Тема Интернет-конференции: «Ипотека: будет ли кризис?».

2008 г.

Сегодня на портале "Метросфера" состоялась интернет-конференция. Тема «Ипотека: будет ли кризис?».
На вопросы связанные с ипотекой ответила Ирина Тузова, директор ООО «Конкурентное преимущество», один из организаторов «II ипотечного форума».
Вопросы можно задавать по электронному адресу и по ICQ 457-108-313

Интернет-конференция продлится до 17.00 часов.

 Выдается ли в Перми ипотека на коммерческую недвижимость?
Выдаётся. Условия получения ипотеки на коммерческую недвижимость значительно отличаются от ипотеки на жилье. Это больший срок рассмотрения заявки, более высокий процент, меньший срок кредитования (не более 15 лет). Глубина и качество «изучения» потенциального заемщика банком намного серьезнее. Также сложнее найти объект, удовлетворяющий требованиям банка.

Советуете ли Вы своим клиентам брать ипотеку в валюте, какие есть риски?
Сейчас процентные ставки на ипотечные кредиты в валюте и в рублях отличаются незначительно (за исключением, может быть, кредита в иенах). И необходимость предложения клиенту такого кредита возникает редко. Да и сами клиенты относятся к ним с опаской, если только они не получают заработную плату в валюте.

Ожидается ли большой рост ипотечных ставок в текущем году?
Мы не прогнозируем резкий рост процентных ставок банков в ближайшее время, однако, намечается устойчивая тенденция к дальнейшему повышению требований к заемщикам, как путем уменьшения доли кредита в стоимости жилья, так и более строго подхода к предоставляемым документам и проверке их достоверности. А вот процентные ставки по так называемым «ломбардным» кредитам (под залог имеющегося жилья), скорее всего, вырастут, причем значительно.

Возможен ли ипотечный кризис в России?
На фоне усиления требований банков к потенциальным заемщикам, роста процентных ставок, считаю, что нет.

Сталкивались ли Вы с ипотечными кредитами в йенах, на сколько этот кредит рискован?
Иена – одна из немногих валют, имеющая устойчивую тенденцию к снижению в течение последних 10 лет. Процентная ставка по кредиту почти на 67% ниже, чем по самому дешевому кредиту в рублях. То есть, чтобы платежи заемщика в иенах сравнялись с платежами по кредиту в рублях, необходимо, чтобы курс иены вырос на 67%. Теоретически это возможно. Практически – нет. Да и благодаря невысокой процентной ставке платежи по кредиту меньше, а сумма кредита больше. Ну, и общая сумма выплаченных процентов по кредиту ниже, чем по рублевому.

Каков реальный процент по ипотечным кредитам (есть ли переплата)?
Эффективная процентная ставка учитывает все расходы заемщика на получение ипотечного кредита (рассмотрение заявки, единовременная комиссия за открытие ссудного счета, расходы на страхование имущества и заемщика, оценочные работы). В зависимости от условий банка она выше заявленной ставки по кредиту на 0,7 до 1,5%.
 
Стоит ли ждать изменения ипотечных условий в лучшую сторону, например, с приходом иностранных банков?
Не думаю, что приход на наш рынок зарубежных банков повлечет за собой резкое снижение ставок по ипотечным кредитам. Могут появляться предложения по ипотечным кредитам с невысокими ставками в виде каких-либо акций продолжительностью в несколько месяцев. Но получить такой кредит будет сложнее, чем «обычный».

Может ли банк менять процентные ставки по ипотечным кредитам в течение срока кредитования?
Действующее законодательство запрещает повышение процентных ставок банком в одностороннем порядке. В кредитном договоре должен быть пункт, гласящий о том, что повышение процентной ставки возможно только по согласованию сторон, т.е. банка и заемщика. Снижение ставок по кредиту, если таковое случается, происходит, как правило, в одностороннем порядке, о чем заемщику сообщается в письменном виде.

Как выбирать банк для получения ипотеки?
Банки клиенты выбирают в зависимости от своих возможностей и потребностей. Например, более рискованными считаются кредиты с более низкими ставками. Чем выше процентная ставка, тем лояльнее требования банка, при низкой – более жесткие требования к заемщику. Поэтому заемщику стоит оценить свою платежеспособность, возможность подтвердить доход.

Есть ли льготные категории граждан для получения ипотеки?
Нет

Что лучше: единовременная или помесячные выплаты за обслуживание банка?
Каждый клиент выбирает для себя сам, исходя из своей платежеспособности.

Что предпочтительнее для получения ипотеки: государственный или коммерческий банк?
Разницы нет. К тому же полностью государственных банков на сегодняшний день в России нет.

Почему различаются необходимые документы в разных банках?
Различия обычно не большие, а существуют они из-за некоторых отличий проверки клиентов банками.

Как обезопасить себя от мошенничества со стороны ипотечного брокера?
В Перми таких случаев не было пока замечено. Но если брокер однажды себя дискредитирует, то с ним перестают сотрудничать банки. Если он сертифицирован в «Лиге сертифицированных брокеров» он лишается этой лицензии. 

На что нужно обращать внимание при выборе банка?
На процентные ставки, на условия кредитования. Я бы советовала обратиться к ипотечному брокеру, так как он скажет, какой кредит подходит в каждом конкретном случае и, соответственно, какой банк.

