Рынок ипотечного кредитования

Ипотека в России за последние годы показала существенный рост, а рынок становится более прозрачным и предсказуемым. Одним из определяющих показателей рынка ипотечного кредитования является отношение выданных ипотечных кредитов к ВВП страны. Ниже приведены цифры по некоторым странам за 2006 год:

Отношение объема ипотеки к ВВП

Страна	%
Бельгия	32,9
Германия	51,7
Франция	29,4
Италия	17,2
Латвия	19,6
Литва	11
Нидерланды	97,1
Финляндия	42,5
Швеция	55,2
Великобритания	80
Норвегия	52,7
Россия	0,9
Швейцария	88,9
Турция	2,5
Украина	0,4
США	71,2

Ипотека в нашей стране развиваясь, выходит в регионы, отчасти повторяя путь столицы конца 2005 начала 2006 года. К концу 2007 года объемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и МО – 53%, Санкт-Петербург – 17% и другие регионы России – 30%.

В 2006 году ипотечных кредитов было выдано на 264 млрд. рублей. За первое полугодие 2007 россияне взяли ипотеку на сумму в 145 млрд. рублей. По нашим прогнозам, к 2010 году объем ипотеки достигнет 3 триллиона рублей в год.

Средний срок ипотечного кредита составляет 15,8 лет, а с учетом досрочных погашений - 5-8 лет. Средняя ставка составляет 13% по рублевым кредитам и 11% по валютным. Учитывая, что большая часть жилья по ипотеке приобретается в Москве и в нефтедобывающих регионах, а цена на жилье в этих регионах достаточно высока, а также тот факт, что банки охотнее кредитуют покупки жилья на вторичном рынке (или в уже построенных домах), где цены выше первичных, то можно предположить, что средняя цена приобретаемого по ипотеке жилья составляет не ниже 3500 долл. США за кв.м. В этом случае прогноз объема жилья, купленного по ипотеке в целом по России в 2007 году составляет около 3,25 млн. кв.м. (290 млрд. руб. = 11,37 млрд. долл. США, а средняя цена 3500 долл. США за кв.м.). Прогноз же по строительству на 2007 год составляет 56 млн.кв.м., т.е. в нашей стране 5,8% от вновь возводимого жилья приобретается с помощью ипотечного кредита. А если учитывать, что какая то часть ипотечных сделок совершается на вторичном рынке, то доля приобретения недвижимости с помощью ипотеки пока мала и составляет не более 3% от всего объема покупаемого жилья. Подтверждением этой цифры служат и данные ВЦИОМ, согласно которым более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют.

Исходя из общей численности населения России 142,7 млн. человек средний россиянин (включая детей и пенсионеров) по состоянию на 1 апреля 2007 года был должен банкам по ипотечным кредитам в регионах следующую сумму: Ханты-Мансийский автономный округ (9,5 тыс. руб.), Тюменская область (7,4 тыс. руб.), Ненецкий автономный округ (5,8 тыс. руб.), Москва (5,8 тыс. руб.) и Ямало-Ненецкий автономный округ (4,4 тыс. руб.). Безусловные аутсайдеры в этом списке – регионы Северного Кавказа. Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Москвы в июле2007 года выросла в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 10% (в этом году, по нашей оценкею, при объеме сделок на Московском рынке жилья в $25 млрд. рынок ипотеки может составить $2 млрд.). Ведущими регионами, в которых доля жилья, приобретаемого по ипотеке наибольшая, являются: Республика Тыва – 30%, Магаданская область – 30%, Алтайский край – 25%.

Существенное региональное отличие – в какой валюте номинирована задолженность перед банками. Если в целом по России около 85% всего долга в рублях, то в Москве половина кредитов валютная. В большинстве регионов (за исключением Санкт-Петербурга, Калининградской и Московской областей) доля валютных кредитов весьма или даже пренебрежимо мала. С одной стороны, мало где, кроме столиц, зарплаты все еще номинированы в иностранной валюте, с другой – коммерческие банки активно продвигают на рынок кредиты в рублях. Ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте, встречаются гораздо чаще потребительских. В целом по стране рублевых ипотечных кредитов лишь в 1,8 раза больше, чем валютных. В Москве соотношение принципиально другое: валютная ипотека более чем в пять раз превосходит рублевую.

