Сити-квартал. Нужны ли российским городам деловые кварталы

16.10.2015

Экономический рост городов, увеличение транспортного трафика привели к идее создания бизнес-пространств, получивших название «сити». Ведущие эксперты строительного рынка – архитекторы, девелоперы, проектировщики и инвесторы – в рамках форума высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia, прошедшего в Екатеринбурге в конце сентября, обсудили перспективы строительства деловых кварталов в российских регионах и поделились опытом реализации проектов.

Впервые идея строительства бизнес-кварталов возникла во Франции. В послевоенные годы, когда в Париже началось возрождение экономики и возникла потребность в новых офисах, стало понятно, что в городе места для этого нет. Тогда было принято решение не строить много новых зданий в разных частях города, а выделить для бизнеса территорию в прилегающей к Парижу провинции Дефанс. Позднее по этому же пути пошли и другие города, например Вена. Это помогло крупным мегаполисам сохранить исторический вид в практически первозданном виде.

 

«Сити» по-русски

В классическом российском понимании, «Сити» – это кварталы деловой активности,  которые являются центрами финансовой и предпринимательской жизни города. В них расположены различные объекты самого разного назначения: офисные центры, гостиницы, небольшие кафе, рестораны, торговые объекты.

Наиболее известным примером деловой застройки территорий в России, безусловно, является московский международный центр «Москва-Сити», строящийся на Пресненской набережной в центре Златоглавой. Планы создания в столице бизнес-квартала международного образца появились еще в 1992 году. Именно тогда известный архитектор Борис Тхор пришел к экс-мэру столицы Юрию Лужкову с предложением построить небоскребы международного делового центра.

Первые башни комплекса появились возле Пресненской набережной, на участке общей площадью более 60 га. На сегодняшний день  строительство здесь продолжается. Объем инвестиций в проект на 2014 год составил примерно 12 млрд долларов. Кульминацией строительства комплекса должно стать самое высокое в Европе здание высотой 373 метра – им станет башня «Федерация», завершение строительства которой запланировано на 2016 год.

Помимо Москвы, проекты «Сити» реализуются и в других крупных российских годах. Так, в Самаре возводится квартал «Самара-Сити». По проекту, торгово-офисный комплекс будет представлен двумя стеклянными башнями, высотой 122 и 79 метров (33 и 22 этажа), объединенными единым стилобатом.

В столице Чечни в 2011 году был построен комплекс «Грозный-Сити», состоящий из  жилой (одна 42-этажная и две 18-этажные башни) и офисной (две 30-этажные башни) частей. В настоящий момент проект получил свое продолжение: в городе возводится 65-этажный МФК «Грозный-Сити-2». Строительство началось в апреле 2013 года, а по плану закончится в 2016 году.

Еще один проект, предполагающий создание бизнес-пространства, реализуется в Иркутске. В рамках комплекса «Иркутск-Сити» предполагается построить 34 здания, 15 из которых – бизнес-центры. Плановый срок сдачи всех объектов – 2016 год, общая площадь застройки – 300 га.

В городе-герое Волгограде строящийся район деловой активности «Волгоград-Сити» расположен в 104-м микрорайоне Центрального района города, который находится недалеко от Мамаева кургана и моста через Волгу, рядом с пересечением улиц Хиросимы и Рокоссовского.

У нашего ближайшего соседа – Екатеринбурга – также есть свой пример деловой застройки. В центре города возводится комплекс «Екатеринбург-Сити». По проекту, он должен объединить более 400 тыс. кв. метров коммерческих и торговых площадей, офисов, гостиниц, развлекательных центров, кафе и ресторанов. Запланировано строительство 12 объектов: четыре офисные высотки, бизнес-парк с акцентом на представителей малого и среднего бизнеса, так называемая торговая галерея, и две гостиницы. Площадь квартала составит 5 га.

 

Больше плюсов

Выделение делового центра на обособленной территории внутри города – это мировая практика, преимущества которой огромны. По мнению участников форума 100+ Forum Russia, правильно спланированный деловой центр является своего рода лекарством от стихийной офисной застройки.

– Возведение деловых кварталов позволяет сместить бизнес из центральных районов в другие части городских агломераций, при этом исторические центры остаются в первозданном виде, – подчеркнула заместитель министра строительства РФ Елена Сиэрра.

Расположение бизнеса  в непосредственной близости друг от друга помогает, с одной стороны, уменьшить нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру города, с другой – является предпосылкой для появления новых объектов этой инфраструктуры: эстакад, туннелей, развязок.

Экономический эффект от плановой организации бизнес-пространств проявляется в формировании позитивного имиджа региона. Современные офисные площади, гостиницы для туристов, развлекательная инфраструктура, парки и пешеходные зоны – ключевые составляющие делового района – умножают не только деловую активность, но и качество жизни в мегаполисе. Так, в столице Урала уверены, что «Екатеринбург-Сити» должен стать ответом на рост экономического потенциала региона. Появление квартала закрепит за городом статус одного из крупнейших промышленных, культурных и транспортно-логистических центров страны, повысит его узнаваемость, будет способствовать наращиванию международных и внешнеэкономических связей.

 

Каждому свое

Несмотря на очевидные преимущества выделения деловых кварталов в крупных городах, для каждого региона принятие решения о строительстве «Сити» должно быть очень взвешенным.

– Проектируя комплекс «Екатеринбург-Сити», мы просчитывали, что на этой площадке может разместиться примерно 600 тысяч кв. метров офисных площадей, – рассказывает один из инициаторов проекта «Екатеринбург-Сити», экс-глава северной столицы Урала Аркадий Чернецкий. – Вы спросите: нужно ли нашему городу столько коммерческих помещений? Наверное, в целом – да. Но не стоит забывать, что время идет, и офисные центры, в том числе класса А, появляются как отдельно стоящие объекты и в других районах города. Сегодня с точки зрения насыщенности офисами Екатеринбург является одним из лидеров в нашей стране. И тем не менее, мы считаем, что основным наполнением проекта должна быть офисная составляющая. В любом случае, город, который берётся за идею строительства делового центра, должен трезво оценивать свои возможности. Необходимо чёткое понимание – нужны ли ему такие объемы офисных площадей, настолько ли велика концентрация бизнеса в регионе, чтобы замахиваться на строительство таких объектов.

Аналогичной позиции придерживается и другой эксперт, в прошлом – главный архитектор г. Москвы, а ныне – президент РААСН, генеральный директор АО «НИЦ «Строительство» Александр Кузьмин.

– Для того чтобы такой проект получил путевку в жизнь, в регионе, в первую очередь, должны появиться компании, которым в силу своей специфики необходимо иметь офисы более высокого качества.

 

Истории тех, кто рискнул

В то же время немыслимо представить реализацию проектов «Сити» без плотного сотрудничества девелоперов и представителей власти. Примером такого успешного взаимодействия может являться проект «Екатеринбург-Сити», о котором в рамках форума «100+» рассказал Аркадий Чернецкий:

– Как родилась идея создания делового центра… Я начал работать главой города в 1992-м. В те годы пространство, на котором сегодня располагается комплекс «Сити», было пустырем, который находился в пяти минутах ходьбы от центральной части города. Наверное, это счастье, что у наших предшественников не дошли руки до этой территории и такое «золотое» место не было использовано. Тогда было принято  принципиальное решение о том, что здесь должен быть деловой центр Екатеринбурга и другие виды строительства здесь недопустимы.

Мне очень часто задают вопрос: что было самое сложное в строительстве «Екатеринбург-Сити»? Я скажу две вещи. Первое – это сохранить площадку, потому что в течение всего времени реализации проекта десятки раз большие и маленькие компании выходили на администрацию с различными предложениями застройки: «давайте построим здесь жилой комплекс, коттеджный поселок, отдельно взятые объекты». И нужно было очень четко держаться за нашу идею, чтобы не допустить растаскивания участка по частям.

Вторая сложность, с которой непременно сталкиваются все подобные проекты, – финансовая. К сожалению, на сегодня даже  проектирование такого пространства не под силу для бюджета. Поэтому перед нами стоял вопрос поиска инвестора, который захотел бы построить этот комплекс. Нам это удалось, благодаря чему сегодня город имеет возможность поэтапно осваивать площадку.

Есть еще один нюанс, который необходимо учитывать при реализации проектов «Сити». Он носит административный характер. Я неоднократно был свидетелем того, как смена политической власти в конкретном регионе приводит к тому, что принцип «забудьте все, что делалось при моем предшественнике» рушит иногда очень приличные наработки. Я не говорю о том, что приход новых руководителей – это плохо. Но уверен, что в вопросах градостроительства важна преемственность. В истории с «Екатеринбург-Сити» именно тот факт, что одна и та же команда на протяжении 20 лет стояла у руля города, обеспечил развитие проекту. Должен быть стратегический документ, который отражает позицию администрации в этом вопросе. Необходим общественный договор, чтобы хорошие идеи не отлетали в связи с появлением новых лиц на политической арене.

 

Быть или не быть?

