Тема Интернет-конференции: «Ипотека. Кризис или закономерный процесс?»

2008 г.

 Тема Интернет-конференции «Ипотека. Кризис или закономерный процесс?»

1. Отразился ли на рынке ипотеки финансовый кризис, который обострился 16 сентября?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Ситуация которая сложилась на международном финансовом рынке несомненно уже влияет на российский финансовый рынок в целом и на сектор ипотечного кредитования в частности. Кризис ликвидности заставляет банки поднимать ставки по кредитам и более взвешенно подходить к оценке платежеспособности заёмщика.
Владимир Лопатин, Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
16 сентября в очередной раз показало нам всем, как мы, россияне, умеем создавать себе проблемы буквально на ровном месте, а потом героически их преодолевать. Хорошо, конечно, когда перед лицом нешуточной опасности наши денежные власти в три с лишним раза снижают нормативы обязательного резервирования для банков, и тем самым на катастрофически скукожившийся рынок ликвидности выплескивается 300 миллиардов рублей этой самой ликвидности. Но очень хочется спросить у тех, кто эти нормативы сначала повышал: зачем вы это делали в разгар мирового финансового кризиса? Борьба с инфляцией? Но разве она у нас происходит от избытка денег? Что-то слишком мало специалистов разделяли эту точку зрения. Гораздо больше было тех, кто считал, что сворачивание денежной массы во имя убиения инфляции скорее убьет наш банковский сектор, а вместе с ним и всю нашу экономику. И, похоже, именно они были правы.
Помните, еще Райкин вопрошал: кто сшил костюм? Вот и мне хотелось бы спросить наших великих банкиров: кто додумался устанавливать драконовские нормативы резервирования по средствам, привлеченным банками из-за рубежа? Памятники надо ставить тем, кому сейчас. В разгар международного кризиса, в разгар оттока капиталов с развивающихся рынков, удается привлечь, хотя какие-то кредиты в Россию. А мы им вместо памятника предлагаем 8,5 процентов привлеченных средств зарезервировать в Центробанке под смехотворную доходность!
Воистину не только дороги - суть наша национальная проблема!

2. Повышение ипотечных ставок за текущий месяц - это закономерный процесс или уже проявление кризиса?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Это вынужденная реакция банков на текущую финансовую ситуацию в мире. 

 3. Правда ли, что многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, не заявляя об этом официально?

Владимир Лопатин, Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
А 18-19 сентября целый ряд ипотечных банков в нашей стране приостановили выдачу кредитов. Даже по назначенным сделкам! Даже притом, что люди подписали предварительные договоры и внесли авансы за квартиры! Просто не было денег
Очень хочется верить, что в понедельник-вторник всё нормализуется, и мы будем работать в штатном режиме. Но боюсь, нормализуется-таки не всё. В очередной раз у участников финансового рынка России подорвано доверие в мудрость наших финансовых властей. А время такое, что только мудрые и выживут.
Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Вероятно, что это так, поскольку в последнее время участились случаи, когда клиенты обращаются к нам с просьбой об ускоренном рассмотрении заявки на кредит, в связи с отказом кредитования в других кредитных учреждениях. А так как при рассмотрении их заявок мы выдаём положительное решение, то вполне возможно, что клиенту отказали в кредите в другом банке именно из-за временного отсутствия у банка кредитных средств.

