|
Цены на жилье не перестанут расти и не упадут резко вниз, считают эксперты. На это есть ряд причин, которые в последнее время активно обсуждаются. Покупателю жилья ясно только одно - чем меньше строится, тем выше поднимается стоимость квадратного метра. Дефицит жилья стимулирует рост цен на жилье, а это выгодно застройщикам, считают некоторые участники рынка недвижимости.
Мнения экспертов разделились. Одни считают, что никому не выгодно ограничивать количество вводимого жилья, другие придерживаются обратной точки зрения и пытаются обнаружить подтверждение тезиса о том, что между застройщиками есть некий договор, согласно которому в Перми строится именно тот малый объем жилья, позволяющий поддерживать стабильно высокие цены на него.
Объемы строительства растут, но медленно
По данным федеральной службы государственной статистики за первое полугодие 2007 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 283 тысяч кв.м. жилья, что составило 151,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В то время как в I полугодии 2006 года темп роста жилищного строительства к I полугодию 2005 года составлял 110,0%. Несмотря на то, что объемы строительства растут, жилья хватает не всем.
Алексей Скоробогач, ст. преподаватель кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ:
С 2003 года в Пермском крае и в г. Перми объемы строительства жилья существенно увеличились. Конечно, этого не хватает для удовлетворения спроса, но положительная тенденция наблюдается. На сегодняшний день на одного жителя Перми приходится порядка 20 кв.м. жилья. В планах администрации Перми было довести данный показатель до 23 кв.м. на человека к 2010 году. Соответственно, объемы строительства жилья в Перми следует увеличить, как минимум, в два раза, без учета убыли ветхого фонда. К сожалению, количество заявленных проектов строительства жилья стравиться с этой задачей не смогут.
Что мешает строить больше?
По мнению экспертов, одной из существенных причин является слабо развитая инфраструктура строительной отрасли. Это касается, во-первых, производства строительных материалов. Но, несмотря на рост производства отдельных видов строительной продукции, в Пермском крае мощности предприятий загружены недостаточно, например, мощности по производству нерудных строительных материалов, строительного кирпича, стеновых материалов загружены на 60-70%, сборных железобетонных конструкций – на 50%, цемента – на 32%. Так же сюда следует отнести недостаточное количество квалифицированной рабочей силы.
Но есть и другие причины, тормозящие ввод в эксплуатацию большого количества жилья. Эксперты называют недостаточную обеспеченность муниципальных образований градостроительной документацией, и утверждают, что существующие Правила землепользования и застройки г. Перми вызывают у застройщиков и населения споры и разногласия. Одной из причин является неопределенность затрат на строительство, отпугивающая сторонних инвесторов, которые располагают ограниченным объемом средств. Наличие или отсутствие площадок под строительство является одной из основных проблем. Сами площадки под строительство имеются, но они считаются не подготовленными, так как требуется проведение инженерных сетей, что в свою очередь приводит к удорожанию себестоимости строительства. Дополнительные затраты, связанные с оформлением и с подготовкой земельных участков под строительство, могут доходить до 20% от стоимости строительства, а это неизбежно приводит к росту цен на жилье.
Игорь Остапенко, исполнительный директор НП «РГР. Пермский край»:
Исходя из того, что количество площадок под застройку было какое-то время ограничено, вводимого жилья было недостаточно. Поэтому рост цен был именно таким. Нельзя сказать, что недвижимость переоценена в городе Перми. Цены на жилье для такого региона как Пермь в целом адекватны, и стоит здесь жилье примерно столько же, сколько и в других городах-милионниках. Нельзя сказать, что мы ушли далеко вперед. Другое дело, что у нас есть проблемы в городе, которые имеют место вообще в целом по России.
Одна из возможных причин - это сговор…
По данным опроса, проведенного порталом «Метросфера», который предлагал посетителям ответить на вопрос, почему в Перми строится мало жилья, больше всего голосов (32%) было отдано за такую причину как «сговор застройщиков». На один процент меньше набрал вариант ответа «бюрократические проволочки мешают застройщикам и инвесторам». 22% голосов получил ответ «в Перми строится достаточно жилья». Нижние строчки рейтинга заняли такие ответы: «причина в недостатке площадок под строительство» (12%) и «дефицит стройматериалов и специалистов» (4%).
