Ипотека устанавливает рекорды доступности

11.07.2017

Популярный механизм покупки жилья становится всё более доступным. Сделать ставки ещё меньше позволит реформа, которую предлагают законодатели.

Ипотечные ставки достигли пятилетнего минимума, а в горизонте двух лет могут достигнуть 6-7%. Об этом за последний месяц заявляли и премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, и генеральный директор АИЖК Александр Плутник, который заверил, что уже на рубеже 2017–2018 года ставка опустится ниже 10%.

По данным АИЖК, объём ипотечных кредитов, выданный за январь-апрель 2017 года, увеличился на 5,4% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Ипотеку за первые четыре месяца взяли 260 тысяч россиян. По прогнозу агентства, во второй половине года количество желающих приобрести жилье в кредит только вырастет.

– Предпосылки для снижения ипотечной ставки до уровня 10% к концу года есть, – говорит генеральный директор ИК «Финансовый дом» Юрий Гаврилов. – Но вот более существенных изменений ожидать не стоит. Так как ставка по ипотеке главным образом зависит от ключевой ставки Центробанка. Для закрепления инфляционных ожиданий ЦБ будет достаточно долго удерживать значительный дифференциал между ключевой ставкой и инфляцией, поэтому быстрого снижения ставок не будет. Снижение ипотечной ставки – это безусловный плюс для экономики и рынка недвижимости. Строительство – очень капиталоемкий сектор экономики. Его рост тянет за собой повышение многих секторов (металлургии, производства стройматериалов, сопутствующих товаров, занятость рабочей силы). Поэтому от снижения ипотечной ставки выигрывают практически все. 

Строительный сектор от низких ставок точно бы выиграл. Но без помощи государства достигнуть желаемых 6-7% невозможно. Так считает руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик.

 – Такие ставки жизненно необходимы для жилищного строительства. Они позволят сохранить ввод жилья на уровне 80 млн кв. м. В настоящее время мы «идем» к уровню в лучшем случае 70 млн кв. м. При этом нехватка финансирования приводит к тому, что застройщики в больших объёмах переносят сроки ввода жилья. Необходимо возвращаться к идее субсидирования ипотеки для приобретения жилья на первичном рынке, – поясняет Кирилл Холопик.

 Не всё однозначно

Согласно исследованию компании Русипотека, банки действительно стремятся к ипотеке ниже 10%. Руководитель аналитического центра компании Русипотека Сергей Гордейко отмечает, что для банков сейчас идеально объявить ставку ниже 10 % годовых. Пусть даже она звучит как условные 9,99 % и ее можно получить узкому кругу заёмщиков. Это связано и с тем, что ожидание снижения ставок становится навязчивой идеей.

Ожидание низкой ставки сложилось из трех факторов:

- привычка к низким ставкам в период действия программы субсидирования;

- постоянные вербальные интервенции государства в пропаганду главного целевого экономического ориентира в виде снижения инфляции, за которой неизбежно снизятся ставки;

- определяющее значение ставки для большинства заёмщиков при выборе кредитора, что ставит ценовую конкуренцию на первое место.

Размер ставки станет основным элементом жёсткой борьбы с конкурентами. Для клиентов такой подход может быть негативным с точки зрения ухудшения сервиса. Но ради низкой ставки, по мнению Сергея Гордейко, заёмщики стерпят всё.

Тем не менее, далеко не все заёмщики реально смогут рассчитывать на заявленный в рекламных компаниях процент. Более того, заметна естественная работа банков по повышению непроцентных доходов. К ней можно отнести развитие комиссионных предложений от юридической экспертизы до продажи пониженной ставки за существенную комиссию. В этот ряд вписывается переход к коллективной схеме страхования, которая существенно выгоднее для банка, чем агентская схема. Причём, такое страхование дороже, чем индивидуальное, особенно для молодых заёмщиков, которых становится всё больше.

– Доступность будет расти не так быстро, как необходимо для роста объёмов, а хороших клиентов необходимо где-то брать. Можно ожидать роста двух продуктов: залог и рефинансирование. Залог будет использоваться для благородной цели реструктуризации других кредитов по схеме «Раз заёмщик способен платить много процентов другим, так пусть заплатит нам». Рефинансирование также можно расценить положительно. Заёмщик уже подтвердил свою кредитоспособность, следовательно, можно его пригласить к себе на взаимовыгодных условиях. Распространенная идея, что финтех и дистанционная ипотека сильно помогут, и изменят рынок, верна в части демонстрации абсолютно правильного тренда развития, но ещё недостаточна для практического решения вопросов 2018 года. Основными вопросами будут стоимость привлечения клиента и эффективность управления ипотечным проектом, – предполагает Сергей Гордейко. 

