Необходимо заметить: рынок коммерческой недвижимости вообще нельзя оценивать однозначно. На спрос в значительной мере влияют не только характеристики, определяющие класс помещения, но и случайные факторы. Так, к примеру, на одни объекты хозяева уже полгода найти не могут арендаторов, на другие стоит очередь — на полгода вперед. Некоторые офисы имеют постоянное заполнение, в то время как аналогичные офисы на соседней улице пустуют. Другими словами, рынок коммерческой недвижимости — не гомогенный товар даже в рамках одного сегмента: каждый объект имеет уникальные характеристики, отличающие его от других, одной группы, и к нему нельзя применять усредненные показатели.

Ситуацию комментирует сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, маркетолог-аналитик Корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина.

Как можно оценить на сегодня состояние пермского рынка коммерческой недвижимости в целом?

— На сегодня рынок коммерческой недвижимости в целом находится в стадии стабилизации. По сравнению с прошлым годом увеличились масштабы рынка: увеличение числа объектов и их площадей.

Как и в прошлом году, рынок постепенно растет по всем сегментам. Увеличиваются только масштабы рынка: налицо увеличение числа объектов и количества сделок. В целом, для рынка коммерческой недвижимости не свойственны значительные резкие колебания.

Какие секторы рынка (по классам) наиболее активны?

— Согласно данным за сентябрь, наибольшую долю на рынке продажи (предложение) составляет рынок офисной недвижимости – 43,6%. На втором месте – это имущественные комплексы, включающие в свой состав склады, ангары (16,4% рынка). Что касается рынка аренды (предложение), также лидирующую позицию занимает офисная недвижимость, на втором – торговая. В целом, структура рынка относительно постоянно и со временем изменяется незначительно.

Какого класса офисные и торговые помещения пользуются наибольшим спросом?

— Что касается офисной недвижимости, предъявляется спрос на недорогие офисы, расположенные в центре или прилегающих к центру районах. Основной критерий выбора – цена. Учитывая, что у арендаторов офисной недвижимости сегодня есть широкий выбор, выбор падает на более качественные помещения.

Учитывая, что более 60% рынка – это и есть офисы класса «С» и «D», выбирать не приходится. Предложение офисов класса «В» на рынке сегодня есть. Их можно арендовать по цене 600–800 рублей за кв.м. Проекты офисов класса «А» имеют успех в продаже уже на начальных этапах строительства.

Подробный анализ рынка торговых помещений сделан Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН. Так как одним из факторов, организующих рынок, является платежеспособность потенциальных покупателей, то и начнем именно с него. По данным ПТДН, покупательная способность потребителя торговых площадей в настоящее время лежит в границах от 600 тыс. руб. до 7 млн. руб. При этом большинство покупателей (84 %) ориентируются на небольшие по площади объекты ценой до 3 млн. руб, а среднестатистический покупатель готов выложить за объект 2, 524 млн. руб.

Повышенным спросом пользуются мелкие объекты общей площадью до 100 кв. м — в приближенных к центру районах города. Здесь платежеспособность покупателя оценивается еще меньше — в среднем в 2 000 тыс. руб.

Интересно рассмотреть предложение торговых помещений по районам города. В зависимости от местоположения и других факторов цена предложения по городу может варьироваться от 6,0 до 80,0 тыс. руб. за 1 кв. м. Безусловный лидер здесь — Ленинский район: на него приходится около четверти всех предложений. Ввод в действие на территории района крупных торговых центров позволяет средней цене предложения держаться на отметке 47,99 тыс. руб. за 1 кв. м. Кировский район по своим показателям приближается к Дзержинскому и Мотовилихе (средняя цена предложения – 23,04 тыс.руб.\кв.м.).

Что еще важно отметить: хотя торговые помещения общей площадью до 50 кв. м. (34 %) в структуре предложения на продажу доминируют, массовым спросом пользуются площади до 150 кв.м. Более крупные объекты могут подолгу задерживаться на рынке.

По словам аналитика Корпорации «Перспектива», стоимость аренды торговых помещений в центре города сегодня сохраняется на высоком уровне, превосходя среднюю величину аренды прилегающих к центру районов на 51,5%. Тем не менее, арендная ставка в качественных торговых помещениях в отдаленных районах приближается к уровню прилегающих к центру.