Имеет ли место сговор в строительной сфере пермского региона?
Единственным косвенным подтверждением этого, по словам экспертов, является разделение застройщиков на тех, у кого много площадок, и тех, у кого их нет.
В соответствии с количеством купленных земель под строительство жилья, застройщик может ограничивать темпы строительства самостоятельно. Получается, что чем больше в запасе земель, тем эффективнее можно их использовать. Такие застройщики не всегда заинтересованы в том, чтобы строить больше. В борьбу за строительство большего количества жилья и поддержание высоких цен на жилую недвижимость вступают те застройщики, у которых нет запасных площадок.
Игорь Остапенко, исполнительный директор НП «РГР. Пермский край»:
- В Перми мы видим активную конкуренцию на рынке. Я думаю, что сегодня застройщики вынуждены строить больше, потому что если не построит один, то построит его конкурент. То есть мы сейчас не видим в Перми монополии, а раз ее нет, а есть здоровая конкуренция, строительство жилья будет возрастать.
Ситуация на рынке будет меняться, считают эксперты. Сейчас земли под застройку выходят на свободный рынок, поэтому застройщикам невыгодно держать у себя много площадок. Застройщику выгоднее продать эти площадки сегодня и вложить деньги в строительство, а завтра купить еще одну площадку. Рынок постепенно уходит из состояния дефицита площадок.
Факт того, что на рынке строительства жилья усиливается конкуренция, подтвердил один из экспертов, основываясь не только на знании рынка, но и на положениях экономической теории.
Алексей Скоробогач, ст. преподаватель кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ:
- Согласно некоторым положениям экономической теории, если отрасль приносит сверхприбыли, то в этой отрасли будет развиваться конкуренция, что в свою очередь приведет к снижению прибыли застройщиков. А так как строительная отрасль в связи со своей спецификой обладает свойством инертности, то процесс создания конкуренции на рынке строительных услуг будет происходить достаточно длительно.
Искусственно сокращать количество вводимого жилья сегодня не выгодно участникам рынка, по крайней мере, пока спрос высок и цены растут, считает и известный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. Экспертное мнение Геннадия Стерника: «теоретически застройщикам не выгодно сегодня строить много жилья, потому что большое количество вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости уронит цены на рынке».
Цены на жилье адекватные?
Некоторые аналитики полагают, что малоэтажная застройка поможет увеличить доступность жилья - многоквартирные дома строить и долго и хлопотно, нужна масса разрешений, согласований, требуется строительство сложной инфраструктуры. А малоэтажная застройка – до 3 этажей – может создаваться в уведомительном порядке. То есть и строительство, и прохождение инстанций может быть организовано значительно быстрее, чем в случае столь популярной сегодня квартальной застройки. А если, в соответствии с федеральными программами власти будут предоставлять земли под такое строительство и компенсировать затраты на подведение инфраструктуры, то, разумеется, застройщики смогут создать дешевое жилье.
Возникает закономерный вопрос: будет ли это выгодно застройщикам? Ответ - однозначно да. Сегодня у застройщика уходит на цикл строительства до 5 лет, а в данном случае будет уходить год, утверждают эксперты. В таком случае при расчете годовой доходности она будет явно выше. И застройщикам это выгодно. Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски, так как за один год экономическая ситуация не изменится настолько сильно, как за пять лет.
Итак, цены на жилье снижаться, скорее всего, не будут, потому что «падение» цен должно следовать за большим серьезным перенасыщением рынка. Поэтому даже если сегодня большие площадки будут застраиваться жилой недвижимостью, появятся новые микрорайоны, появится большое количество домов, то рост цен на недвижимость просто приостановится. Скорее всего, ввод большого количества жилья, утверждают эксперты, приведет к тому, что цены на жилье перестанут быстро расти. Темп роста составит 10 % - 15 % в год.
Алена Дождева
Метросфера, информационная служба
|
