Как владельцам недвижимости «выйти из положения»?

 

Несмотря на ухудшение инвестиционного климата в стране, повлекшее за собой уход большинства институциональных игроков, собственники объектов недвижимости не теряют надежды реализовать на низком рынке свои активы по докризисным ценам.

Что делать, если добиться желаемого не получается, рассуждает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management. То, что на сегодняшнем рынке объекты перестали разлетаться как горячие пирожки – аксиома. Действительно, повышения ставок до докризисного уровня ожидать не приходится: спрос еще долго не будет превышать предложение, что только закрепит превосходство покупателя над девелопером. Если сейчас сложно реализовать даже качественный проект в хорошей локации, жизненный цикл которого не превышает 5 лет, что говорить о наследии советских и перестроечных времен, объектах промышленного назначения, недостроях, реализация которых была по разным причинам заморожена и пр.

С одной стороны, в связи с невозможностью продать или реализовать проект самостоятельно, собственники чаще стали прибегать к помощи профессиональных консультантов и управляющих, с другой, несмотря на весь свой опыт, статус и профессионализм, цель их обращения всегда имеет одну направленность – быстрая продажа актива одному клиенту, и желательно по цене выше рыночной. Речь идет об объектах разного функционального назначения – действующие гостиницы, БЦ, ТЦ, а также непрофильных активах, недостроях, земельных участках и т.д. Но в нынешних реалиях удовлетворить подобную задачу не представляется возможным – это понимают все профессиональные консультанты, но до сих пор не осознают собственники. Между тем, из множества сценариев развития, которые были доступны собственникам активов раньше, сегодня остались только два: продавать с большим дисконтом (без гарантий, что сроки экспозиций не затянутся на долгие годы) либо продажа в кратчайшие сроки готового инвестпроекта в розницу силами управляющей компании. В последнем случае клиент не потеряет в деньгах, а возможно, и приумножит их за счет разницы. Гарантом тому послужит работающая концепция, за которую будет отвечать УК. На сегодняшний день это одна из наиболее действенных схем продаж, подразумевающая под собой множество вариаций воплощения.

К примеру, УК может профинансировать всю реализацию проекта на деньги от продаж частным инвесторам. Исключение составят базовые документы, подготовка которых потребует от собственника минимальных вложений. Но здесь важным будет упомянуть, что согласно действующему законодательству, застройщики не могут использовать под проекты нового строительства или редевелопмента деньги дольщиков, если речь не идет о капитальном ремонте с минимальным изменением назначения площадей. Как вариант, собственник может запустить проект на собственные средства, а УК впоследствии его распродаст, что позволит владельцу наравне с розничными инвесторами получать операционный доход или даст возможность выйти из проекта, преумножив капитал. На сегодняшний день такая схема продажи применима к абсолютно любому типу недвижимости – апарт-отели, гостиницы, ТЦ районного масштаба до 15 тыс. кв. м,  БЦ. Если сравнивать форматы между собой, то максимальную доходность можно получить в отельном сегменте, так как у УК есть возможность влиять на загрузку проекта. По опыту работы можно сказать, что у активов, которые собственники пытаются продать, всегда есть проблемы. Они могут находиться не в самых удачных локациях, быть морально устаревшими, недостроенными, иметь проблемы с разрешительной документацией или четко прослеживаемую динамику снижения прибыли. Чтобы продать сегодня неочевидный актив, понадобится грамотный инвестиционный расчет - разработать идею и придумать, как ее реализовывать. Я не могу сказать, что кондо – это универсальное решение.

Но для объектов, расположенных в черте города, модель уже успела показать эффективность. При продаже объекта в розницу собственник нивелирует свои риски, потому что вся работа по реализации и организации частных инвесторов на объекте ложится на плечи УК. Собственнику остается лишь получать свой доход. Многие управляющие компании уже научились работать с этим форматом - распознавать, в каком проекте эту схему возможно реализовать, а в каком нет. Если сама УК не верит в то, что конкретный объект можно продать в розницу, она никогда это решение не предложит собственнику. За последние годы на рынок вышло большое количество предложения. Те институциональные инвесторы, у которых еще остались деньги, стали очень избирательно подходить к покупке активов.

 

Цифры говорят сами за себя: в прошлом году был зафиксирован антирекорд по объему инвестиций в коммерческую недвижимость - всего лишь 2,5 млрд долл. против 4,7 млрд в 2017-м. При этом на счетах граждан сегодня хранится свыше 27 трлн руб. Объемы средств людей, предпочитающих альтернативные способы вложений, еще существеннее. К примеру, в жилье граждане инвестируют порядка 7 трлн руб., из них около 20% приходится на «пенсионные однушки» - покупка квартиры не для собственного проживания, а с целью извлечения дохода. Но аппетиты инвесторов непрестанно растут. Ежегодно они хотят получать не меньше 14% годовых, квартиры же способны принести максимум 6%, столь популярные банковские депозиты – 9%. А такую доходность сегодня могут предложить только кондо-форматы. Розничные инвесторы уже готовы вкладываться в такие проекты, дело стало за владельцами активов.

Источник - CRE