Доступность кредитов - это хорошо?

Но могут ли быть негативные последствия для экономики при низкой ипотечной ставке?

– Негативные моменты мы видели в кризисе 2007-2008 года, когда большой объём необеспеченных кредитов привел к кризису не только в строительной отрасли, но и в экономике в целом, – рассказывает Юрий Гаврилов. – Причём не только в одной стране, но и во всей мировой экономике. В деле предотвращения подобных кризисов велика роль центральных банков. Регулируя нормативную базу, и меняя требования к ипотечному кредитованию, ЦБ обязан предотвращать раздутие пузырей на рынке, при этом не замораживая здоровую часть ипотечного бизнеса. Причём кризис 2008 года был обусловлен не низкими процентными ставками, а заниженными требованиями к условиям выдачи займов и некачественной оценкой секьютиризированных продуктов. Однако в России уровень ипотечного заимствования чрезвычайно низок по сравнению с развитыми странами. Для сравнения: на конец первого квартала этого года объём выданных ипотечных кредитов относительно ВВП в нашей стране достиг 5,2 %, а в США – превышал 62,9%. Потенциал роста – более чем в двенадцать раз. Поэтому угрозы для банковской системы, и тем более для всей экономики, рост выдачи ипотеки не создаёт - её доля пока слишком мала для подобной роли.

Тем не менее, определенный объём не очень качественных кредитов всё-таки может появиться в ближайшее время. Ряд банков начал заманивать клиентов ипотекой без первоначального взноса. С одной стороны - это делает жилье более доступным, так как его могут купить те, кто вовсе не имеет накоплений (или не готов их тратить). С другой – размер ежемесячного платежа из-за размера кредита будет большой. И берущие такую ипотеку люди могут переоценить свои силы. При этом возникшая тенденция говорит о том, что у населения денег на покупку жилья почти нет.

Ещё одна тенденция – вырос срок, на который берут кредит. Так по данным Национального бюро кредитных историй, если ещё год назад пермяки брали ипотеку в среднем на 14,7 лет, то теперь – на 15,3. Похожая ситуация и в других регионах России.

– Рост среднего срока ипотечного кредита в последнее время свидетельствует о том, что и заёмщики, и кредиторы продолжают достаточно оптимистично смотреть как на будущее частных экономик граждан, так и на экономические перспективы государства, – говорит генеральный директор НБКИ Александр Викулин. – При этом вполне естественно, что наибольшими темпами срок ипотеки растет в сегменте наиболее «оптимистично настроенных» молодых заёмщиков, доходы которых пока не позволяют погашать кредиты в те же сроки, что и более «зрелым» заёмщикам. По нашему мнению, на рост среднего срока кредита также влияет значительное улучшение процедуры управления кредитными рисками со стороны банков, что, тем не менее, не мешает им активно кредитовать граждан с «хорошей» кредитной историей и достаточным уровнем доходов. Однако говорить о дальнейших перспективах роста рынка довольно сложно. Несмотря на актуальный тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам, сокращение реальных доходов и накоплений заёмщиков продолжает «тормозить» рост доступности ипотеки.

Ипотека станет надежнее?

Тем временем в ряд федеральных законов Правительство РФ предлагает внести изменения, которые должны повысить для банков надежность ипотеки, а значит, позволяют снизить ставку. Речь в изменениях идет об ипотечном кредитовании под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Среди них установление предельного отношения долга по кредиту к денежной оценке прав требования ‎по ДДУ в 80%. А доля кредитов с залогом прав по ДДУ не должна, согласно законопроекту, превышать 40% от размера ипотечного покрытия.

В тоже время человек, берущий ипотеку, не сможет без согласия банка в одностороннем порядке отказаться от ДДУ, расторгнуть его, изменить предмет залога или уступить права. Зато ипотечник обязан будет застраховать квартиру от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству не позднее шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности.

А залогодержатель сможет при определенном развитии ситуации получить возмещение от компенсационного фонда долевого строительства, в который застройщики будут в скором времени делать отчисления.

Печатную версию материала читайте в журнале «Метражи», №3 за 2017 г.

Автор Виктор Серков

Публикации по теме:

Последние публикации: