Ипотека дешевеет, но растет ли спрос? Итоги жилищного строительства Перми за 2017 г.

28.12.2017

В конце года принято подводить итоги. Мы решили не ограничиваться количественными показателями и обозначить существующие на рынке нового жилья в Прикамье тенденции.

Рекордная ипотека

Для пермяков важнейшим фактором рынка жилья является доступность предложения. И здесь стимулом к покупке для многих является ипотека. Долгосрочный кредит помогает обрести собственную квартиру. Какие изменения произошли с этим инструментом в уходящем году?

А произошло много интересного. Например, ипотечная ставка без субсидий от государства достигла самого низкого уровня за последние 12 лет! Судите сами: в середине 2016 г. ставка в Перми составляла 13%, сейчас же снизилась до 10%. Соответственно, вырос объем выданных ипотечных кредитов. Их, по оценке Аналитического центра «Медиана», на 20% больше, чем в 2016 году.

— Еще одна тенденцией можно назвать разницу между ставками на покупку квартир на первичном и вторичном рынках: она практически нивелировалась и составляет менее 1 п.п. у большинства кредиторов, что тоже является своеобразным рекордом последних лет. Стоит обратить внимание и на рефинансирование ипотечных кредитов. За последние три месяца 30-40% от общего объема ипотеки - это именно погашение кредитов, выданных различными банками. Рефинансирование будет также актуально и в следующем году, — отмечает Аттестованный аналитик рынка недвижимости (ААРН) Ксения Иодик.

По мнению директора департамента оценки компании «Инвест-аудит» Евгения Железнова, доступность кредитных средств растет в течение последних 4-6 месяцев:

- Ставки по ипотеке снизились в среднем до 9,5-10%. На некоторые жилые комплексы действуют специальные ставки от 7,5%. В данном случае речь идет о совместных программах банков и застройщиков. Если верить обещаниям первых лиц государства и госбанков, то ипотека в ближайшем будущем может еще подешеветь, - считает эксперт.

Падение спроса на «квартиры-студии»

Для начала отметим то, что уходящий год (и это тенденция продолжится в ближайшем будущем) отмечен фактическим отсутствием премьер на рынке новостроек. Пересчитать абсолютно новые объекты можно по пальцам. Девелоперы в основном возводят дома в уже существующих жилых комплексах. О заметном снижении строительства говорит и статистика: за год объемы ввода жилья в Перми сократились на 17% и составили 198 тысяч кв.м. Прямой итог: объем предложения находится на низком уровне, а средние цены немного (на 1-2%), но все же поползли вверх. Что нельзя сказать о вторичном рынке, где объем предложения превышает спрос. По словам аналитика, вторичный рынок переполнен объектами старого жилого фонда в удаленных районах города. За последние два года вторичное жилье подешевело на 8%.

- На данный момент около 65% наших клиентов приобретают вторичное жильё и около 35% - новостройки. Это соотношение начало смещаться в пользу новостроек, но вторичная недвижимость пока остается самым оптимальным вариантом по соотношению «цена-качество» и благоустройство территории жилого дома, - подтверждает специалист по работе с новостройками федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми Анна Габова.

Популярным форматом на рынке новостроек стали так называемые «евродвушки» — квартиры, где кухня объединена с гостиной, а одна из комнат изолирована. Такие квартиры меньше по площади, чем классические «двушки» - в среднем 50 кв.м.

В прошлые годы на фоне высоких цен на недвижимость и не самой радужной экономической ситуации у потребителей пользовались популярностью квартиры-студии. За счет маленького метража они были более доступны для покупателя, чем стандартные. Но остался ли маленький формат популярным?

Аналитики говорят, что интерес к популярным в прошлом году «квартирам-студиям» наоборот, снижается.

Причину в этом Ксения Иодик видит в том, что основной покупатель «студий», а это квартиры площадью до 20 кв.м. являются холостяки и студенты. Тогда как основная масса покупателей, это люди семейные или планирующие семью, склонные к улучшению жилищных условий, в том числе и за счет увеличения площади.

О такой тенденции говорит и Анна Габова:

— В 2017 году наши клиента покупали меньше однокомнатных квартир - если посмотреть, их спрос снизился с 65% (покупки за январь-октябрь 2016 года) до 45% (покупки с января по октябрь 2017 года). В начале года в классе однокомнатных квартир активно покупали студии, поэтому и средняя цена однокомнатной квартиры в 2017 году гораздо ниже. Как мы видим, спрос сдвинутся в сторону двухкомнатных квартир.

Покупатель стал дольше думать

Что еще нужно современному покупателю? Ведь он становится все более требовательным.

—Трендом последних лет является рост спроса на квартиры с отделкой. Эта тенденция распространяется на все сегменты рынка – от эконом до бизнес. Эпоха сложных и затратных дизайн-проектов потихоньку уходит. Все больше покупателей не хотят обременять себя значительными временными и денежными затратами по ремонту квартиры и готовы переложить эти вопросы на плечи застройщика, - считает Ксения Иодик.

Эксперты отмечают еще одну тенденцию со стороны застройщиков: функциональные планировки (например, в однокомнатных квартирах чаще встречаются балконы, в прихожих уже запланированы ниши под шкафы-купе, и т.д.).

На вторичном рынке предпочтение отдается 2-комнатным и 3-комнатным квартирам на средних этажах в домах, расположенных в центре или в прилегающих к центру районах.

Что касается поведения покупателей, то явная тенденция последнего времени – более долгий срок «выхода на сделку».

- Покупатели стали дольше выбирать объект. Те, кто приходил к нам за новостройкам, обычно их и покупали. Те, кто пришел за квартирой от хозяина, соглашались рассмотреть квартиры в новых домах, особенно в тех, которые уже сданы в эксплуатацию. Видимо, за счёт этого и произошло перераспределение спроса. Скорее всего, пермяки стали больше доверять застройщикам и все чаще оказываются удовлетворены качеством строительства и благоустройства территории, — поясняет Анна Габова.

Цены

Как уже отмечал выше аналитик, цены на новостройки выросли на 1-2%.

— Анализируя цены на новостройки за последние несколько лет, можно отметить, что с 2011 до 2015 года цены только росли. Рост за этот период составил порядка 10-15%. С 2015 года цены стабилизировались на отметке 50-52 тыс.руб./кв.м., — рассказывает директор департамента оценки компании «Инвест-аудит» Евгений Железнов.

Анна Габова, напротив, утверждает, что в 2017 году стоимость квартир стала ниже:

- Возможно, что к такому соотношению привела снижающаяся цена квадратного метра и то, что застройщики незначительно сокращают площади квартиры. Если раньше «двушки» занимали 60-70 «квадратов», то сейчас - от 45 кв.м. То есть теперь можно купить «двушку» на 2-5 «квадратов» меньше и на 300-500 тысяч дешевле. Снижение также обусловлено акционными ценами, которые застройщики устанавливают на объекты. Люди стремятся купить именно квартиру «по специальной цене», такие квартиры, особенно небольшой площади, разбирают на стадии строительства. К моменту сдачи дома в эксплуатацию их вообще уже может не быть.

Дмитрий Владимиров

Публикации по теме:

Последние публикации: