Перспективы редевелопмента городских территорий (08.10.2007)

Ранее, в нашем обзоре, посвящённом перспективам комплексной застройки Перми, мы уже го­ворили о том, что точечное строительство, повсеместно осуществляющееся в нашем го­роде, является серьезным препятствием для увеличения объёмов ввода нового жилья. С проблемами по поиску соответствующих земельных участ­ков также сталкиваются и компании, планирующие строительство объектов ком­мерческого назначения, так как ликвидных и удобных для строительства земель­ных участков, на сегодняшний день, в Перми осталось не так уж и много.

 Одним из вариантов решений данных проблем является освоение имею­щихся в городской и пригородной черте пустующих территорий (комплексная за­стройка). Напомним, что общая площадь нашего города составляет порядка 799 кв.км., усту­пая по площади только Москве, и эффективное использование этого, уже освоен­ного пространства, задача не менее важная, как для рынка недвижимости Перми, так и для развития города в целом.

Современное архитектурно-планировочное решение Перми в значи­тельной мере сформировано в результате слияния фактически отдельных насе­ленных территорий, ядро которых определялось на основе крупных промышлен­ных предприятий и производственных зон. Связующим звеном при этом служила центральная часть Перми, представлявшая собой своеобразный администра­тивно-управленческий центр города.

Постепенный переход к рыночной экономике привнес существенные из­ме­нения в структуру города и, как следствие, достаточно сильно изменил его облик. В данный период началось строительство новых жилых, коммерческих, офисных зданий и сервисных объектов. В этих условиях достаточно важным шагом на пути упоря­дочивания зонирования территории стало принятие Правил застройки и землепользо­вания города.

Опыт западных стран показывает, что те или иные из­менения экономиче­ской обстановки, как в стране, так и собственно на городских территориях, рано или поздно подразумевают под собой и достаточно гибкое из­менение зонирова­ния пространства с изменением его функционального назначения, то есть реде­велопмент территорий.

Суть редевелопмента заключается в изменении функционального на­зна­чения территорий, с точки зрения наиболее эффективного (на расчетный период) их использования. В качестве территориальной единицы при этом может высту­пать отдельный земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения (к примеру, малые города).

На Западе практике редевелопмента территорий оказывается значительное внимание, как со стороны коммерческих (в силу ограниченности пред­ложения земельных участков), так и со стороны административных структур.

Структура доходной части городских бюджетов на Западе часто строится та­ким образом, что налог на имущество, взимаемый с его рыночной стоимости, приводит к тому, что админи­страции экономически выгодно поддерживать те преобразования, которые в ко­нечном итоге ведут к повышению оценочной стои­мости имущества.

С точки зрения государства, редевелопмент представляет со­бой комплекс мероприятий, направленных, в конечном итоге, на повышение стои­мости и улуч­шение ликвидности земельного участка, а также находящегося на нём иму­щества.

С точки зрения коммерчески структур, редевелопмент позволяет зарабаты­вать на создании добавочной стоимости за счет грамотного изменения функцио­нального назначения территорий и осуществляемых на этих территориях меро­приятий.

На Западе редевелопмент городских территорий - это процесс, управляемый администрацией города (региона). В России же, к сожалению, этот про­цесс в большей степени развивается хаотично и по настоящее время носит ско­рее инициативную форму реализации тех или иных мероприятий со стороны ча­стных компаний, чем структурированный управляемый и долговременный про­цесс парт­нерства администрации и частного бизнеса.

На сегодняшний день в Перми процесс редевелопмента городских террито­рий инициируется как сверху (администрацией города), так и со стороны частных компаний по отдельным земельным участкам. Перспективы развития застроен­ных участков города, с точки зрения размещения новой жилой застройки, были намечены в Генплане города Перми: «Для размещения 950 тыс.кв.м. на реконст­руируемых территориях потребуется (при плотности за­стройки "брутто – микро­район" 6000 -7500 кв.м./га) порядка 140 -150 га. Такая территория освободится при намеченном сносе 150 тыс.кв.м. существующего вет­хого жилья. Остальной объем нового жилищного строительства - 3900 тыс.кв.м. должен разместиться на свободных территориях».

