Что хотят от недвижимости покупатели? Предпочтения и поведение

2012 г.

Предпочтения покупателей недвижимости различаются в зависимости от мотивов покупки и от бюджета. Безусловно, сегодня большинство потребителей старается рациональнее подходить к покупке недвижимости, тщательно считать деньги, учитывать при покупке предстоящую смету на ремонт и расходы на эксплуатацию будущего жилья.

А что присуще покупателям с разными возможностями? Каковы особенности формирования цены на квартиру? Как самостоятельно оценить продаваемое жилье? Чем новостройка лучше «вторички» и наоборот? Удовлетворяет ли имеющееся жилье и новые проекты покупателя или нет? Для того чтобы найти ответы на эти вопросы, портал «Метросфера» провел заочный круглый стол на тему: «Покупка элит и эконом. Чего хотят от недвижимости покупатели?».

В работе круглого стола приняли участие эксперты:

	Борис Николаев, ведущий аналитик ОАО «Камская долина», член комитета поаналитике НП«РГР. Пермский край», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости.
	Павел Новосёлов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»).
	Алексей Агафонов, ведущий специалист по продажам компании «PAN City Group».
	Валерия Хоренко, брокер компании «PAN City Group».

Что, на Ваш взгляд, сегодня оценивают покупатели, выбирая жилье? Другими словами, что выходит на первый план при выборе? Можно ли проследить, как меняется поведение покупателя от «эконом» до «элит»? Что присуще покупателям с разными возможностями?

Алексей Агафонов отмечает:

— При выборе жилья, независимо от класса качества, покупатели оценивают, в первую очередь, местоположение жилого дома. Местоположение соотносят с местом своей работы, своей учебы или с местом учебы детей. Затем важным критерием выбора является цена. Качество приобретаемого жилья — следующий критерий выбора по значимости.

Покупатели жилья класса бизнес +, элит (отсутствует в Перми), оценивают, в первую очередь, малоквартирность дома, наличие закрытой придомовой территории, наличие подземного паркинга. Покупатели жилья эконом-класса предпочитают готовые квартиры с отделкой «под ключ».

Павел Новосёлов соглашается и при этом говорит о другой составляющей сделки:

— Основными критериями выбора на начальном этапе являются местоположение и цена Остальное, как говорится, переменные. Однако достаточно прецедентов, когда после просмотра стоимость квартиры уходит на второй план и покупатель готов заплатить даже завышенную от рыночной цену. В таких случаях принято говорить «влюбился в квартиру».

В сегменте бизнес и элитного жилья вопрос цены стоит зачастую еще острее. Причем совершенно не потому, что у покупателя не хватает средств, а потому что покупатель здесь, как правило, является представителем бизнес-среды, в которой переплачивать считается признаком непрофессионализма. Поэтому психологическое противостояние по ценовым вопросам в сегменте элитного жилья часто затягивается на достаточно длительное время.

Борис Николаев добавляет:

— В сегменте жилья эконом и даже комфорт класса определяющим является общая стоимость квартиры. Поэтому наиболее ликвидными сегодня являются квартиры минимальные по своей общей площади, в т.ч. квартиры-студии, несмотря на то, что в подавляющем большинстве случаев удельная цена «квадрата» в таких квартирах выше, чем в 2,3 комнатных квартирах.
В сегменте жилья бизнес-класса на первое место выходит эксклюзивность объекта. Именно статусные характеристики становятся наиважнейшими для потребителя, однако и факторы местоположения и внутренние характеристики объекта продолжают играть важную роль. То есть для принятия положительного решения о покупке должен произойти симбиоз всех критериев выбора.

Особенности формирования цены на квартиру? Что на первое место при формировании стоимости выходит в сегменте «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит»?

По мнению, Павла Новосёлова, во всех сегментах определяющим фактором является местоположение. В сегменте «эконом» менее существенна отделка, поскольку, как правило, ее стоимость невысока. В более высоких классах жилья оценивается внутренний ремонт, в сегментах «бизнес» и «элит» высоким коэффициентом важности обладает дизайнерская составляющая внутреннего наполнения квартиры.

Борис Николаев обобщает: стоимость квартиры на первичном рынке укрупненно определяется 2 факторами: местоположением жилого дома и внутренними характеристиками объекта. При этом цена реализации увязана с себестоимостью строительства, которая планомерно увеличивается с ростом «классности» объекта.

Алексей Агафонов комментирует: на рынке жилья основной метод ценообразования — рыночный. Цену на квартиру формирует рынок, поэтому на 1 месте среди факторов ценообразования нужно отметить уровень цен конкурентных сопоставимых аналогов, предварительно сравнив качество своего предложения и предложения конкурентов, и в целом, наличие или отсутствие аналогичного предложения. Кроме того, покупатели смотрят на форму договора (договор паенакопления, долевого участия и т.д.).

Кто не может прибегнуть к услугам профессионалов, как самостоятельно оценить продаваемое жилье?