Примерно 70% потенциальных арендаторов ориентируются на небольшие помещения (до 100 кв.м.). Отсюда высокие арендные ставки на данный сегмент рынка (в среднем 685 руб.). В то жевремя площади более 300 кв.м сдаются достаточно дешево. Наиболее привлекательными для арендаторов являются «торговые коридоры» и центральные улицы районов и микрорайонов. Минимум — 300 руб./кв.м. — демонстрируют торговые площади в Кировском и Дзержинском районах, максимум (4,0 тыс. руб.) — центральные торговые центры. Для сравнения: коридор цен по аренде офисной недвижимости в целом по городу составляет 250–700 рублей (данные отдела маркетинга «Перспектива»).

Структура предложения по аренде торговых помещений в зависимости от местоположения выглядит следующим образом. Наибольшее количество предложений (40,6%) – в Свердловском районе; наименьшее – в Кировском (3,1%). Хороший уровень показывают Ленинский (18,8%) и Индустриальный (15,6%) районы.

Вопреки пессимистичным прогнозам, пермский потребитель растет. Его далеко не всегда устраивает перепрофилированное здание без кондиционеров, необустроенная территория и посредственные подъезды – он предпочитает современную развитую инфраструктуру. В новых торговых центрах — очереди на престижные площади: клиент платит вперед – за одну только возможность аренды. Спрос на помещения, соответствующие возросшим ожиданиям потребителя, иногда приводит к парадоксальной ситуации. С одной стороны, предъявляя повышенные требования к снимаемому помещению, арендатор не всегда готов платить за него «хорошие» деньги; с другой – арендодатель, не учитывая особенности местного рынка, неадекватно завышает арендную плату.

Большинство новых торговых центров (ТЦ «Столица», ТЦ «Семья», ТЦ «Айсберг», ТЦ «Алмаз») заключают с арендаторами типовые договора на одинаковых условиях, предполагающих срок действия договора не более 1 года, предоплату вперед за 1 месяц, а также строгие стандарты витражей и прилавков. Арендная плата включает в себя коммунальные платежи, плату за пользование телефоном, услуги охраны, плату за уборку помещений.

Специалисты ПТДН отмечают: несмотря на значительное расширение предложения торговых площадей в большинстве современных объектов арендные ставки за последний год в целом не изменились. В зависимости от местоположения объекта, этажа, арендуемой площади, длительности арендного договора уровень аренды колеблется от 0,8 до 4,0 тыс. руб. за кв. м в месяц. Тенденция к незначительному снижению арендных ставок наблюдалась в гипермаркете «Семья», что связано с введением других торговых центров. Зато только что открывшиеся центры могли себе позволить некоторое повышение.

Прогнозы — даже на обозримое будущее – дело неблагодарное, и все жемы не могли обойти этот вопрос стороной.
— На рынке нет факторов, которые быизменили существующую ситуацию, — сказала Регина Маратовна. — Коммерческая недвижимость сейчас находится в стадии стабилизации. Она может дорожать, но только за счет естественного роста (инфляция). Следует отметить, что за лето 2005г стоимость коммерческой недвижимости значительно подросла — рост был обусловлен ростом цен жилой недвижимости на рынке новостроек. Но сейчас цены остановились: это касается и покупки, и аренды — как офисной, так и коммерческой недвижимости…

В свою очередь, аналитики ПТДН, отмечая в 2005 году неуклонный рост рынка торговых помещений, говорят о постепенном формировании более цивилизованных отношений в данном сегменте.

Российская классификация коммерческой недвижимости — намного проще международной и выделяет только четыре типа объектов: А, В, С и Д. Класс определяют около двух десятков различных критериев: возраст объекта; его планировка; отделка; наличие лифтов, систем кондиционирования и другого инженерного оборудования; наличие независимых источников энергосбережения, охраны, телефонной сети и Интернета; возможности проводки; количество парковочных мест и некоторые другие параметры. Согласно Единой классификации офисной недвижимости, принятой Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum) в апреле 2003 года к классу «А» должно соответствовать более 16 пунктов, классу «В» — более 10, классу «С» — менее 8. Дифференциация объектов коммерческой недвижимости в Перми проходит всего по трем первым классам — специалисты говорят, что этого достаточно.