ДОЛГОдоходный дом
Доходный дом – жильё, в котором все площади сдаются в аренду. Современный доходный дом представляется подобием общежития с комфортными условиями проживания по доступной цене. В некоторых европейских странах в таких домах проживает порядка 30% населения. Арендаторам жилых площадей доходного дома предоставляются услуги прачечной, уборки помещений и других бытовых направлений, в то время как частные арендаторы не только не обеспечивают вышеперечисленные потребности жильцов, но и взимают «темную» арендную плату, что не всегда устраивает квартиросъемщиков.
Строительство доходных домов является перспективным для инвестора в том случае, если рост арендных ставок на жильё не превышает рост цен продаж жилья – считает Геннадий Стерник, ведущий российский аналитик рынка недвижимости.
Сегодня в Перми рост арендных ставок не опережает рост цен на покупку жилой недвижимости. Получается, что ниша доходных домов пустует в Перми. По данным пермских СМИ некоторое время назад несколько инвесторов заявили о планах строить такие дома – «Стройиндустрия», НПФ «Стратегия», УК «Вилс». Пока подобные планы остаются только проектами, и подтвердить представление о высокой доходности доходных домов могут лишь теоретические расчеты.
Для кого строить доходные дома в Перми?
Сегодня актуальным вопросом для инвесторов, застройщиков Перми является вопрос о том, для какой аудитории строить доходные дома. По мнению Регины Давлетшиной, целесообразно строить доходные дома для состоятельной аудитории бизнес-туристов. С другой стороны – наиболее «обделенными» доступным жильем являются сегодня молодые специалисты, молодые семьи, студенты, малоимущие и социально незащищенные граждане. Но строить доходные дома, в которых арендная ставка будет низкой, не выгодно инвесторам, потому что окупаемость проекта затягивается на долгий срок. Ведь для инвестора доходный дом – это бизнес, а не предоставление жилья. Предоставлять жилье – прерогатива государства.
Алевтина Романова, заместитель генерального директора СГ «Камская долина»:
- Пока трудно говорить о том, для какой аудитории сегодня могут быть построены доходные дома, потому что у нас в принципе этого рынка нет, и предполагать, для каких категорий населения строить сегодня сложно. Хотя, на мой взгляд, это было бы достаточно перспективным направлением для муниципалитетов. В принципе, если эти дома будут находиться в собственности государства и сдаваться тем людям, которые не могут в данный момент приобрести для себя жилье, то это вполне был бы нормальный проект, который и доходность будет приносить, и в то же время формировать вообще на рынке подобные предложения. Но это, если говорить условно, ведь если бы у муниципалитетов были деньги, они бы, наверное, это уже делали.
Говорить о том, сколько доходных домов сможет занять пермский рынок недвижимости, пока сложно. Алевтина Романова считает, что в этом случае можно исходить из того, какое количество населения сегодня не может приобрести для себя жилье. Это и будет потенциальным объемом рынка: тот, кто сегодня не может приобрести жильё и вынужден снимать его, является потенциальным пользователем доходного дома.
Москва планирует основать систему доходных домов
Создание системы доходных домов в Москве планируется осуществлять в два этапа. Проект постановления правительства Москвы «О Концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов)» находится на стадии согласования.
Согласно Концепции, на первом этапе доходные дома будут строиться в основном за счет бюджетных средств, на втором - основными инвесторами должны стать частные лица. Предполагается, что муниципальные жилые дома коммерческого использования, будут трех категорий: доходные дома эконом-класса с нулевым уровнем рентабельности, эконом-класса с низким уровнем рентабельности, а также с рентабельностью, которая будет определяться на основе рыночного спроса.
Минимальная стоимость аренды в доходных домах составит приблизительно 100-110 руб. за кв. м. Вторая ценовая категория, помимо ренты, будет включать еще и плату за капитальный ремонт в размере 25 руб. за кв. м.
Третья категория арендных ставок будет близка к рыночным. Такие квартиры в Москве будут располагаться как в бюджетных, так и в доходных домах, построенных за счет частных инвесторов. На этих условиях арендатором сможет стать любой желающий.
Столичные власти предлагают стимулировать бизнесменов, инвестирующих средства в строительство социально-доходных домов. Ранее сообщалось, что первые два так называемых доходных дома появятся в Москве в 2008 году. Первый такой дом будет предназначен для временного расселения очередников. Максимальный срок аренды в таких домах составит 5 лет, и никто из квартиросъемщиков не будет иметь права приватизировать это жилье. Во второй доходный дом будут заселяться иногородние студенты московских вузов.
Аренда как бизнес: «за» и «против»
С точки зрения современного отечественного законодательства для арендного бизнеса никаких препятствий не существует. Но активному развитию сегмента доходных домов препятствуют рыночные законы. Если ставка аренды в доходном доме будет выше, чем в квартирах частных арендодателей, тогда жильё здесь будет менее востребованным. С другой стороны, снизив арендную ставку, владелец доходного дома вынужден будет ждать окупаемости проекта порядка 20 лет, утверждают эксперты московского рынка недвижимости, где подобные проекты уже начинают реализовываться.
По данным экспертных оценок, сегодня можно рассчитывать на прибыль от проекта доходного дома на уровне 10–12%. В принципе доходность, соизмеримая с банковским депозитом, и является основным ограничивающим фактором развития доходных домов. Впрочем, это лишь отражение сложившейся ситуации на рынке недвижимости, который позволяет инвесторам получать большую прибыль за меньшие сроки. Между тем надежный бизнес работает с перспективными проектами, рассчитанными на долгие годы, подразумевающими долгосрочное вложение средств. В этом отношении арендное дело интересно хотя бы потому, что всегда востребовано.
Алевтина Романова, заместитель генерального директора СГ «Камская долина»:
- Думаю, что ни для кого не секрет, что сегодня проекты доходных домов не являются быстроокупаемыми. Считаю, что перспективным это направление может быть в том случае, если у инвестора есть длинные деньги, которые позволили бы осуществить подобный проект. В других случаях, как правило, все компании которые заявляют о том, что они намерены реализовывать проект доходного дома, на каком-то из этапов строительства дома все-таки заканчивают тем, что просто продают квартиры в нем.
Кроме этого, если при строительстве доходных домов государством будут предоставляться какие-либо преференции частным инвесторам, то, безусловно, бизнес в это пойдет. Но на данном этапе понятно, что сроки окупаемости проекта доходного дома никакой бизнес не устроят.
Теоретически есть источники для строительств таких домов. Это, допустим, некие институциональные инвесторы, у которых есть портфель с достаточно длинными средствами – пенсионные фонды, страховые компании. Эти институты, безусловно, могли бы рассматривать строительство доходных домов как способ вложения средств. С другой стороны, понятно, что когда они начинают считать доходность от долгосрочного проекта доходного дома и более короткого проекта, то выбирает инвестор, конечно, более короткий вариант.
Потребителю, в данном случае квартиросъёмщику, нужен выбор. Снимать жильё в доходном доме, который соответствует параметрам цивилизованного арендного рынка, это и есть выбор в сравнении с существующими сегодня на пермском рынке предложениями частных арендодателей. Но чтобы строительство доходных домов стало выгодным с точки зрения инвестиций, необходим некий толчок, возможно, им станет снижение доходности в других сегментах рынка недвижимости.
Алена Дождева
Метросфера, служба информации
|