4. Спасет ли российский ипотечный рынок помощь, оказанная государством?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Заслуга сегодняшней власти в том, что государство пытается возможными путями контролировать этот кризис ликвидности путём вливания денежных средств в российский банковский сектор, уменьшения обязательных резервов банков в Центральном Банке РФ и другими путями. Но в связи с тем, что данные заёмные средства выдаются банкам под достаточно высокий процент и в ограниченном объёме, полностью проблему недостатка кредитных ресурсов это не решит. Поэтому повышение ставок по всем видам кредитов, в том числе и ипотечных, неизбежно.
Владимир Лопатин, Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
В числе пожарных мер по спасению финансового рынка наши власти не забыли про ипотеку, влив в нее 60 миллиардов бюджетных рублей. Это не может не радовать. Но опять же есть ощущение непродуманности решения. Смущает канал, по которому эти деньги вливаются. Как было сказано, они пойдут на увеличение уставного капитала АИЖК. Наш государственный оператор по ипотеке и впрямь переживает не лучшие времена. Но отнюдь не из-за нехватки финансов для выкупа закладных на рынке. Даже имея деньги, АИЖК тридцать регионов страны отнес к штрафной зоне, отказавшись выкупать в этих регионах кредиты из-за катастрофически высокой доли просрочек по ранее приобретенным кредитам. Еще бы! В «империи» АИЖК средний процент просрочек достиг 5,5! А в Америке в разгар ипотечного кризиса, между прочим, «всего лишь» 4 процента! И это для американцев исторический рекорд. Вливать государственные деньги в структуру, запросто побившую американские антирекорды - не уверен, что это лучшее решение.

5. Ожидается ли рост процентных ставок по ипотечным кредитам?

Владимир Лопатин, Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
Это происходит уже полгода. Ставки по кредитам выросли в среднем на 2 процента. А это значит, что количество потенциальных заемщиков, у которых доходы позволяют рассчитывать на нужную сумму кредита, сократилось на 30%. Будут ли расти ставки и далее? Скорее всего. Деньги-то дорожают. Повлияют ли на этот рост события 16 сентября? Думаю, да. Но вот в какую сторону - посмотрим. Все-таки от испуга денег на рынок закачено немало. Возможно, благодаря этому угол падения рынка уменьшится и даже на какое-то время развернется вспять.
При этом надо учитывать, что доступность кредитов сокращается не по всему фронту. «Белые воротнички», то есть люди с прозрачными и устойчивыми доходами по-прежнему привлекательны для банков и могут взять кредит практически на докризисных условиях. А вот тем, кто получает зарплату в «конверте», не имеет средств на солидный первоначальный взнос, и другим проблемным заемщикам с каждым днем становится все труднее. Но может быть, это и хорошо, если, конечно, мы не хотим повторить американский сценарий. Все предпосылки у нас были. Спасло, пожалуй, лишь то, что далеко не успели уйти. А также то, что цены на недвижимость у нас замерзли, но вспять все-таки пока не пошли.
Искусственное расширение круга потенциальных заемщиков - не наш путь. Нам надо учиться работать с теми, кто реально может осилить российскую ипотеку даже в ее сегодняшнем виде. И их, поверьте, немало. Пока будем учиться - глядишь, тучи и развеются.

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
В любом случае повышение кредитных ставок коснется, наверное, всех банков, и те кто ещё не повысил ставки по кредитам наверняка это сделают. ОАО «Альфа-Банк» на сегодняшний день уже зафиксировал ставку по кредитам и при наличии положительных тенденций на финансовых рынках не планирует больше существенных увеличений до конца 2008 года.

6. Перестанут ли банки вообще выдавать ипотечные кредиты, в связи с ситуацией в Америке (может испугаются больших невозвратов и прикроют ипотечные отделы)?

Владимир Лопатин, Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
Приостановили выдачу многие. По некоторым оценкам, около половины участников этого рынка с него уже ушли или отчетливо уходят. Но мне почему-то и об этом не хочется печалиться. 700 ипотечных кредиторов в России - это явный перебор, притом, что всего в нашей стране зарегистрировано чуть более 1100 банков. То есть ипотекой занимались все кому не лень. А ведь это самый сложный розничный продукт в банках, намного более сложный, чем все остальные. Он требует высокого профессионализма сотрудников, технологий, стандартов, программного обеспечения и т.п. Не у всех это есть.
При этом следует учесть, что массовый уход с рынка небольших региональных банков объясняется не только недостатком ресурсов для выдачи кредитов. Основной партнер региональных банков по ипотеке - АИЖК - в этом году довольно значительно изменил стандарты выдачи кредитов (еще бы, с такой-то просрочкой!). И, пожалуй, самым болезненным из этих изменений стал возврат так называемого обратного выкупа проблемных кредитов первичными кредиторами у АИЖК.
Вроде бы логично. Выдал банк плохой кредит, по которому начались серьезные проблемы впоследствии, - забери его обратно и верни деньги оператору. Но, во-первых, далеко не все местные кредиторы готовы работать в условиях столь высокой ответственности за свои действия, особенно если учесть, что далеко не всегда будущий дефолт заемщика можно разглядеть и угадать при выдаче кредита. А во-вторых, если при продаже кредита в АИЖК, риски последующего дефолта заемщика остаются все равно в банке-кредиторе, то эти небольшие региональные банки при таком порядке вещей очень быстро упираются в норматив достаточности капитала, установленный Центробанком. Они не смогут выдавать новые кредиты, даже имея для этого деньги.
Еще полгода назад это не было бы проблемой. Желающих купить кредиты у таких банков, кроме АИЖК, было предостаточно, и без всякого обратного выкупа. Но теперь остались единицы, причем с не менее жесткими подходами.
Ясно, что уже в этом году «послужной список» российской ипотеки сильно изменится. Лидерами станут сильные банки, имеющие доступ к уверенному финансированию. А их у нас немало. 