Если говорить о новых тенденциях, с начала 2007 года наблюдается постоянный рост количества сделок с привлечением кредитных средств на элитном рынке жилья. На наш взгляд, это свидетельствует о том, что состоятельные клиенты оценили выгоды ипотечного кредитования. Наиболее востребована ипотека среди владельцев бизнеса, которые понимают, что взять кредит под 9,5-11% годовых намного выгоднее, чем извлекать значительные средства из оборота. Следует также отметить, что среди заемщиков по ипотеке все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2-3 года.

Динамика развития рынка ипотеки не позволяет предположить, что рано или поздно активность покупателей жилья по ипотеке в регионах сравняется со столичным или «нефтяными» регионами, скорее всего, рост банковского кредитования лишь усугубит региональные диспропорции в экономическом развитии.

Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. Рост конкуренции принес свои плоды, отразившись на ставках и других условиях, что привело к появлению специальных программ и акций. Стоит отметить появление ипотечных кредитов в нестандартных для российских потребителей валюте – франках и йенах, предложенных «Банком Москвы», ставки по которым существенно ниже. Компания СУ-155, сотрудничая с банками, и, использовав собственные резервы процесса строительства, предложила ипотечную ставку 8% годовых в рублях. Корпорация MIRAX GROUP работает совместно с банком ВТБ24. Все желающие имеют возможность купить квартиру, внеся только 5% от стоимости, кредит предоставляется на срок от 10 до 25 лет под 9,8-14% годовых в рублях.

Однако значительного снижения процентных ставок в ближайшее время произойти не должно, поскольку для этого нет рыночных механизмов. Ипотечное кредитование - низкомаржинальный бизнес, поэтому банки обязаны максимально эффективно оценивать кредитоспособность клиентов. Вероятно, что около 20% банков- операторов ипотеки покинут рынок в ближайшее время вследствие низкой эффективности и высокой конкуренции.

Потенциальная прибыль банков по ипотечным кредитам складывается из следующих составляющих: ставки по привлеченному капиталу на международных рынках, величины издержек банков на организацию процесса кредитования и маржа банка с деятельности по кредитованию. Иностранный капитал в свете последних событий на рынке ипотечных кредитов в США немного вырос в цене. Объем выданных ипотечных кредитов в США составляет по разным оценкам около 5 трлн. долл. США из них 14% кредитов оказались необеспеченными реальными доходами заемщиков, что составляет около 700 млрд. долл. США.

Первые 10 банков, по объему, предоставленных ипотечных кредитов, 1 полугодие 2007г.

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., млн. долл. США	Изменение к I полугодию 2006г., %	Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., шт.	Средний размер, выданного ипотечного кредита, долл. США	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2007г., млн. долл. США	Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физлиц на 1 июля 2007г., %
1	Сбербанк	2558	68,2	95010	26925	7 694	25
2	Группа ВТБ	852	474,07	7919	107617	1 683	33
3	Москоммерцбанк	581	423,77	2548	227999	1 133	94
4	Кит Финанс	343	451,14	5699	60229	729	97
5	УРСА Банк	336	989,48	4936	68056	541	33
6	Уралсиб	258	128,1	4860	53081	625	33
7	Дельтакредит	245	102,34	н.д.	н.д.	640	н.д.
8	Городской Ипотечный Банк	194	212,5	2000	96899	194	100
9	ТрансКредитБанк	182	455	3754	48584	410	42
10	Райффайзенбанк Австрия	177	233,83	1556	113973	426	5

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и потому крайне заинтересован в том, чтобы жилье было качественным, по возможности не падало со временем в цене и не шло под снос, т.е. в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость. В банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения.

Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее, чем в 1970 году. Немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказываются все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа без кухни, трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м.) с маленькой кухней (3-4 кв. м.).

Говоря об ипотеке, нельзя не упомянуть об аренде. Аренда жилья оказывает конкуренцию приобретению квартир с помощью ипотечного кредитования, т.к. в среднем цена аренды меньше ипотечных выплат за аналогичную квартиру на 30-40%, тогда как в Европе ипотека совершенно незначительно превышает стоимость аренды аналогичной квартиры. По нашему мнению, цена аренды московских квартир будет постепенно повышаться, процентные ставки по ипотечным кредитам снижаться, а рынок аренды становиться более прозрачным.

Подтверждением этой тенденции служит начатая недавно ФНС деятельность, направленная на выявление "черных" арендодателей. Налоговое бремя в конечном итоге будет переложено на плечи арендаторов. Это будет способствовать выравниванию стоимости аренды и стоимости выплат по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру. Если ипотека по квартире стоит 2000 долл. США в месяц, то и аренда этой квартиры должна стоить столько же. Скорее всего, это тенденция на ближайшие 2-3 года.