее значение арендных ставок по городу в течение года колебалось и достигало 790 рублей за квадратный метр. Данная динамика в основном объясняется тем, что в течение года на рынок аренды было выставлено довольно много высококачественных объектов в торговых центрах, в сторону которых и переместился спрос. Что же касается площадей в составе торгового центра, то здесь арендные ставки остаются в пределах от 600 до 2 000 руб/кв.м. в месяц. Средняя величина ставки по итогам года составляет 1510 руб. за 1 кв.м.

Сегодняшняя ситуация на рынке торговой недвижимости г. Перми характеризуется существенными изменениями, типичными для крупных мегаполисов. Это - недостаточность территории в центральных районах под крупномасштабное строительство, тенденции к укрупнению форматов торговых и офисных центров, улучшению качества предлагаемых коммерческих площадей, повышению конкурентности рынка недвижимости. Данные факторы послужили причиной тенденции к смещению центров деловой активности  и освоению новых территорий под строительство, как жилой, так и нежилой недвижимости. Так, подтверждая новую тенденцию развития города, в 2006 году были открыты крупноформатные торговые центры «МЕTRО: cash & carry» и  «БауМолл», которые были вынесены за пределы центра города. Также, занимая одни из последних перспективных площадок в черте города, в ушедшем году были открыты торговый центр «Лайнер»,  вторая очередь торгового центра «Пирамида», торгово-офисный центр «Привилегия» и  торговый центр «Парк Авеню».

Развитие рынка коммерческой недвижимости Перми прогнозируется экспертами в направлении укрупнения форматов торгово-развлекательных и бизнес-центров, а вынесение их за пределы городской черты. Падения цен на рынке продажи коммерческой недвижимости Перми, несмотря на наблюдаемое увеличение темпов её строительства, опасаться не стоит. Даже на низкокачественные помещения пока ещё сохраняется спрос. Эти факты свидетельствуют о присущем рынку дефициту площадей, который в основном обусловлен разницей в темпах роста экономики города и темпов строительства коммерческих площадей. Выход на пермский рынок новых торговых операторов и других крупных компаний, которые предъявляют платежеспособный спрос на коммерческие помещения высокого качества, ещё на протяжении нескольких лет будет являться одним из основных инфляционных факторов рынка недвижимости г. Перми.

Материал подготовлен специалистами Департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group