Новый пермский ипотечный год в оценках экспертов

2010 г.

11 ноября состоялась пресс-конференция «Прогноз развития ипотечного рынка в 2010-2011 гг.», организованная ВТБ24, Информационным альянсом «Медиана» и НП «РГР. Пермский край». Мероприятие прошло на площадке некоммерческого партнерства «Российская гильдия риэлторов. Пермский край».

В пресс-конференции приняли участие президент НП «РГР. Пермский край» Алексей Соловьев, управляющий РОО «Пермский» ВТБ24 Светлана Щеголева, начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Пермский» ВТБ24 Константин Лазуков, Юлия Конева, главный редактор ИА «Медиана», а также представители компаний-застройщиков (Виталий Макаренко, заместитель генерального директора ОАО «ПЗСП», Кирилл Николаев, начальник отдела маркетинга ООО «Торговый дом ПЗСП») и риэлторов (Станислав Цвирко, директор департамента жилья ГК «Перспектива», Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»).

Мероприятие вызвало живой резонанс: в конференции приняли участие ключевые СМИ Пермского региона. Вниманию слушателей были представлены данные исследований маркетингового центра ВТБ24, касающихся развития ипотечного кредитования в 2010-м и прогнозов на 2011 год. Представители банка ВТБ24 выразили уверенность: несмотря на то, что в течение последнего года портфель ипотечных кредитов худел, в текущем году им удалось переломить тенденцию и встать на путь уверенного роста.

Константин Лазуков: - Ставки по ипотеке уже достигли докризисного уровня. В 2011-м экономика будет расти быстрее, чем в текущем году. Инфляция также будет несколько выше: на уровне 8,5-9%. Говорить о полном восстановлении рынка до докризисного уровня еще преждевременно: даже оптимистичные прогнозы выдачи в 2010-м - это около 60% объемов выдачи 2008 года. На 1 мая 2010 года объём выданных ВТБ24 ипотечных кредитов составлял 169 млрд рублей. Тем не менее, по прогнозам банка ВТБ24, в течение 2011 года объем ипотечного рынка должен вырасти с 1 310 млрд до 1 585 млрд рублей. А прирост ипотеки в целом по банковской системе может составить 20-21%.

Светлана Щеголева: - В целом можно позитивно оценить результаты первых трех кварталов текущего года на рынке ипотеки, полагая, что в 2011-м все положительные тенденции продолжатся. На рынок вернулись те банки, которые в разгар кризиса либо свернули свои ипотечные программы, либо номинально их сохранили, но выдачу кредитов прекратили. Растущая конкуренция за хорошего заемщика заставляет банки улучшать условия кредитования. Опасения вызывает лишь судьба коммерческих банков как участников этого сегмента, которые едва ли смогут конкурировать с ВТБ24 и Сбербанком по ставкам выдаваемых кредитов. Доля ВТБ24 и Сбербанка в этом сегменте составляет около 80%, что примерно в два раза больше докризисных уровней. В текущих условиях госбанки остались фактически единственными игроками. Частные финансовые институты не могут конкурировать с ними по условиям кредитов, ставки в госбанках и коммерческих банках по кредитам могут отличаться на 2-3%.

В настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. Поэтому если государство и бизнес не примут стимулирующих мер, нам грозит монополия. Эксперты ожидают, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок по ипотечным кредитам. На сегодняшний день средневзвешенныя ставка по банковскому сектору составляет 12, 9 %. ВТБ24 и Сбербанк предлагают ипотечные кредиты под ставку от 9% годовых, но эти ставки предусмотрены лишь для определенного вида клиентов из числа корпоративных, при размере первоначального взноса в 70% и минимальным сроком кредитования. По прогнозам специалистов ВТБ24 на 2011 год население будет агрессивнее брать кредиты. Оптимизм банкиров базируется на их убеждении, что дефицит нового жилья приведет к росту цен на рынке недвижимости и в перспективе покупка квартиры в кредит становится вновь выгодным мероприятием.

