Бюджетная оценка: или какой земельный налог ждет пермяков

26.07.2017

1 июля Пермский край перешел к новой модели кадастровой оценки недвижимости. Как теперь будет рассчитываться кадастровая стоимость? Что изменится в её оспаривании? Рассказывает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

кадастровая оценка Пермь

 Бюджетное учреждение

– Евгений Олегович, станет ли оценка более точной?

– Сложно сказать. В Пермском крае результаты кадастровой оценки, проведенной по новому закону, начнут действовать нескоро: для объектов капитального строительства с 1 января 2019 года, для земель населенных пунктов – с 1 января 2020.

Оценку станет проводить краевое бюджетное учреждение. Его создает Минимущества на базе ГУП «Центр технической инвентаризации» (Постановление Правительства Пермского края от 22.03.2017 №121-п).

Государственный оценщик будет в служебной зависимости от заказчика. Налицо конфликт интересов.

Ранее иные независимые оценщики – исполнители госзаказа тоже подвергались административному давлению. Но находились и те, кто опирался на саморегулируемую организацию и отстаивал свою позицию о размере кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение станет собирать информацию для определения кадастровой стоимости, и передавать данные Росреестру для внесения уточнений в ЕГРН. Однако стимулы для этой работы отсутствуют (ст. 23, п. 5 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Так, более 10 лет, до 1 января 2013 года в нашем регионе кадастровую стоимость для земель населенных пунктов устанавливало государство. Но даже в отношении учтённых земельных участков кадастр не стал полным и достоверным (Постановление Правительства Пермского края от 03.10.2011 № 727-п).

Затем пришел независимый оценщик. И анализируя перечень объектов оценки, он составлял 3 списка:

• объекты, у которых отсутствует значение хотя бы одной характеристики из обязательных сведений или значение двусмысленно;

• объекты, где отсутствует значение характеристики из дополнительных сведений или оно двусмысленно;

• объекты, в отношении которых сведения полны и непротиворечивы.

В техническом задании заказчик мог потребовать размещения этих списков в Фонде данных государственной кадастровой оценки. На практике такое требование появлялось редко.

кадастровая оценка Пермь

Декларация

– И что делать?

– Ныне сам собственник (пользователь) уточнит информацию о характеристиках объекта, включая информацию о характеристиках, которые не могут быть учтены в рамках массовой оценки.

Данная процедура может оказаться альтернативой для оспаривания кадастровой стоимости. Главное достоинство процедуры – низкие затраты.

Правообладатель предлагает уточнения в виде декларации о характеристиках объекта недвижимости. Декларацию можно подать вместе с замечаниями к промежуточному отчёту об оценке. Тогда бюджетное учреждение вправе пересчитать кадастровую стоимость (ч. 17, 20 ст. 14 Закона № 237-ФЗ, Приказ Минэкономразвития РФ от 27.12.2016 № 846).

Изменение кадастровой стоимости может наступить и в результате исправления арифметической ошибки, опечатки, методологической ошибки. Обращение об исправлении ошибки в отношении одного объекта подаётся после утверждения результатов оценки и до дня утверждения результатов новой оценки или до дня включения в ЕГРН новой кадастровой стоимости по итогам оспаривания. К этому обращению правообладатель по желанию прилагает декларацию (ч. 8 ст. 20, ч. 13, 4, 10 ст. 21 Закона № 237-ФЗ).

Более того, в статье «Подготовка к проведению... оценки» законодатель позволяет подавать декларацию в целях сбора и обработки информации для определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 12 Закона № 237-ФЗ).

Новый закон не указывает времени, когда информацию собирать не обязательно. Наоборот, это непрерывный процесс: например, бюджетное учреждение представляет в Росреестр данные о рынке недвижимости ежеквартально (ч. 7 ст. 8 Закона №237-ФЗ).

Подготовка к оценке идет до 1 января года, в котором определяется кадастровая стоимость. После 1 января начинается подготовка к следующему туру (ч. 1 ст. 12 Закона № 237-ФЗ).

Следовательно, помимо замечаний к промежуточному отчёту и обращений об исправлении ошибок правообладатель может подать декларацию в любое другое время. Только и следствие будет другим: учет сведений при очередной кадастровой оценке (п. 11 Приказа № 846). И пусть по сравнению с оценкой индивидуальной массовая оценка всегда менее точна. Точность начнет повышаться по мере новых и новых туров оценки. Тем более что новый закон обязал учитывать результаты оспаривания кадастровой стоимости (ч. 5 ст. 12 Закона № 237-ФЗ).

кадастровая оценка Пермь

Выбор

– Как оспорить кадастровую стоимость гражданину – плательщику земельного налога?

– Сначала выясните, стоит ли оспаривать. Посмотрите, когда были утверждены результаты кадастровой оценки. Они действуют до утверждения следующих результатов – не менее 3 лет. Решение о проведении новой оценки Минимущество Пермского края публикует на своем сайте (абз. 1, 4 ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, ч. 1, 5 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

Будучи Председателем правления Пермского регионального отделения Российского общества оценщиков, могу сказать, что ведущие оценочные компании предлагают бесплатно сравнить кадастровую и рыночную стоимость. Но если Вы хотите самостоятельно, то постарайтесь узнать в Интернете, за сколько продают земельные участки, которые похожи на Ваши.

Зайдите и на rosreestr.ru в Фонд данных государственной кадастровой оценки и посмотрите, правильно ли оценщик взял данные по участку: вид разрешенного использования, площадь, местоположение...

Поиск ошибок поможет только принять решение. Ведь судьи указывают: недопустимо применять федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости», чтобы установить рыночную стоимость объекта в споре о размере кадастровой стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2015 № 305-ЭС15-12075).

– Допустим, кадастровая стоимость наполовину выше рыночной...

– Тогда сравните налоговую экономию и расходы на отчёт по оценке и юридические услуги. Хотя жители коттеджных посёлков могут подать совместный иск в суд (п. 3 ч. 2 ст. 41 КАС РФ).

Оценщик подготовит единую форму и применит её для подготовки отчётов по разным объектам. Скорее всего, специалист изберет сравнительный подход и воспользуется одними и теми же объектами-аналогами.

В других случаях лучше начать с комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю. Сроки там меньше, чем в суде, и услуги юриста требуются не всем (абз. 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, п. 1 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263).

кадастровая оценка Пермь

Комиссия

– Каковы типичные ошибки при обращении в комиссию?

– В комиссию Вы подаете заявление о пересмотре кадастровой стоимости или – по новому закону – заявление об оспаривании. Наиболее распространенное основание для пересмотра – установление рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 9, 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, ч. 3, 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Отчёт об оценке должен быть подготовлен на дату установления кадастровой стоимости. По общему правилу – это дата, на которую составлен перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (абз. 2 ст. 24.15 Закона № 135-ФЗ, ч. 4 ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Иногда установить или пересмотреть кадастровую стоимость требуется до проведения очередной оценки. Например, изменение качественных (количественных) характеристик объекта недвижимости, учет ранее не учтенного объекта... Тогда датой определения кадастровой стоимости становится дата внесения сведений по объекту в ЕГРН (абз. 2 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ, ч. 3 ст. 16 Закона № 237-ФЗ).

Суд

– Как поступить, если комиссия отказала?

– Подавайте административный иск. Требование будет таким же: установить в отношении объекта рыночную стоимость (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28).

На основании имеющихся доказательств судья может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указанный в заявлении. Это следует из принципа экономической обоснованности налогообложения (п. 24 Постановления № 28).

Если продолжить мысль, то служитель Фемиды не вправе самостоятельно определить рыночную стоимость, исходя из коридора значений, которые подтверждены доказательствами. Достоверной будет только та рыночная стоимость, которая определена согласно Закону об оценочной деятельности. То есть, требуется отчёт об оценке или заключение эксперта.

Налог

– Каким образом пересчитать земельный налог после оспаривания?

– Да, налоговая база для земельного налога – это кадастровая стоимость участка на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода учитывается со следующего года. Но одним из исключений является оспаривание (абз. 1, 4 п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

После оспаривания новая кадастровая стоимость учитывается с того налогового периода, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в ЕГРН старой кадастровой стоимости (абз. 6 п. 1 ст. 391 НК РФ).

Скажем, 1 февраля 2016 года Вы обратились в комиссию и получили отказ. 1 марта 2017 Вы подали в суд. Тогда новый размер кадастровой стоимости будет применяться с 1 января года, в котором подано первоначальное заявление, – с 1 января 2016 (ч. 3 ст. 245 КАС РФ, п. 14, абз. 5 п. 25 Постановления № 28).

Или: при смене вида разрешенного использования кадастровая стоимость выросла в середине года. Вы успешно оспорили её в том же году.

В этом случае первично изменение кадастровой стоимости по решению органа власти. На это изменение распространяется общее правило: учитывать новую кадастровую стоимость в следующем году. А изменение по решению комиссии либо суда – вторично, и тоже следует этому правилу (Определение ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375).

– Когда заработает Закон о кадастровой оценке?

– Новый закон начал действовать 1 января 2017 года. Результаты кадастровой оценки, которая начата до этого дня, оспариваются согласно Закону об оценочной деятельности (ч. 7 ст. 24 Закона № 237-ФЗ).

Решение о переходе к оценке по новому закону принимает региональный орган исполнительной власти. Последний срок для регионов – 1 января 2020 года. Однако краевое правительство уже приняло решение и намерено сэкономить на кадастровой оценке 56 млн. рублей только в этом году.

Печатную версию материала читайте в журнале «Метражи», №3 за 2017 г.

Андрей Пепелышев

Последние публикации: