Офисный центр: запланированная удача
С тех пор как в 2003 году в Перми был введен первый коммерческий объект под офисы, количество бизнес-центров увеличилось в разы и теперь представлено объектами классов «А», «В», «С». Выход на рынок Перми новых бизнес-центров привлекал к себе особое внимание как потенциальных арендодателей и покупателей площадей, так и экспертов рынка, конкурентов, владельцев площадей в других центрах, создателей будущих объектов. Критерии, по которым оценивались и оцениваются объекты коммерческой недвижимости, просты: возраст здания (новое или реконструированное), расположение (центр или периферия), конструктивные и планировочные решения, архитектура и отделка, инженерия, инфраструктура и сервис, автостоянка и управление зданием. Подробнее о составляющих успешного проекта офисного центра говорят эксперты «Метражей».
Дмитрий Наймарк, руководитель Центра коммерческой недвижимости компании «Респект»:
- Ключевыми составляющими успеха офисного центра являются знание сегодняшних требований к объектам недвижимости, а также новых тенденций и формирующихся требований к объектам недвижимости. Нужно правильно выбрать класс офисного центра, грамотно его зонировать, обеспечить инженерно-техническое наполнение. Кроме этого на успех офисного центра влияет наличие управляющей компании, занимающейся эксплуатацией этого объекта. Это может быть собственная управляющая структура, но для этого нужны профессионалы, имеющие многолетний опыт создания и управления офисными центрами, либо привлеченная сторонняя УК.
Набор факторов, определяющих успешность офисного центра, перечисленных экспертом, является универсальным. Но для инвестора, вложившегося в строительство бизнес-центра, залогом успеха становится прибыльность проекта, которая зависит от подбора арендаторов и заключенных с ними договоров аренды.
Запланировать удачу офисного центра можно, утверждают эксперты, если заранее подбирать арендаторов. Офисный центр должен соответствовать предпочтениям тех арендаторов, на которых он рассчитан.
Олег Гущин, управляющий пермским представительством компании «ХИРШ»:
- Успешность офисного центра не сильно зависит от его местоположения, если не сделано каких-то других грубых ошибок при его проектировании. В последнее время проявляется тенденция, когда многие люди хотят работать близко от места жительства. Кроме этого, для многих бизнесов совершенно не нужен центр: их клиенты, производство, склады находится не в центре – и им удобнее находиться ближе к этим помещениям. Поэтому сегодня ощущается потребность в качественных офисных центрах и на окраинах Перми.
Вторая тенденция заключается в том, что в последнее время арендаторы предъявляют к офисным центрам все больше требований. Каждый арендатор индивидуален: например, кто-то предпочитает ориентироваться на цену квадратного метра офисной площади, закрывая глаза на отсутствие вместительной парковки.
Успешность офисного центра определяет правильное сочетание таких факторов как местоположение, концепция и наличие надежных арендаторов. Это приводит к оптимальным срокам окупаемости проекта, по данным специалистов, этот срок составляет от пяти до семи лет.
Проверка на качество
Офисные помещения в центре привлекают арендодателей и покупателей высоким статусом объекта, расположением в зоне максимальной общественно-деловой активности. Однако у бизнес-центров, расположенных в центре, есть общий минус - по большей части они характеризуются низкой транспортной доступностью, отсутствием парковочных мест.
Дмитрий Наймарк, руководитель Центра коммерческой недвижимости компании «Респект»:
- На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости существует тенденция изменения значимости месторасположения. Несомненно, это очень важно, но сегодня есть офисные центры, которые находятся вне элитной зоны, а по остальным качествам ничуть не уступают более высокому классу. Можно сказать, что транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят их даже несколько выше традиционных «элитных» офисных центров с точки зрения удобства для собственников и арендаторов.
По данным Пермского аналитического центра, современное офисное здание должно также иметь сопутствующие элементы сервиса. В здании должна быть чётко проработана зона банкоматов, небольшая торговая площадка, кафе либо столовая, возможно размещение других сервисов, ориентированных, прежде всего, на работающих в здании людей.