Лучше получать ипотеку с помощью ипотечного брокера или самому?
Конечно, лучше с помощью ипотечного брокера, поскольку сумма, которую Вы потратите получая кредит самостоятельно, скорее всего, превысит ту, которую Вы потратите на услуги брокера. Не говоря обо всех плюсах сотрудничества с брокером: это и тщательная проверка договора, и перекредитование, если оно необходимо и многое другое.

Почему различаются в банках сроки получения ипотеки? Какой реальный срок получения ипотеки?
Сроки зависят от количества заявок, находящихся на рассмотрении, места рассмотрения (Пермь или Москва).

Банк и страховая компания: как лучше скоординировать их работу?
Механизмы взаимодействия всех участников ипотечного рынка постепенно налаживаются, в том числе и у банков со страховыми компаниями. Я считаю, что ситуация будет улучшаться с ростом конкуренции на этом рынке.

Возможно ли в ближайшем будущем появление специальных ипотечных программ для молодых семей?
Да, появление ипотечных программ для молодых семей возможно, но когда и какие программы появятся, пока не известно.

Допустим, я взял ипотечный кредит и после этого наступил ипотечный кризис. Чем это обернется для меня? В чем-то я выиграю или в чем-то проиграю? Как можно «нажиться» на ипотечном кризисе?
Нажиться можно в момент роста цен на жилье. Во время ипотечного кризиса, вряд ли вы получите какую-то выгоду, квартира уже в собственности – Вы погашаете кредит.

Сколько стоят услуги ипотечных брокеров, наверное, выгоднее самостоятельно прийти в банк и взять кредит, тщательно вчитавшись в договор. С брокера ведь потом не спросишь, если в договоре условия не выгодные были (скрытые проценты и т.д.)?
1% от суммы кредита, но не менее 15 тысяч рублей. Еще есть зависимость от сложности и объема работы. В среднем 15-25 тысяч рублей – для наемных служащих, от 50 тысяч рублей – для людей владеющих бизнесом, поскольку процедура получения кредита усложняется.

Зачем нужен ипотечный брокер, к риэлторам-то люди не охотно идут, хотя и с ипотекой те могут помочь, а брокер совсем уж узкая специализация?
Брокер помогает клиенту не только в момент получения кредита, но и на протяжении всего периода погашения. Например, брокер может подсказать в какой период и в каком банке стоит перекредитоваться.

Насколько эффективно налажены сегодня схемы сотрудничества риэлторских компаний с банками, предлагающими ипотечные программы на территории Перми? Что в этой схеме требует изменения?
Схемы сотрудничества не достаточно эффективны ни для банков, ни для риэлторских компаний. У этих структур разные задачи, кроме того у банков достаточно жесткие стандарты, например, часто в банке не могут сообщить причину отказа, а риэлтору эта информация необходима и т.д. Изменения будут, но это не быстрый процесс, 5-10 лет он продлится.

Как развивается ипотечное кредитование в Пермском регионе? Есть ли прогноз по выдаче ипотечных кредитов?
Ипотечное кредитование в Перми развивается. Будут приходить новые банки, новые кредитные организации. После того как ПАИЖК постепенно уходит с рынка, некоторые банки прекращают выдачу кредитов. Однако те банки, которые обладают ресурсом, будут кредиты выдавать, и рынок однозначно будет развиваться.

Есть ли связь между такими показателями как объем строительства жилья и объем рынка ипотеки?
Спрос на ипотечные кредиты повышается, если растет объем строящегося жилья, безусловно, зависимость есть.

Дает ли сегодня развитие рынка ипотеки уверенность россиянам в том, что они смогут купить жилье?
Есть категория населения, которой она недоступна, но для большинства ипотека – это реальная возможность приобретения жилья.

Что необходимо для того, чтобы система ипотечного кредитования в России в целом и в Перми в частности набирала обороты?
Нужно информировать население о возможностях ипотеки. Исследования показывают, что 30-40% нуждаются в улучшении жилищных условий, только 17% готовы воспользоваться ипотечным кредитом. Многих страшит само слова «ипотека», оно ассоциируется с кабалой. Определенно есть люди, которые способны воспользоваться ипотекой, но возможно мало осведомлены. С обострением конкуренции, этот рынок будет развиваться интенсивнее.

Какие банки и регионы можно отнести к лидерам рынка ипотечного кредитования?
Москву и Московскую область.

Способствует ли рост цен на жилье росту объемов ипотечного кредитования?
При устойчивом росте цен на жилье увеличивается спрос на инвестиционную ипотеку.

В 2007 году с помощью ипотечного кредита была куплена квартира (второе жиле), как можно продать эту квартиру и купить в сданной новостройке?
Совершение такой сделки возможно, можно обратиться к профессионалам: риэлторам и ипотечным брокерам.

 Почему не дают с этого года ипотеку индивидуальным предпринимателям, которые находятся на едином налоге на вмененный доход?
Ипотечные кредиты индивидуальным предпринимателям дают. Все зависит от того, может ли заемщик документально подтвердить доход, то есть должна быть нормальная система бухгалтерского учета, если нет таких документов и бизнес ведется без документального подтверждения, кредит будет получить достаточно сложно.

Метросфера, служба информации