В РФ существенно изменен порядок уплаты налога на доходы при продаже любой недвижимости

С 1 января 2016 году вступили в силу поправки в ст.220 Налогового кодекса РФ, существенно изменившие порядок уплаты налога на доходы при продаже любой недвижимости. Главное изменение связано со сроком владения имуществом, после которого доходы от его реализации не подлежат налогообложению.

Напомним, на основании НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. При этом если раньше граждане, не желающие «делиться» с государством, должны были владеть имуществом три года, то теперь этот срок увеличен до пяти.

 

Кого коснется?

Стоит сразу отметить, что данные нововведения касаются недвижимости, приобретенной после вступления в силу поправок. В  отношении россиян, ставших владельцами недвижимости до 1 января 2016 года, будут действовать старые правила налогообложения.

Более лояльно законотворцы отнеслись и к наследникам, получившим недвижимость от близких родственников, членов семьи. А также: к гражданам, имущество к которым перешло по договору ренты с пожизненным содержанием, по договору дарения; к семьям, приватизировавшим жилье. Данным категориям россиян не придется ждать пять лет для освобождения от налога. Как и раньше, от налогообложения будут освобождаться те, кто продал объект дешевле, чем покупал.

В то же время новый налог на продажу больно ударит по частным инвесторам. Распространенная схема, когда человек приобретает недвижимость в новостройке на стадии строительства и реализует ее по более высокой цене после сдачи дома, по всей видимости, потеряет свою привлекательность.

 

Кадастровая засада

Популярная ранее практика ухода от налогов путем занижения суммы сделки до 1 млн руб. либо цены, по которой когда-то покупался объект, теперь также станет бессмысленной. Поправками, вступившими в силу с 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи недвижимого имущества. Фактически он равен кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января того года, в который был продан объект, умноженной на коэффициент 0,7. Отметим, что законом субъекта РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, с этого года будет применяться практика, при которой в случае если сумма выручки от реализации жилья или земельного участка, указанная в декларации, оказалась ниже этого показателя, то при начислении налога будет учитываться именно расчетный минимум. Впрочем, если на момент указанной даты кадастровая стоимость не обозначена, приведенная схема начисления налога не будет применяться.

Например, квартира, купленная в 2016 году за 3 млн руб., продается через два года за туже цену. Кадастровая стоимость объекта на момент реализации составляет 5 млн руб. При умножении на коэффициент 0,7 мы получаем 3,5 млн руб. Именно эта сумма будет принята налоговой инспекцией в качестве расчетной. Получается, что прибыль продавца составила 500 тысяч, поэтому налог, который будет предписан к выплате, составит  65 тысяч рублей.

Причем если раньше пермяки могли не волноваться о том, что кадастровая стоимость их имущества может превысить его реальную цену, то в условиях падающего рынка, когда только за 2015 год цены на рынке вторичного жилья упали не менее чем на 8–10%, перспектива оказаться в долгах перед налоговой инспекцией обретает вполне реальные очертания.

В любом случае, по словам начальника отдела определения кадастровой стоимости филиала Кадастровой палаты по Пермскому краю Елены Бутаковой, собственник недвижимости всегда может привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной ценой. Для этого существует специальная процедура оспаривания кадастровой стоимости, порядок которой очень подробно прописан в ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (Закон об оценке).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно любым удобным способом. Первый и самый привычный вариант – подать запрос о предоставлении сведений из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде справки о кадастровой стоимости лично в офисах Кадастровой палаты или МФЦ.

Второй – направить тот же запрос в Кадастровую палату по почте. Но в этом случае важно помнить, что запрос, заполненный ненадлежащим образом, рассмотрен не будет.

Третий вариант – подать электронный запрос на предоставление справки о кадастровой стоимости с помощью официального сайта Росреестра (www.rosreestr.ru) или портала государственных услуг. При этом можно самостоятельно выбрать то, в каком виде будет предоставлена справка: электронный или бумажный документ.

Четвертый и вместе с тем самый простой вариант – самостоятельно обратиться к электронным сервисам Росреестра, доступным на официальном сайте ведомства. Например, с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line» можно абсолютно бесплатно узнать, стоит ли объект на кадастровом учете и какова его кадастровая стоимость.

 

Отсчет пошел

И еще немного о том, с какого момента начинается отсчет срока владения недвижимостью. Если со вторичной недвижимостью все предельно ясно – по общему правилу собственность на жилье возникает с момента оформления права на имущество в Россреестре (ст.223 ГК РФ), – то вот с квартирами, приобретенными в новостройках, возникает немало вопросов.

– Для объектов, приобретенных по договорам долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляться с даты получения свидетельства на квартиру, – комментирует юрист Михаил Мальцев. – То есть в отношении владения новостроек принимается во внимание момент регистрации права собственности. Именно с этого момента и будет отсчитываться пятилетний срок владения жильем.

 

Комментарий эксперта:

Начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала Кадастровой палаты по Пермскому краю Елена Бутакова – о частоте переоценки кадастровой стоимости недвижимости:

– Существует три способа установки кадастровой стоимости недвижимого имущества: государственная кадастровая оценка; расчет кадастровой стоимости органом кадастрового учета при проведении кадастровых процедур; оспаривание кадастровой стоимости, полученной предыдущими способами. Периодичность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости определятся законодательством.

Срок проведения новой государственной кадастровой оценки составляет 3–5 лет с даты, когда была проведена последняя государственная кадастровая оценка. Например, последняя государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Пермского края проводилась по состоянию на 01.01.2013, следовательно, в период с 01.01.2016 по 01.01.2018 органы исполнительной власти Пермского края могут принять решение о проведении очередного тура государственной кадастровой оценки данной категории земель.

Не стоит забывать и о том, что кадастровая стоимость, полученная в результате государственной кадастровой оценки или рассчитанная при осуществлении кадастровых процедур Кадастровой палатой, нередко оспаривается собственником недвижимости, в результате чего она также может быть пересмотрена. Таким образом, частота изменения кадастровой стоимости зависит не только от решения органов исполнительной власти региона, но и от действий правообладателей объектов недвижимости.

Например, есть такие объекты, у которых за последние 10 лет кадастровая стоимость изменялась только при проведении государственной кадастровой оценки, а есть объекты, собственники которых подавали заявления об изменении характеристик несколько раз в год или оспаривали кадастровую стоимость, соответственно, и значение кадастровой стоимости таких объектов в течение года менялось несколько раз.

 

Иван Александров