Алексей Агафонов: самостоятельная оценка заключается в тех же самых методах классического рыночного ценообразования. Во-первых, необходимо провести сравнительный анализ предложения на рынке, выбрать более или менее сопоставимые аналоги своей квартире, оценить ее конкурентные и преимущества и недостатки относительно аналогов, другими словами, взвесить все плюсы и минусы своей квартиры по отношению к аналогичным квартирам. В конечном итоге, сформировать цену, корректируя цены аналогов.

Павел Новосёлов: очень часто собственники, не являясь специалистами в сфере недвижимости, упускают важный нюанс - единицей оценки является не квартира, а квадратный метр. Это приводит к тому, что цена формируется, исходя из анализа общих цен на однотипные квартиры. Однако даже в однотипных квартирах площади могут разниться на 2-3 кв. метра. При средней стоимости квадратного метра в 50 тысяч рублей это может существенно отразиться на итоговой оценочной стоимости квартиры как в сторону завышения цены (что происходит гораздо чаще), так и в сторону ее занижения.

При оценке жилья также очень важно учитывать характеристики оцениваемого объекта и делать корректировки при расхождении каких-либо из данных характеристик с характеристиками аналогов. К примеру, если у оцениваемого объекта на окнах стоят стеклопакеты, а у аналога — деревянные окна, не менявшиеся с момента строительства, необходимо корректировать цену аналога на стоимость установки стеклопакетов с учетом их амортизации.

Преимущество новостроек и «вторички» друг перед другом. Можно ли определить тип покупателя в том и другом сегменте?

Павел Новосёлов: преимущество у вторичного жилья перед новостройками только одно — отсутствие рисков недостроя или некачественного строительства (что выясняется после определенного срока эксплуатации). В остальном новострой всегда будет выигрывать. Типологизация или классификация покупателей в зависимости от типа покупаемого жилья достаточно разнообразна. Однако в большинстве случаев покупателей принято делить по целям покупки на две основные группы: инвесторы и покупатели, приобретающие с целью проживания. В сегменте вторичного жилья инвестиционных сделок сегодня практически нет (2-3%), поскольку ценовой прирост за последние несколько лет находился на уровне инфляции. Основная цель инвестирования во вторичное жилье - это создание доходного объекта (после покупки квартира начинает сдаваться в аренду). Однако окупаемость подобных инвестиций слишком растянута во времени, чтобы на этом можно было делать серьезный бизнес. Поэтому инвесторами в данном случае выступают обеспеченные граждане, имеющие определенный избыток денежных средств.

В сегменте новостроек доля инвестиционных сделок выше в 3-4 раза (около 10%). Это связано с тем, что вне зависимости от рыночных условий стоимость объекта вырастает по мере его готовности, поскольку идет постепенное снятие уровня риска.

Борис Николаев: если жить нужно здесь и сейчас — то покупатель выбирает между «вторичкой» и квартирами на первичном рынке, сданными в эксплуатацию. Если есть возможность подождать, то обращает внимание на строящееся жилье. Покупатель должен понимать, что значительное число квартир, представленных на вторичном рынке, имеют достаточно серьезный физический износ. По тем же «хрущевкам», которых в Перми большинство, нормативный срок службы подходит к концу. Но важен не только физический, но и моральный износ. С течением времени предпочтения потребителей меняются. Нам уже не слишком хочется жить с кухней площадью 6 кв.м., с комнатами «трамвайчиком». Хочется, чтобы и сам дом, фасад, выглядел современно.

Алексей Агафонов: преимущество новостроек для покупателей — соответствие новому качеству жизни. Очевидное преимущество вторичного жилья: вселение после покупки с расширением сегмента новостроек того же эконом-класса, сдаваемого с отделкой «под ключ», стало менее актуальным. Есть другое преимущество — возможность формирования дохода со сдачи «вторички» в аренду сразу после покупки.

Интересные проекты, по Вашему мнению, среди введенного жилья в 2012 году и среди заявленного? Удовлетворяет имеющееся жилье и новые проекты (в будущем) покупателя или в Перми не строят того, что желает покупатель?

Борис Николаев: на сегодня на первичном рынке имеется достаточное число интересных предложений, причем в разных ценовых сегментах. Немаловажно и то, что цена на первичном рынке существенно ниже цены на вторичном рынке.

Алексей Агафонов: интересными проектами среди заявленного, на мой взгляд, является жилой комплекс «Акварели-2», дом «Ландыш» по ул. Чернышевского, 15-Г с квартирами невысокой стоимости относительно первых 3х-домов в хорошо известном жилом комплексе «Альпийская горка».

Валерия Хоренко: что касается соответствия предлагаемого жилья спросу, то, практически все покупатели квартир в жилых домах, позиционируемых как бизнес-класс, поменяли планировки, сменили конфигурацию и назначение помещений. В первую очередь, покупатели делают гардеробные в прихожей. Часто объединяют кухню с гостиной, делают несколько отдельных спален. Высоко ценится покупателями жилья бизнес-класса наличие панорамного остекления. Обязательно наличие 2х раздельных санузлов в квартире. Что касается требований, предъявляемым к местам общего пользования, то ценится большой красивый холл, хороший лифт. Дома, удовлетворяющие этим требованиям, в Перми есть.

Юлия Новикова