ИПОТЕКА: ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА
Ипотечное кредитование в Пермском крае развивается высокими темпами. На рынок выходят новые участники, появляются новые продукты, более привлекательными становятся условия кредитования в рамках существующих ипотечных программ. О том, какое влияние оказывает ипотека на рынок недвижимости и о перспективах развития этого направления рассказывают аналитики PTDN realty group.
Ипотечные инвестиции
Существует мнение, что вложения в недвижимость выгодны. А выгодны ли вложения в недвижимость с привлечением ипотечного кредита?
Когда приводят аргументы, подтверждающие выгодность ипотеки, часто говорят о постоянном росте цен на жилье. Покупая сегодня квартиру по одним ценам, заемщик платит потом, когда стоимость квадратного метра уже совершенно другая. Мы решили проверить это утверждение и посчитать, какую прибыль можно получить, купив квартиру по ипотечной программе.
Предположим, что жилье в Перми в ближайшие пять лет будет расти в цене. В последние 9 месяцев (с января 2007 по сентябрь 2007 года) пермская недвижимость выросла в цене в среднем на 37%. Ожидать такой же бурный рост в течение ближайших нескольких лет - слишком оптимистично для инвестора. Аналитики ПТДН прогнозируют прирост цен около 18-20% в год.
Предположим, у вас есть в распоряжении 900 тысяч рублей, постоянный доход, достаточный для того, чтобы взять ипотечный кредит и желание инвестировать деньги в недвижимость.
Наиболее ликвидные, как с точки зрения последующей перепродажи, так и с точки зрения сдачи жилья в аренду, являются одно- и двухкомнатные квартиры. Сегодня вполне хорошую в Перми можно купить за 2700 тысяч рублей. Это будет квартира улучшенной планировки, во вполне престижном районе, в хорошем доме, с ремонтом. Возможность заплатить первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья позволит получить кредит в рублях под 11% годовых. Кредит будем брать на 5 лет, это оптимальный срок, если речь идет о получении прибыли.
Приобретая квартиру стоимостью 2700 тысяч рублей, при 18-20%-ном росте цен на жилье в год, через пять лет она будет стоить уже около 5250 тысяч рублей
Кроме того, квартиру можно сдавать. Мы будем закладываться на сумму 12 тысяч в месяц, хотя нашу квартиру сдать дороже более чем реально, тем более с учетом роста цен и на аренду жилья.
Помимо доходов в нашем предприятии будут еще и расходы. Прежде всего, это выплаты по кредиту. Рассчитать можно самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором. При первоначальном взносе 30% кредит на пять лет мы получим под 11% годовых. В таком случае ежемесячные выплаты составят почти 43 тысячи рублей. Но наша квартира сдается за 12 тысяч в месяц и, таким образом, ежемесячно нам придется докладывать 31 тысячу из своего кармана. За пять лет в общей сложности придется выложить 1860 тысяч рублей.
Помимо всего прочего предстоят расходы, связанные со страхованием. Расходы на получение кредита - 27 тысяч (1,5% от суммы кредита). Расходы на риелтора (сделку по покупке и продаже жилья нам необходимо провести дважды, первый раз - при покупке, второй раз при продаже). Таким образом, удельные расходы на риелтора, из расчета 5% от стоимости квартиры, составят 135 тысяч при покупке жилья и 263 тысячи при продаже. Итого дополнительные расходы составят 425 тысяч рублей.
Вложив сегодня 900 тысяч рублей и ежемесячно в течение 5 лет докладывая 31 тысячу рублей, в итоге доход составит: 5250 - 900 - 1860 - 425 = 2065 тысяч рублей.
Это на порядок выгоднее, чем вкладывать денежные средства в банк. Однако мы вынуждены опровергнуть мнение о том, что эти инвестиции необычайно выгодны и приносят сумасшедшие дивиденды.
При этом нужно отметить, что данные выводы можно делать на основании заданных определенных условий. Другими словами, есть очень много
* если недвижимость будет расти в цене на 18-20% или больше;
* если сдача жилья в аренду у нас пройдет без накладок, то есть квартира не будет простаивать;
* если не произойдут различные форс-мажорные обстоятельства.
Факторов, влияющих на возможный исход, может быть еще много.
Также интересно посмотреть, можно ли получить прибыль, не сдавая квартиру в аренду. Тогда общая сумма выплат составит 2580 тысяч рублей. В этой ситуации через 5 лет прибыль составит: 5 250 - 900 - 2580 - 425 = 1345 тысяч рублей. Это ненамного, но все же выгоднее, чем вкладывать в банк.
Перспективы
Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В перспективе совершенствование механизма ипотечных кредитов на покупку жилья гражданам могло бы дать:
* постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
* оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
* сохранить и расширить рабочие места.
Становление системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
* недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
* отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
* недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования.
При анализе мнения экспертов в СМИ о перспективах развития ипотеки, преобладает мнение, что объемы ипотечного кредитования в ближайшие годы будут увеличиваться.
Прежде всего развитие ипотеки будет происходить за счет совершенствования ипотечных программ. Банки будут улучшать условия программ, оптимизируя ставки и упрощая процедуру получения кредита. Эксперты прогнозируют небольшое, но все-таки снижение ставки ипотечного кредитования в ближайшее время.
Первый вице-премьер Дмитрий Медведев считает, что ситуация на мировых рынках повлияет на отечественный рынок ипотеки, однако выражает надежду, что в текущем году ставка ипотечного кредитования в России все-таки будет снижена. .
Проанализируем динамику ипотечных ставок некоторых пермских банков. По сравнению со вторым кварталом 2007 года в октябре ставки Сбербанка остались на прежнем уровне. Не изменило свои ставки и Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Банк изменил ставку всего по одной ипотечной программе (снижение на 1%), зато увеличил минимальный первоначальный взнос с 10% до 30% от стоимости приобретаемой квартиры. В Альфа-Банке снизились процентные ставки только на рефинансирование кредитов, действующих в других банках, на 1,1% на кредиты в рублях и на 0,9% - в долларах США.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечный кризис США не оказал влияния на ипотечные ставки банков Перми. В большинстве ипотечных программ они остались неизменными, а в некоторых - произошло небольшое снижение.
Для развития ипотеки нужен комплексный подход - информировать людей, повышать их доходы, убрать бюрократические барьеры. Кроме того, необходимо отладить систему предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.
Материал подготовлен специалистами департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group (Группа предприятий Пермский торговый дом недвижимости).
ИВАН КОСТОМАРОВ
"Капитал-Weekly"
|