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Выдавать ипотечные кредиты банки не перестанут, т. к. ипотечный кредит для банка интересен и выгоден, но условия и требования по ним могут подвергнуться изменению.

 7. Не прекратится ли выдача ипотечных кредитов в ближайшее время?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
В ближайшее время часть банков если не приостановит, то будет более избирательно подходить к выдаче ипотечных кредитов. Даже при увеличении процентных ставок выдавать кредиты всем желающим, закрывая глаза на кредитную историю заёмщиков, их платёжеспособность, наличие первоначального взноса и другие факторы не будет ни один банк. Тем самым с увеличением ставок по кредитам, приостановление некоторыми банками программ кредитования и более объективным подходом в оценке платёжеспособности заёмщиков можно ожидать снижение в целом объемов ипотечного кредитования. Отмечу, что ОАО «Альфа-Банк» не отменяет и даже не приостанавливает свои программы по ипотечному кредитованию, а наоборот, усовершенствует сервис приёма заявок и их обработки, ускоряет процесс получения ипотечного кредита.8. Изменятся ли условия для людей, уже прокредитовавшихся?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Программы ипотечного кредитования у каждого банка свои, поэтому вопрос повышения ставок в одностороннем порядке по действующим кредитным договорам в ближайшее время может быть актуален. При заключении кредитного договора с банком, прежде чем его подписать, заёмщик должен внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Клиенты, имеющие ипотечный кредит в ОАО «Альфа-Банк» могут быть спокойны - ставки по их кредитам мы не увеличиваем.

 9. Правда ли, что невозвраты по ипотеке в России превысили просрочки платежей да же в США?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Нет, это неправда. Российской ипотеке недавно исполнилось всего лишь десять лет, тогда как возраст американского рынка ипотеки насчитывает уже несколько десятков лет. По своим объемам ипотечный портфель граждан РФ в несколько раз уступает ипотечному портфелю граждан США, поэтому превысить просрочки платежей на сегодняшний день ни по объемам, ни по количеству не возможно. 

10. Можно ли сейчас прогнозировать ситуацию на ипотечном рынке?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Прогнозировать можно многое, но предсказать развитие крайне сложно.

11. Не ожидается ли массового банкротства мелких банков?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Массового банкротства мелких банков, скорее всего не будет, в том числе из-за активного вмешательства государственной власти в текущую ситуацию на рынке кредитования, но слияние и объединение банков в сложившийся ситуации возможно.

12. Есть ли вероятность, что некоторые банки будут переориентироваться и меньше внимания уделять развитию ипотеки?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
На сегодняшний день мы видим, что на рынке ипотечного кредитования остались банки, имеющие собственные программы ипотечного кредитования. АИЖК ужесточил требования по выкупу закладных, часть банков которые занимались оформлением и перепродажей закладных, приостановили работу в данном сегменте. Игроков на рынке ипотеки уже стало меньше, но те оставшиеся банки не будут уделять меньшее внимание своим ипотечным программам, т. к. даже в сложившейся ситуации для банков ипотечное кредитование - это перспективное направление.

13. Насколько, на Ваш взгляд, уменьшилось количество игроков на рынке ипотечного кредитования с начала года?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Число банков реально работающих в части ипотечного кредитования сократилось. Основными игроками на рынке ипотеки по прежнему остаются банки с государственным капиталом, иностранных акционеров и российские банки федерального масштаба.

14. Остается ли актуальной ипотека в валюте? Не «опасно» ли ипотечное кредитование в долларах?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Да актуально, так как проценты по валютному кредиту ниже, а риски которые на себя берет клиент при получение такого кредита конечно выше, но в каждом случае это индивидуальный вопрос.

15. Какой сейчас минимальный и максимальный процент ипотечных ставок в Перми?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
По данным журнала «Ипотечный брокер» на Пермском рынке ипотечного кредитования банки предлагают ставки по кредитам от 12 до 20% годовых в рублях и 11 до 15% в долларах США в зависимости от кредитной программы. 

16. Насколько правомочно изменение процентных ставок банком в одностороннем порядке, когда кредит уже оформлен и выплачивается заемщиком регулярно?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Все условия кредитования прописаны в договоре, который подписывает заёмщик и банк и если в нём имеется пункт о возможности кредитора изменить процентную ставку в одностороннем порядке, то данное действие правомерно.

17. Каким доходом должен обладать сегодня заемщик, чтобы ему одобрили кредит? Достаточно ли получать супругам по 20 т. р.?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
При подаче заявки на получение ипотечного кредита в ОАО «Альфа-Банк» семье из двух человек с доходом по 20000 руб. на каждого супруга можно рассчитывать на кредит в размере 1500000 руб. на срок 25 лет при следующих условиях: первоначальный взнос на приобретение квартиры не менее 15% от рыночной стоимости квартиры, возраст заёмщика - не более 30 лет, отсутствие прочих финансовых обязательств.

18. Когда ставки будут уменьшаться?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Давать прогнозы по изменению ставок, тем более по их уменьшению сейчас крайне сложно. Повышаться ставки будут и уже повышаются, а вот когда произойдёт их понижение, будет зависить от нескольких факторов, поэтому дату понижения ставок назвать не можем.

 19. Когда ставки будут уменьшаться?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Давать прогнозы по изменению ставок, тем более по их уменьшению сейчас крайне сложно. Повышаться ставки будут и уже повышаются, а вот когда произойдёт их понижение, будет зависить от нескольких факторов, поэтому дату понижения ставок назвать не можем.

20. Изменятся ли коэффициенты, по которым считается максимальная сумма кредита?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Максимальная сумма кредита зависит от дохода клиента, первоначального взноса на покупку объекта, срока и процентной ставки по кредиту, следовательно, изменение одной из этих составляющих влечёт за собой изменения кредитных коэффициентов.

21. Повысится ли у меня ставка, если я взял ипотеку по более низкой ставке, а сейчас они повысились?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Это зависит от условий, прописанных в кредитном договоре вашего банка.

22. В связи со сложившейся ситуацией, будут ли меняться сроки кредитования?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Срок, первоначальный взнос, процентная ставка по кредиту являются основными параметрами, изменив которые банк может минимизировать свои риски, увеличить доходность. Каждый кредитор сам решает, каким образом повысит доходность продукта. Короткий срок ипотечного кредита зачастую невыгоден банку, поэтому некоторые из них при пониженной процентной ставке вводят длительный мораторий на досрочное погашение. У ОАО «Альфа-Банк» по ипотечным кредитам мораторий составляет от 3-х до 6-ти месяцев, а срок кредита до 25 лет, который мы не намерены корректировать в сторону уменьшения.

23. Появятся ли новые виды ипотечных кредитов?

Данил Марьин, Директор по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-банк»:
Решение по вводу новых ипотечных продуктов каждый банк принимает самостоятельно. В ОАО «Альфа-Банк» в ближайшее время планируется введение новых ипотечных продуктов. Более подробно с информацией по ипотечному кредитованию вы можете ознакомиться в нашем ипотечной центре. 

 Ответы Владимира Лопатина предоставлены Национальной лигой сертифицированных ипотечных брокеров.