Алексей Ананьев: - Люди сейчас выбрали стратегию накопления средств на новые квартиры. Преимущественно пермяки предпочитают приобретать сегодня недвижимость за наличные средства. Поэтому доля ипотеки сейчас не столь значительна, как в докризисный период. Платежеспособный спрос не растет.И экономически обоснованных причин для его роста нет. Человек, который имеет деньги или имеет возможность получить ипотечный кредит,спокойно обращается в строительную компанию и делает покупку.И сейчас нет причин для того, чтобы этот дефицит появился.

Юлия Конева: - Нужно понимать, что, в отличие от кризиса 1998 года, сегодня регионы по-разному выстроены. И каждая территория будет выходить из кризиса со своей скоростью в зависимости от того, дифференцирована экономика этого региона или нет. По последним исследованиям, в Перми и Тюмени произошло перепроизводство жилья. Дефицит есть, но он сосредоточен именно в ликвидном сегменте и не относится ко всей недвижимости в целом.

Станислав Цвирко: - Когда мы говорим о дефиците, необходимо сегментировать рынок. В сегменте «бизнес» и «бизнес+» дефицита нет и в ближайшие годы не будет. Жилье этой категории имеется на рынке в достаточном объеме - порядка 10-15 тыс. квартир. Они не торгуются на рынке, поскольку инвесторы не готовы продавать их дешево себе в убыток. Маркером роста рынка будет только рост среднего и высокого ценового сегментов.	Алексей Соловьев: - Перспективы развития ипотеки, несомненно, есть. Вместе с тем, нужно принимать во внимание макроэкономические факторы. Если люди будут стабильно работать и увеличивать свой доход, тогда можно будет ожидать ипотечный подъем. Однако пока таких тенденций не наблюдается.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего же за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Этот объем в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. Банкиры согласны, что объемы выданных ипотечных кредитов растут, однако добавляют, что темпы роста могли бы быть и выше. В этом году еще не были преодолены все последствия кризиса. Поэтому спрос не так велик, как хотелось бы.

Застройщики не проводили активные действия, рынок оживал постепенно. Однако медленно, но верно увеличивалось количество заявок, немного снизились требования к клиентам и упал первоначальный взнос. На первое октября 2010 года средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

А каково мнение представителей застройщика?

Виталий Макаренко: - В своей оценке ситуации буду лаконичен. Нужно банкам, строителям и, отчасти, риэлторам поменять парадигму в голове и понимать, что жилье покупается не для инвестиций, а для того, чтобы жить.	Кирилл Николаев: - К 2010 году строительная компания в кредит не реализовала ни одну квартиру, все было продано за наличные. И надеяться на то, что с помощью одной лишь ипотеки удастся восстановить прежний спрос на новостройки, смысла нет. Кризисные тенденции, еще не целиком преодоленные, кардинальным образом изменили ситуацию на рынке первичной недвижимости.

Вместо резюме

Практика показала: чем сильнее финансовый кризис, тем глубже изменения. Сейчас можно констатировать, что последний из них преодолен, ведь банковские показатели растут второй квартал подряд. А посткризисные перемены очевидны: все большую силу набирают госбанки, и все меньше места остается частным кредитным организациям. По завершении III квартала текущего года банкиры уже готовы подвести итоги и озвучить прогнозы на следующий год. И если банковские отчеты показывают завидный оптимизм, публикуя рост ипотечного кредитования, то риэлторы и застройщики отнюдь не разделяют столь позитивного настроя.

В завершение участниками встречи было высказано мнение, что в первую очередь для развития ипотеки необходимо восстановление платежеспособности населения, по которой был нанесен серьезный урон в кризисные годы. О «живом» тренде развития кредитования возможно будет говорить при общих положительных тенденциях в макроэкономике и тогда, когда ипотека станет массовым продуктом. Доступным для многих.

 Метросфера.ру