Беспокойное наследство

15 декабря 2009 г.

Будущее домов первых массовых серий пока остается предметом забот их жителей.

По самым приблизительным подсчетам, в Перми сейчас эксплуатируется около 1700 хрущевок (примерно треть от всего фонда многоквартирных домов), в которых проживает порядка 200 тысяч жителей города. Большая часть из них была построена в 60-70-е годы прошлого века и по проекту была рассчитана на 25-30 лет использования. Это дает основания задуматься о перспективах домов первых массовых серий. Речь не идет о том, что хрущевки находятся в неудовлетворительном техническом состоянии (по оценке специалистов, они были спроектированы с запасом прочности в 1,5-2раза). Вопрос в том, что, когда пятиэтажки все же начнут выходить из строя, они будут делать это так же, как и строились, - массово.
Генеральный план Перми, находящийся в разработке, не дает четкого ответа, что делать с хрущевками. Голландские специалисты лишь оценили площадь, которую занимают данные строения,- более 1067 га. Подсчитано, что если снести лишь 30% от их числа (панельные дома, которые находятся в наиболее неудовлетворительном состоянии), то для строительства освободится более 320 га земли. Для сравнения: площадь перспективных для освоения участков в микрорайонах Бахаревка и Ива-1, которые в 2008 году выставлялись на торги, составляет 124 и 80 га соответственно.
По оценке специалистов, существует два варианта решения проблемы домов первых массовых серий: снос и реконструкция, каждый из которых имеет свои аргументы «за» и «против».
Все выше и выше. Пожалуй, главный довод пустить хрущевки на слом- более эффективное использование городской земли. Например, при обсуждении проекта реконструкции микрорайона Городские Горки ОАО «Камская долина» в 2008 году проектировщики предлагали более чем в два раза увеличить количество жилья на занимаемой территории- до 1 млн кв. метров. Важно, что при строительстве на освобождаемых территориях затраты строителей на прокладку сетей будут существенно ниже, а использование современных технологий и материалов позволит снизить потребление коммунальных ресурсов на 30-40%.
Немаловажным является тот факт, что пятиэтажки во многих отношениях устарели не только технически, но и морально- их параметры зачастую не соответствуют современным представлениям о комфортном жилье. Наконец, реконструкция кварталов «хрущоб» позволит сделать облик города более современным.
Главным аргументом против сноса является значительная цена подобных преобразований: например, проект «Камской долины» в свое время оценивался в 15 млрд рублей, что почти равно годовому бюджету Перми. Главным аргументом против сноса является значительная цена подобных преобразований: например, проект «Камской долины», предполагавиший расселение, снос и застройку новыми высотками с полагающейся инфраструктурой Городских Горок в свое время оценивался в 15 млрд рублей, что почти равно годовому бюджету Перми.
Первый опыт по реконструкции застроенных территорий и расселению жителей домов, определенных под снос, полученный администрацией города в 2007 году, показал, что задача эта далеко не простая. При этом речь, как правило, шла о домах, признанных аварийными и ветхими,- большинству хрущевок до этого еще далеко, а значит, с их жителями будет еще труднее «договориться».
В отношениях между застройщиком освобождаемых территорий и их жителями наверняка появится и третья сторона- банки, предоставившие ипотеку на покупку квартир в хрущевках. Не секрет, что из-за относительно невысокой цены спрос на «апартаменты» в таких домах в прежние годы был стабильно высок.
Так или иначе, неопределенность, в которой находится строительная отрасль Прикамья после изменения экономических условий, не позволяет говорить о возможности реализации подобных проектов в ближайшем будущем. По словам источника в городской администрации, что делать с хрущевками в ближайшие лет пятьдесят, непонятно.
Ближе к земле. По оценкам специалистов, несущие конструкции кирпичных пятиэтажек при благоприятных условиях вполне могут осилить эксплуатацию в течение более 100 лет, а это значит, что к критическому порогу они подойдут не раньше середины нынешнего века. Учитывая трудности, связанные с расселением и сносом этого типа домов, а также учитывая тот факт, что хрущевки по-прежнему являются воплощением доступного жилья для пермяков, вопрос их реконструкции становится все более острым.
Специалисты отмечают, что в ходе такой процедуры площадь здания может быть увеличена за счет пристройки лоджий, надстройки мансард или даже нескольких этажей на специальных опорах. Дополнительные квадратные метры, которые получает при этом инвестор, вполне могут конкурировать с жильем в новостройках, так как будут на 20-30% дешевле. Пользу от реконструкции получают и жители дома: рыночная стоимость их квартир повысится, а за счет проведения мероприятий по энерго-сбережению расходы на коммунальные платежи могут существенно сократиться. Общий ресурс здания при этом увеличивается.
Примеры реконструкции хрущевок в России не столь многочисленны, а в Перми- единичны (например, офисный центр «Инженер» на ул. Крупской, здание на бульваре Гагарина).
Возможно, главной причиной этого является особенность российского законодательства. Жилищный кодекс требует для проведения реконструкции здания согласия всех его жителей. На практике опросить и добиться согласия от всех жильцов, зарегистрированных в доме, бывает весьма непросто.
Другой причиной является вопрос с временным отселением жителей на период реконструкции- от нескольких месяцев до года. Ни инвесторы, ни муниципальные власти, как правило, не имеют фонда маневренного жилья в размере, необходимом для того, чтобы сделать перестройку домов массовым явлением.
Тем не менее предложения о реконструкции хрущевок время от времени поступают пермским властям. Например, в июле 2009 года московская фирма «Мосжилмодернизация» представила муниципалитету проект надстройки пятиэтажек, при которой не требуется расселение жильцов (подробнее- см. «Из «запорожца» в «мерседес», Business class №25 (241) от 13 июля 2009 года). Впрочем, эти предложения, как правило, встречает скептическое отношение со стороны крупных застройщиков.
Все в наших руках. История многоэтажек первых массовых серий началась в условиях плановой экономики, когда государство попыталось разом преодолеть жилищный вопрос. Очевидно, что решение проблемы выхода хрущевок из строя также имеет общегосударственный масштаб- по данным «Мосжилмодернизации», вРоссии с 1959-го по 1985 год было построено 335 тысяч таких домов. Частично проблема может быть решена в рамках ФЗ №185, регламентирующего выделение государственных средств на капитальный ремонт. В случае с хрущевками проблема может быть в том, что первый на их веку капитальный ремонт, проведенный по данному закону, может стать последним. Вто же время «сага о хрущевках» завершается в иных правовых и экономических условиях: в настоящее время государство и муниципалитеты постепенно выходят из сферы ЖКХ, передавая заботы в руки профессионалов рынка и собственников жилья. Именно им в первую очередь придется решать вопросы наследия первого массового строительства жилья в России.

Building.bc.