|
Land-девелопмент по-пермски
В последние годы в Прикамье наблюдается активный спрос на земли сельхозназначения.
Это явление может быть связано с несколькими причинами. Одна из них – развитие сельскохозяйственного комплекса, другая – получение земельного актива в личное пользование, третья и самая актуальная – осуществление девелоперского проекта по переводу существующей категории земли в более привлекательную, например, под индивидуальное жилищное строительство.
Процесс приобретения и оформления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения связан с необходимостью соблюдать ряд Федеральных законов, градостроительный кодекс РФ, а также Закон Пермской области «Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность». Юрист АН «Новостройка» Сергей Иванов прокомментировал «Метражам» некоторые положения законодательства, касающиеся перевода земель из одной категории в другую, что в свете развития загородного строительства в районах Пермского края приобретает особую актуальность.
Сергей Иванов:
- Практика применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» показала, что особый порядок оформления перехода права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения носит в большей мере декларативный характер. Субъекты РФ не стремятся использовать предоставленное им преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, получается, что продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения становится не сложнее, чем земельный участок, относящийся к другим категориям земель.
Сегодня к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли за чертой населённых пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Термин «разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения» означает, что данные земли разрешается использовать для ведения сельскохозяйственного производства и связанной с ним научно-исследовательской деятельности, для ведения фермерского хозяйства и осуществления общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации традиционного образа жизни. Среди разных участков, объединенных общим названием, сельскохозяйственные угодья для девелоперской деятельности наиболее привлекательны.
Сергей Иванов:
- Наиболее привлекательными для инвесторов и девелоперов являются земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, так как оформление права собственности на создаваемые или созданные здания, строения и сооружения на таких земельных участках, будет осуществляться и после 01 января 2010 года в упрощенном порядке. Поскольку в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство этих объектов не требуется, что упрощает и ускоряет строительство зданий, строений и сооружений на этих земельных участках.
На территории Пермского края приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения в собственность может любое физическое или юридическое лицо. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае полностью разрешена в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Сергей Иванов:
- Субъекты Российской Федерации не могут самостоятельно устанавливать запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. До конца 2003 года им было предоставлено право своими законами назначать дату, с которой на территории конкретного субъекта Федерации будет разрешена приватизация земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае процесс приватизации таких земель в обязательном порядке начинался с 1 января 2004 года.
По закону купить землю сельскохозяйственного назначения у государственных органов можно на торгах – аукционах или конкурсах. При этом если на такой земле есть здания, исключительное право на приватизацию участка присуждается именно собственнику построенных объектов. Такие нормы установлены Земельным кодексом РФ. Региональное законодательство вправе ограничить лишь размер приобретаемого участка в соответствии с Законом Пермской области от 02.09.2003 года. Минимальный и максимальный размеры предоставляемых участков определяются, исходя из общей площади сельскохозяйственных угодий того административного образования, где продается участок.
Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край. В случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта или градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд, поселение, на территории которого расположен земельный участок, обладает первоочередным правом его приобретения.
Сергей Иванов:
- Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме администрацию Пермского края, городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок, о намерении продать его с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
В течение месяца муниципалитет может отказаться или согласиться с условиями покупки. В случае отказа владелец участка получает право в течение года продать участок по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земли по более низкой цене или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Для регистрации перехода права собственности от продавца участка к новому владельцу потребуется документ, подтверждающий отказ исполнительного органа государственной власти Пермского края от покупки.
Будущее сельскохозяйственных угодий
Процесс купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае идет в соответствии с общим ростом цен на землю. По итогам аналитических исследований, в течение 2007 года сотка земли в районе сельхозугодий подорожала примерно вдвое, но несмотря на это, стоимость сотки земли сельскохозяйственного назначения - 14 тысяч рублей - гораздо меньше средней стоимости сотки земли под ИЖС, составляющей порядка 68 тысяч рублей. Вместе с этим эксперты фиксируют сохранение тенденций перепродажи участков от собственника к собственнику без изменения целевого назначения. Судьба каждого отдельно взятого участка сельхозугодий остается в руках тех, кто, обладая информацией о строительстве вблизи участка новых дорог или важных объектов, остановит процесс перехода участка из рук в руки. Дальше начнется процесс изменения категории участка, ведь сельскохозяйственное назначение сыграло свою роль в сохранении до нужной поры низкой стоимости земли.
Алена Дождева
|
