Ипотечная доля

АИЖК ужесточает политику по отношению к банкам. Вводя дисконт на выкуп кредита, за которым может последовать повышение ставок., и ограничения на выкуп закладных на долевое строительство, АИЖК минимизирует собственные риски.

В последний месяц Агентство ипотечного жилищного кредитования объявило о намерении внести изменения в свою деятельность, которые могут оказать воздействие как на строительный, так и на банковский сектор. Собеседники «bc» считают, что этими мерами АИЖК минимизирует собственные риски.

В пользу «вторички». АИЖК выпустило разъяснения, касающиеся закладных на  долевое строительство. Согласно этим разъяснениям АИЖК не будет выкупать кредит до тех пор, пока строительство жилищного объекта не будет закончено. Как пояснила «bc» Юлия Ромашева, заместитель генерального директора ПАИЖК, этими разъяснениями АИЖК еще раз обращает внимание участников рынка на распределение рисков и условия рефинансирования кредитов, выданных гражданам в рамках договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Юлия Ромашева:

- Участникам рынка ипотечного кредитования необходимо учитывать, что с момента выдачи и до регистрации права собственности на объект недвижимости вышеуказанные кредиты держатся на балансах кредитора и могут быть предложены к рефинансированию агентством только по завершении строительства, оформления прав собственности, залога жилого помещения и приведения в соответствие с требованиями стандартов ОАО «АИЖК».
При этом г-жа Ромашева в беседе с корреспондентом «bc» подчеркнула, что данные разъяснения еще раз напоминают участникам рынка ипотечного кредитования о необходимости управления собственной ликвидностью и самостоятельной оценки возможных рисков дальнейшего рефинансирования таких кредитов.
Некоторые эксперты «bc» полагают, что эти меры могут привести к негативным последствиям на рынке первичного жилья. Сергей Седов, директор Пермского аналитического центра, считает, что возможна ситуация, при которой банки – участники программы АИЖК не захотят кредитовать новостройки в ипотеку на ранней стадии строительства.

Сергей Седов:

- В таком случае АИЖК не выкупит закладные, а кредит будет «висеть» на банке до тех пор, пока сдачу дома не подтвердит государственная комиссия. В результате может получиться так, что вектор интереса смес-тится в сторону вторичного жилья, так как этот рынок менее рискован и более понятен.
Кроме того, Сергей Седов считает, что такая ситуация выгодна крупным застройщикам, а точнее тем, кто готов самостоятельно строить на собственные деньги и продавать готовое жилье. «Что касается мелких застройщиков, то они просто исчезнут с рынка» – отмечает эксперт.

Однако Алексей Ананьев, коммерческий директор агентства недвижимости «Респект», полностью не согласен с позицией г-на Седова, утверждая, что интерес к новостройкам изменился уже давно. «Доля новостроек, приобретаемых по ипотеке, составляет всего 10 %, поэтому если ипотечные деньги и присутствуют на рынке, то не настолько, чтобы серьезно влиять на него», – поясняет собеседник «bc».

Есть и эксперты, которые считают, что новостройки, несмотря на меры, принятые в АИЖК, все же не пострадают. Так, Станислав Цвирко, директор департамента жилья корпорации «Перспектива», считает, что интерес к новостройкам не сократится, а сегмент готового жилья всегда представлял больший интерес как для покупателя, так и для кредитора, поскольку рисков здесь по сравнению с сегментом новостроек меньше.
От 12 и выше. Также АИЖК в настоящее время рассматривает и возможность введения дисконта при выкупе кредитов, которые выданы по ставке меньше 12 % годовых. Как рассказала «bc» Юлия Ромашева, основным отличием рефинансирования с дисконтом является предварительное резервирование денежных средств АИЖК, направленных на выкуп ипотечных кредитов, оформленных в соответствии со стандартами АИЖК. «Закладная рефинансируется агентством с дисконтом в том случае, если процентная ставка, под которую выдан ипотечный кредит, ниже ставки рефинансирования, установленной АИЖК, – уточняет г-жа Ромашова. – Данное решение вызвано многочисленными пожеланиями поставщиков закладных об улучшении планирования и предсказуемости объемов рефинансирования стандартных ипотечных кредитов на длительный срок.

Собеседники «bc» по-разному оценивают введение дисконта, которое может сильно повлиять на поведение кредитных организаций.

По мнению Александра Ситникова, управляющего Пермским филиалом «ЮниКредитБанка», сейчас не очень много банков, выдающих ипотеку под процентную ставку меньше 12 % годовых. «Поэтому я не думаю, что рынок как-то отреагирует на это решение, поскольку ставки уже давно превысили эту отметку и решение АИЖК не столько влияет на рынок, сколько вытекает из сложившейся ситуации», – резюмирует г-н Ситников.

Марина Медведева, руководитель Клуба банковских аналитиков (г. Москва), полагает, что посредством введения дисконта АИЖК пытается снизить свой объем обязательств перед банковскими организациями. «У АИЖК нет бесконечных возможностей, они ограничены бюджетными средствами, поэтому сейчас агентство пытается создать критерии, которые позволят отсечь банки от системы рефинансирования АИЖК. Но из-за таких решений разрушается сам инструмент рефинансирования, и банки останутся один на один со своими проблемами, связанными, например, с ликвидностью».
Генеральный директор кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» (г. Москва) Василий Белов, в свою очередь, полагает, что в результате решения АИЖК о дисконте региональные коммерческие банки фактически будут вытеснены с рынка, так как предложенная схема не позволит им получать прибыль. «Сбываются прогнозы о том, что объем выдачи ипотеки перераспределяется в пользу госбанков – Сбербанка и ВТБ-24. На этом фоне региональные банки не выдерживают конкуренции, вынуждены прекращать или сокращать выдачу ипотеки» – уверен эксперт «bc»

Наталья Варламова
Источник:BUSINESS CLASS