Кто мутит воду?
Идея создания единой классификации пермских новостроек так и не реализована.
Вызов не принят
Появление классификации пермских жилых новостроек участники рынка недвижимости прогнозировали на февраль текущего года. Единый документ так и не появился, несмотря на то, что сегодня в нашем городе он существует, как минимум, в четырех вариациях. Все они разработаны независимо друг от друга разными аналитическими отделами, поэтому существенно различаются.
В конце прошлого года Геннадий Стерник бросил вызов аналитикам нашего города: предложил выйти со своими наработками и знаниями за пределы своих офисов. В рамках III Камского форума профессионалов рынка недвижимости ведущий аналитик Российской гильдии риэлторов провел мастер-класс. Предполагалось, что ведущие аналитические отделы города представят свое видение классификации новостроек и в ходе обсуждения и дискуссий придут к единому варианту документа. Но делиться наработками пожелали немногие - аналитики компании «Камская долина» и специалист из Ижевска.
Участники секции представили свое видение развития рынка, предложили собственные методики определения классности многоэтажного и загородного жилья, после этого выступления обсуждались и рецензировались. В ходе обсуждения выявлялись сильные и слабые стороны этих наработок, разработчики получили ряд конструктивных рекомендаций. Но идея создания единой методики определения классности объектов оказалась нереализованной. Геннадий Стерник объясняет этот факт разобщенностью специалистов, отсутствием единого профессионального альянса. Именно разобщенность не позволяет создать глобальную пермскую базу и обеспечить на должном уровне аналитическую поддержку инвестиционных проектов.
Геннадий Стерник:
– Человек с богатым интеллектом, который способен мыслить глобально, вряд ли будет скрывать свои интеллектуальные находки, он отлично понимает, что именно обмен опытом развивает его как профессионала. Обычно боятся поделиться наработками те, кто пытается удержать «крупицы».
Теория и практика
Попытки ввести единую классификацию жилья на пермском рынке предпринимались и раньше, но успехом не увенчались. Схемы так и не стали общепризнанными, так как зачастую критерии одного участника рынка не устраивали других, создававших собственный вариант.
Сегодня риэлторы и застройщики используют различные, уже разработанные типы классификаций жилья, как московские, так и европейские. В них, например, жилье может быть трех типов – А, В, С, - которые делятся на подвиды. Но чаще всего на пермском рынке практикуется стандартное деление жилья на три категории: «элита», «бизнес» и «эконом». Но четких границ между ними, как и классификационных критериев, не существует. Вернее, они имеются, но у каждого продавца – свои.
Аналитики используют очень разные подходы к классификации жилья. Так, специалисты Пермского аналитического центра разработали 22 критерия, по которым определяется классность жилья: месторасположение дома, архитектурный проект, материал стен и каркаса, входная группа, планировка квартир, этажность, лифты, наличие инфраструктуры и другие. В «Камской долине» взяли за основу классификацию московских новостроек Геннадия Стерника и максимально приблизили ее к пермскому рынку. Кстати, из классификации был полностью исключен класс «А» и все его разновидности (поскольку у нас в городе объекты самого высокого класса пока не представлены).
Остальные компании свои методики нигде не публикуют.
Без правил
В мутной воде рыбу ловить легче. Именно поэтому ни девелоперы, ни риэлторы не заинтересованы в появлении единой классификации. Отсутствие классификации приводит к вольному ценообразованию. Расценки на строящееся жилье устанавливаются на основе анализа спроса. Определяется, по какой максимально возможной цене рынок может «съесть» новый объект. Часто объекты бизнес-класса позиционируются как элитные, типовая планировка называется индивидуальной. В таком случае цены искусственно завышаются. Ситуация осложняется тем, что ценовые границы между разными категориями жилья становятся все более размытыми. Квартиры очень быстро переходят из одной категории в другую. Причем без изменения своих качественных характеристик.
Геннадий Стерник:
– У аналитиков есть четкое понимание необходимости создания единой классификации, но эта работа трудна как методически, так и интеллектуально. Часто у специалистов просто нет времени довести это дело до ума. Тем более что руководство предприятий в появлении документа особо не заинтересовано.
В этом году аналитический отдел ОАО «Камская долина» совместно с некоммерческим партнерством «РГР. Пермский край» планирует повторно выйти в аналитические центры Перми с предложением о создании единой классификации жилых новостроек. По словам руководителя аналитического отдела «Камской долины» Эльвиры Епишиной, в 2000 году совместно с РГР была проведена работа по составлению типизации вторичного рынка по уровню престижности. Эта классификация успешно применяется и сегодня.
Эльвира Епишина:
– Четкая классификация поможет всем, кто причастен к первичному рынку, ориентироваться в разнообразии строящегося жилья, потому что есть множество градостроительных, технологических, социальных и прочих нюансов, которые непосредственно влияют на стоимость квадратного метра в новостройках. Сегодня мы видим, что на рынке предлагается много проектов с индивидуальной планировкой. На самом деле далеко не все они соответствуют своему определению. Но люди не знают, какие требования предъявлять к объектам того или иного класса. Конечно, потребитель только выиграет от того, что сможет называть вещи своими именами. На вторичном рынке уже сложилась своя классификация, и покупатель не перепутает, например, «хрущевку» со «сталинкой». Вот в этом, собственно, и состоит главный плюс для потребителя.
Кстати, созданная классификация поможет избежать многих конфликтов на стройплощадках. Если предъявить внятные требования к окружению объектов бизнес-класса, вряд ли кто-нибудь будет строить их в окружении «хрущевок+». Многие аналитики уверены, что сегодняшняя стихийная застройка объясняется как раз тем, что нет четкого понимания, каким должен быть город, нет единой концепции и документально установленных требований к новостройкам.
Елена Фаст
|
