|
Однажды у нас с мужем появилась мысль – а не приобрести ли нам отдельную квартиру? Тем более, семья наша еще так называемая «молодая» – может, субсидию дадут в рамках программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2005-2010 гг.», или в банках воспользуемся ипотечным кредитом специально для молодой семьи. Все же молодым легче, думали. Но не тут-то было. Оказалось, что разницы нет – молодая семьи или немолодая. Ни тем, ни другим, в большинстве своем, покупка жилья на сегодня недоступна.
«Молодая семья»
В программу наша семья не попала: просто-напросто она оказалась уже «немолодой» – мужу исполнилось тридцать. Сначала мы расстроились – такой шанс потерять… Сумма субсидии, конечно, не велика – на сегодня порядка 300 тыс. на двух человек (на троих – более 500 тыс. руб.) – но все же подспорье. Однако, если хотя бы мало-мальски поинтересоваться сегодняшней рыночной конъюнктурой, проследить «сумасшедший» рост цен на жилье, то задумаешься, что же целесообразнее: взять субсидию у государства или не связываться с медлительным государственным механизмом и попытать счастья на ниве ипотечных кредитов?
Александр, специалист одной из крупнейших риэлторских компаний, на собственном примере согласился проанализировать сложившуюся на рынке жилья ситуацию:
– Год назад я с женой и ребенком жил в однокомнатной квартире, которая на тот момент стоила 1 млн. 350 тыс. руб. (в 2002 году мы покупали ее еще за 400 тыс.). Мы продали эту квартиру и решили купить трехкомнатную в новостройке за 2 млн. 200 тыс. руб. Так и сделали. Разница в стоимости между старой и новой квартирами составила 850 тыс. руб. На 730 тыс. руб. мы взяли ипотечный кредит в банке и еще продали машину. Теперь смотрите, что происходит. Сейчас уже наша старая квартира стоит 1 млн. 800 тыс. руб., а новостройка, еще недостроенная – 3 млн. 700 тыс. руб. И разница между квартирами уже не 850 тыс., а почти 2 млн. руб. Представляете, если бы я промедлил, то сумму в кредит мне пришлось бы брать в 2 с лишним раза больше. Когда дом будет достроен, то новая квартира вообще будет стоить больше 4 млн. руб. И именно, чтобы 20 лет не выплачивать кредит, у меня есть задумка – продать эту квартиру, сразу выплатить банку кредит и купить квартиру на оставшуюся сумму (3 млн. 300 тыс.). Так что рост цен «сметает» все кредиты. А если бы я взял субсидию, как это сделал мой знакомый? Исходные условия у нас были одинаковые. И он, чтобы купить новую квартиру тоже за 2 млн. руб., продал свою однокомнатную (она стоила 1 млн. 700 тыс. руб. на тот момент) и прибавил субсидию, она составляла порядка 400 тыс. руб. полгода назад. Но ведь субсидия это не живые деньги, а сертификат, по которому деньги выплачиваются лишь через один-два месяца. Но когда цены растут бешеными темпами, продавцов квартир «бумажки» не интересуют, им нужно быстро получить наличку и быстро ее вложить в другую квартиру, пока та снова не подорожала. Те же, кто соглашается взять сертификат, продают квартиру на 200-300 тыс. дороже – страхуются. А это практически и есть сумма выданной субсидии. В результате, они из однокомнатной «хрущевки» переехали в двухкомнатную «хрущевку» за 2 млн. 500 тыс. руб. – по завышенной цене. Для этого они еще вынуждены были взять кредит в банке.
Однако ситуация с бешеным ростом цен меняется.
Вячеслав ПЕРМЯКОВ, инвестиционный консультант, уполномоченный представитель президента Российской гильдии риэлторов (РГР) по Приволжскому федеральному округу, Президент PTDN realty group:
– Рынок недвижимости развивается циклично, т.е. периоды более интенсивного подъема сменяются периодами стабилизации цен с переходом к спаду. Первое полугодие 2005 года вместо периода стабилизации было периодом интенсивного подъема цен. Хотя в предшествующий ему период осень 2003 – 2004 гг. цены росли более равномерно. Резкое увеличение периода роста цен объясняется влиянием принятия законодательных актов по долевому строительству жилья в декабре 2004 года и запуском механизма ипотеки в национальном масштабе. В первой половине 2006 года темпы роста цен замедлились, оживление началось со второго полугодия, которое продолжалось до лета 2007. Таким образом, за четырехлетний период с осени 2003 года по настоящее время цены на рынке недвижимости выросли в 4 раза. Осенью 2003 года средняя цена за кв. метр составляла 14 тысяч рублей, в то время как в октябре 2007 средняя цена за кв. метр зафиксирована на уровне 55 тыс. рублей. Сегодня, рынок изрядно перегретый в период безумного роста цен в 2005-2006 годах, постепенно остывает. К концу 2007 года средняя цена за кв. метр прогнозируется на уровне 56 – 57 тысяч рублей. Но для восстановления баланса платежеспособного спроса и ликвидного предложения необходимо снижение цен как минимум 20-25%, а этого в ближайшее время ожидать не приходится. В настоящее время ценовые колебания не превышают уровня инфляции. Аналогичную ситуацию мы будем наблюдать и в течение всей осени. Если не вмешаются дополнительные макроэкономические факторы, способные косвенным образом повлиять на конъюнктуру рынка недвижимости, то цикл замедления темпов роста цен продлится до конца 2008 года. На это время прогнозируется ежемесячный прирост цен на вторичном рынке жилья в пределах 0,5-2% в месяц, на первичном рынке жилья – 0,5-1,5% в месяц.