Виктор Кордюков, управляющий группы компаний «Арбат Консалтинг»:
- Кроме всех прочих характеристик современного офисного центра для комфортного ведения бизнеса необходимо кафе, столовая, пункт питания для работников всего центра. Об этом должны задумываться не только арендаторы и собственники площадей, но и управляющие компании этого офисного центра. Очень важно наличие службы охраны, клининговой компании и эксплуатационной службы, то есть всего того, что позволит владельцу офиса заниматься бизнесом и не задумываться об уборке, охране, отоплении, освещении офиса. Это обязанности управляющей компании, наличие которой способно сделать каждый офисный центр успешным.
Офисное здание должно обладать современной инфраструктурой, предполагаю¬щей использование значительного количества офисной техники. Кроме этого для работы офиса необходима нормальная атмосфера, подразумевающая наличие кондиционеров, вентиляционных систем, достаточного освещения, устроенных в соответствии с нормами.
Олег Гущин, управляющий пермским представительством компании «ХИРШ»:
- Сегодня это не всегда учитывается при создании бизнес-центров. Многие проектировщики привыкли строить типовые здания - отсюда типичные ошибки пермских офисных центров. Например, делается для красоты дополнительное остекление фасада. Я не знаю, насколько архитектурно выиграл проект, но как потребитель, я понимаю, что и без этого остекления можно было обойтись. Функционально это ничего хорошего арендаторам и собственникам площадей не принесло. Более того, из-за него затруднена вентиляция. И таких мелочей, нюансов в современных объектах много.
Главный критерий – управляемость
Недостаточно просто построить здание и заселить его арендаторами, считают эксперты. Многие арендаторы и покупатели офисов сегодня ориентируются на профессионально управляемые центры. По словам Олега Гущина, с такими заказами пермским агентствам недвижимости приходится сталкиваться все чаще.
О причинах того, почему рынок управления в России, и в нашем регионе в частности, развивается достаточно медленно, рассказал Дмитрий Наймарк.
Дмитрий Наймарк, руководитель Центра коммерческой недвижимости компании «Респект»:
- Причины достаточно просты — неверные представления об управлении в целом и желание сэкономить. Многие бизнесмены до сих пор считают, что минимизации расходов удастся достичь путем использования внутренних резервов. Но процент таких, заблуждающихся, в последнее время становится все меньше. Некоторый поворот на рынке наметился в последние два года. Среди основных причин этого - получение отрицательного опыта самостоятельного управления. Кроме того, была возможность сравнивать результаты: на рынке появились инвестиционные компании, которые работают только со специалистами в сфере управления. И их результаты вполне позитивны, что неудивительно. Ведь управляющие компании нацелены стопроцентную реализацию основной идеи профессионального управления — получения максимальных доходов и освобождения времени для ведения владельцами недвижимости своего основного бизнеса.
Перспективы …
После того как офисный сегмент насытится, требования к бизнес-недвижимости значительно повысятся. По оценке Пермского аналитического центра, стереотипное поведение ряда инвесторов, относящихся к строительству офисных объектов как к средству извлечения сиюминутной быстрой прибыли («построили – продали») приведет в перспективе либо к отмене реализации части анонсированных проектов, либо к последующим существенным проблемам при реализации площадей на открытом рынке.
Олег Гущин, управляющий пермского представительства компании «ХИРШ»:
- Безусловно, те офисные центры, которые по каким-то объективным причинам имеют худшие характеристики, будут испытывать в долгосрочной перспективе проблемы с наполняемостью. И, видимо, их собственникам когда-то придется задуматься о том, о чем они изначально не подумали.
ВРЕЗКА В ТЕЛО СТАТЬИ
Сегодня рынок офисной недвижимости Перми - привлекательное направление для инвестиций. Причина тому - большой спрос на площади для ведения бизнеса как со стороны иногородних и международных компаний, которые активно заходят в Пермь, так и со стороны местных предпринимателей, желающих переехать из зданий советской постройки в комфортные бизнес-центры.
Однако если еще недавно специалисты говорили об остром дефиците помещений для офисов, то сегодня в некоторых классах офисных центров спрос близок к насыщению. Аналитики предрекают, что усиление конкуренции приведет к снижению арендных ставок, а объекты, которые не будут соответствовать эталонным критериям, ждет редевелопмент.
Метросфера, служба информации
|