На сегодняшний день в Перми на разных стадиях реализации находятся несколько проектов по редевелопменту земельных участков.  Это такие проекты, как: 

 1. Проект по строительству жилого квартала по ул. Механошина, 17, в микро­районе Громовский Свердловского района г. Перми. Данная территория ранее была занята автоколонной № 1858 и складскими помещениями;

2. Проект по строительству административно-гостиничного комплекса «Астра» на месте бывшей табачной фабрики с одноименным названием и областной типо­графии;

3. Проект по строительству жилых и административных зданий «Zeppelin» по ул. Кирова, 33 на территории бывшей обувной фабрики «Модена»;

4. Проект по переносу цехов кондитерской фабрики «Пермская» с осуществлением проекта по строительству двух бизнес-центров на ул. Коммунистическая, 52 и Коммунистическая, 73а;

5. Проект по частичному редевелопменту территории ОАО «Велта»:

- Проект по строительству логистического центра компании «Норма»;

- Проект по строительству торгового центра «Наш» компании «Седьмой континент»;

6. Проект по редевелопменту части военного городка «Красные казармы» в Свердловском районе г. Перми со строительством жилых, общественных и адми­нистративных зданий, общей площадью свыше 7 Га;

7. Проект по редевелопменту части территории ОАО «ПНППК» - квартала, ог­раниченного ул. Горького, 1-й Красноармейской, Н. Островского и Белин­ского, общей площадью более 6 Га. (строительство многофункционального комплекса жилых и административно-торговых зданий).

В перспективе также стоит ожидать редевелопмент крупных зе­мельных участков, расположенных на месте Пермского ипподрома, а также Верхнемуллинского совхоза. Вероятной перспективой редевелопмента в данном случае станет строительство крупных жилых массивов, а также ряда других объектов.

Таким образом, на сегодняшний день, можно констатировать определенные наметившиеся тенденции к переходу от точечной (уплотнительной) застройки на пустующих земельных участках к полноценному редевелопменту городских тер­риторий.

По нашим оценкам, на сегодняшний день редевелопмент городских террито­рий является одним из наиболее перспективных направлений пространственного развития города.

В настоящее время складывается ситуация, при которой город обладает значительным потенциалом развития в рамках уже застроенных территорий. При этом долгосрочный демографический тренд направлен скорее на уменьшение ко­личества городского населения, чем на его увеличение. При сохранении текущих темпов, уменьшение численности населения уже в 20-30-летней перспективе  бу­дет оказывать значительное влияние на жизнь города. Дальнейшее «располза­ние» городской застройки по свободным и незастроенным земельным участкам в этих условиях приведёт к значительному увеличению затрат на содержание ком­мунальных и транспортных сетей, а также на поддержание в работоспособном состоянии прочей инфраструктуры.

На территории Перми находится множество заводских и промышленных зон, как действующих, так и практически неработающих предприятий. Значительное число действующих промышленных территорий застраивалось десятилетиями, что приводило зачастую к хаотичному и нерациональному использованию земель­ных участков с точки зрения размещения зданий и сооружений. Перспективным направлением в данном случае будет являться вынос этих предприятий за черту города с возможным формированием своеобразных промышленных городов-спутников и эффективным использованием освободившихся земельных участков.

На территории Перми также находится значительный массив явно устаревшего по своим характеристикам жилья постройки 50-60-х годов прошлого века («сталинки», «бреж­невки», «хрущёвки»). Редевелопмент этих земельных участков также будет яв­ляться одним из перспективных направлений развития территорий города.

Естественно, реализация всех этих проектов целиком и полностью будет зависеть от экономической обстановки как в стране, так и непосредственно в нашем регионе, а также и от ситуации на рынке недвижимости города Перми, однако первые шаги в этом направлении фактически уже сделаны.

Источник: Пермский аналитический центр