Главной тенденцией станет не увеличение стоимости квартир, а дальнейшее ее расслоение по категориям. Современное жилье будет медленно дорожать, а неприглядные старые панели – столь же медленно становиться доступнее.
Страсти по ипотеке
Чтобы определить, на какую, приблизительно, сумму кредита я могу рассчитывать, исходя из своего совокупного семейного дохода (в среднем 20 тыс. руб. в месяц), я проконсультировалась в ряде банков. Самую большую сумму кредита назвал Западно-Уральский банк Сбербанка России в рамках кредита «Молодая семья» – 1 млн. 700 тыс. на 20 лет под 12,25 % годовых. При этом размер ежемесячного платежа будет порядка 25 тыс. руб., из которых сумма основного долга – 7 тыс. руб., и аж 17 с лишним тысяч – это банковский процент. Честно говоря, сомнительно, что даже с помощью созаемщиков я смогу осуществлять такие платежи. А еще не надо забывать о первоначальном взносе, который как правило составляет 10 % от стоимости квартиры. В «Уральском финансовом доме», как и в «Камабанке», чтобы прокредитоваться по программе «Молодая семья», надо быть участником программы «Обеспечение жильем молодых семей». Так что здесь мне предложили взять ипотечный кредит на общих основаниях. Сумма кредита – 1 млн. 300 тыс. руб. на 25 лет по 12,5 % годовых. Посчитала – получилась сумма ежемесячных выплат около 18 тыс. руб. 4 тыс. руб. основного долга и 13 тыс. руб.– процент. Но надо учесть, что при так называемых дифференцированных платежах сумма выплат по проценту зависит от размера оставшегося основного долга и соответственно, общий платеж по кредиту ежемесячно уменьшается соответственно уменьшению основного долга, что выгоднее клиенту, потому что в результате переплата банку по процентам меньше. Так вот, как раз при таком дифференцированном способе выплаты кредита процентная ставка увеличивается и составляет уже 15%. И на таких условиях я могу надеяться лишь на 800-900 тысяч рублей кредита.
«Камабанк» считает возможным выдать 550 тыс. руб. на 28 лет под 14 % годовых (ежемесячные выплаты составят порядка 8 тыс. руб.), такую же сумму обещает и ПАИЖК, чуть-чуть повыше – «Газпромбанк»: 626 тыс. руб. на 20 лет. Таким образом, мои доходы позволяют мне воспользоваться кредитом в 500-600 тыс. руб. Понятно, что на такие деньги квартиру сегодня не купишь. Стоимость квадратного метра в Перми в настоящее время в зависимости от района колеблется от 39 тыс. руб. на окраинах до 60 тыс. руб. в центре (вторичка) и от 33 тыс. руб. до 70 тыс. соответственно в новостройках. Если взять минимальную цену квадратного метра, то я смогу приобрести лишь 16 кв. м жилья. По словам Ольги ДЗУСОВОЙ, руководителя центра ипотечных программ «Въезжают все», чаще всего сегодня люди с помощью ипотеки улучшают свои жилищные условия, то есть продают квартиру меньшей площади и покупают большей. Разница в стоимости квартир на сегодня составляет от 600 тыс. руб. и выше. Так что я, теоретически, могу продать сегодня свои 48 кв. м. на Юбилейном за 2,5 млн. руб., добавить 600 тыс. и где-нибудь на окраине приобрести квартиру в 92 кв. м. общей площади.
Приближение к центру города будет уменьшать количество возможных для меня квадратных метров. Но это всего лишь грубая теория.
И наконец, что делать тем, кто не может «продать и купить», например, потому, что живет с родственниками, которых «семеро по лавкам» и сам этот способ для него теряет смысл? А чтобы купить квартиру с нуля, нужен доход выше среднего, какой именно, посчитайте сами. И никакие программы, посвященные молодым семьям, в том числе и банковские, пока, к сожалению, не в состоянии помочь.
Ольга ДЗУСОВА:
– С вашим совокупным доходом в 20 тыс. руб., если у вас есть еще 100-200 тыс. руб. своих средств для первоначального взноса, вы можете купить достаточно хорошую комнату, или даже однокомнатную квартиру, если очень серьезно поискать в отдаленных районах. Средняя стоимость однокомнатной квартиры по Перми на сегодня составляет 1 млн. 900 тыс. руб.
Что касается специальных программ для молодых семей, то их в банках, кроме Западно-Уральского банка Сбербанка России, не существует. В других банках, если есть что-то подобное «для молодых семей», то такие программы не ориентированы на эту категорию. Например, у «УРСА-Банка» есть программа, когда кредит выдается в размере 100% стоимости приобретаемой недвижимости, он так и называется «Молодая семья». Получить его может кто угодно, независимо от возраста. Вместе с тем, 100% – это значит, что большую сумму придется брать в кредит, соответственно, больше будет сумма ежемесячных платежей. Не думаю, что молодая семья сможет этим воспользоваться. Вообще же, в среднем, 13 консультаций по ипотеке дают 1 ипотечную сделку. Если брать молодых, то там соотношение будет составлять 1 к 20.
Нелли ЮРКОВА
Источник: «Пермские новости»
|