К сожалению, а может быть, и к счастью (?), в Перми о строительстве деловых кварталов «Сити» пока речи не идет. Сложная ситуация на рынке офисной недвижимости указывает на неактуальность разговоров о формировании в городе некоего единого бизнес-пространства. Однако участники рынка полагают, что сама идея создания  центров концентрации деловой активности все же имеет право на жизнь.

– Зонирование города очень важно, поскольку это даёт возможность прогнозировать потоки транспорта и инфраструктуру. Поэтому, на мой взгляд, выделение отдельных территорий под деловую активность, в том числе досуговую, производственную, спальную, – все же может быть в Перми, – говорит Сергей Репин, директор по развитию компании «Сатурн-Р».

В качестве приемлемых территорий для размещения деловых кварталов в краевой столице эксперт называет участки в границах улицы Окулова и в квартале №272 («Красные казармы»). 

В свою очередь, почетный архитектор России, главный архитектор ООО «Сатурн-Р» Игорь Луговой к возможным вариантам для размещения «Сити» относит три территории: участок, ограниченный улицами Луначарского, Попова, шоссе Космонавтов, Борчанинова; территорию в границах улиц Чкалова, Героев Хасана, Чернышевского и реки Егошихи; а также квартал, ограниченныйулицами Борцов Революции, Короленко, Спешилова и восточнее улицы Спешилова. Каждый из этих вариантов, по мнению эксперта, имеет свои достоинства для размещения нового многофункционального делового общественного центра типа «Сити» с функциями административных, торговых, развлекательных, спортивных помещений и многих других функций, которые призваны способствовать активной, насыщенной общественной жизни в центре краевой столицы.

Борис Николаев, управляющий земельным банком АО «КД ГРУПП», отмечает, что «Сити» – это, прежде всего центр, как с точки зрения сосредоточения финансовых институтов и деловой активности, сопутствующих предприятий обслуживания, так и с точки зрения локации. Потому для реализации подобных проектов следует, прежде всего, рассматривать крупные площадки, расположенные в центральной части Перми.

– В теории это может быть эспланада, участки в м/р «Камская долина», кварталы, занятые ветхими жилыми домами в м/р «Разгуляй», территории  «Порта Пермь», «Красных казарм»,  бывшей психиатрической больницы. В реальности же на данных площадках будут реализованы, а на некоторых из них уже реализуются, проекты, концепция которых  далека от идеи выделенного делового центра, – говорит эксперт.

 

За гранью реальности

«Быть или не быть» кварталам «Сити» в Перми – покажет время. Многое будет зависеть от позиции властей, от ситуации на рынке офисной недвижимости, а также от амбиций бизнеса.

– Перспективы создания и развития выделенных деловых центров целесообразно оценивать в нескольких плоскостях. Первая и наиболее важная – спросовая. Она выражена через такие моменты как общая стратегия развития города, специализация бизнесов, рыночная конъюнктура, инвестиционный климат, – делится свои мнением г-н Николаев. – Вторая – технологическая. «Сити», как правило, это высотное строительство, имеющее свою специфику с точки зрения инженерии, конструктива, разрешительной документации. Третья составляющая связана с вопросами градостроительства, наличием у города качественных площадок для реализации подобных проектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, позволяющих органично вписать высотные здания в «классическую» городскую среду. Значительная часть успешно функционирующих деловых центров формата «Сити» возникла исторически. Сам тот факт, что в Перми до сих пор не реализован подобный проект уже косвенно свидетельствует об отсутствии сформировавшейся потребности в нём. «Замороженное» состояние рынка офисных помещений с точки зрения динамики цен предложения и арендных ставок, значительная доля вакантных площадей, особенно в высококачественных бизнес-центрах, дефицит ликвидности девелоперов, отсутствие в генеральном плане города площадок под проект такого масштаба и функционала – далеко не исчерпывающий перечень аргументов, свидетельствующий о том, что если идея «Пермь-сити» вполне имеет право на существование, то практическая реализация проекта в текущих условиях маловероятна.

– Манифесты типа «Как нам обустроить город» очень дорого продаются, но очень дешево ценятся.  Нет заказа от общества, т.е. социального заказа, – нет и архитектуры, – подытоживает г-н Луговой. – Не может возникнуть то, чего не может быть. Не может стать реальностью то, чему не суждено стать реальностью, или то, время чего еще не пришло. Проект, который не нужен людям, обречен кануть в Лету. Это общая аксиома градостроительства, которая относится в том числе и к идее выделенного делового центра «Сити». В то же время это не мешает теоретически анализировать сложившуюся градостроительную ситуацию и предлагать различные варианты размещения и интеграции делового центра в существующую городскую ткань.

Валерия Дубровина