Ребенок прилагается. Как продать квартиру с детской долей

Продаете квартиру с долей ребенка? Теперь продать стало еще сложнее: появилось обязательное нотариальное удостоверение сделки. Подробностями делится директор агентства недвижимости «Ларец» Андрей Ляшков.

 

– Андрей Владимирович, расскажите, чем вызваны нововведения?

– Разработчиком новаций явилась Федеральная нотариальная палата. Она провозгласила: сделки, которые должен удостоверять нотариус, станут безопаснее. Имеется в  виду, например, продажа недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (ч. 3 ст. 30 Федерального закона N122-ФЗ «О госрегистрации прав», в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N391-ФЗ).

Законодатель борется и с дроблением долей: с продажей доли в объекте недвижимости (земельном участке) третьему лицу – теперь такая продажа подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 24, ч. 3 ст. 24.1 Федерального закона N122-ФЗ).

Но доли дробят не только по договору купли-продажи. Скажем, гражданин занял 50 тысяч рублей в микрофинансовой организации. Через полгода долг превысил 500 тысяч. Коллекторы видят у гражданина долю в квартире и предлагают соглашение об отступном (ср. Определение ВС РФ от 15.10.2013 N5-КГ13-88).

Важнее всех этих причин то, что намерения Федеральной нотариальной палаты совпали по времени с намерением Правительства России повысить налоги на рынке недвижимости. Выручку риэлторов контролировать сложно, поэтому законодатель сосредоточился на нотариальном тарифе и сделках с недвижимостью.

С 1 января появился новый показатель для обложения доходов от продажи недвижимости. Это кадастровая стоимость объекта, которая умножена на коэффициент 0,7.

Допустим, Вы хотите получить вычет на весь НДФЛ и указываете цену сделки 1 миллион рублей, которая ниже нового показателя. Тогда доходы от продажи недвижимости считаются равными новому показателю (п. 5 ст. 217.1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

А чтобы совсем не платить НДФЛ с продажи недвижимости, соблюдайте минимальный предельный срок владения. Теперь он вырос с 3 до 5 лет – по общему правилу (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

 

– Вы упоминали о нотариальном тарифе...

– Да, за обязательное удостоверение сделки тариф рассчитывается согласно Налоговому кодексу. Такой тариф равен пошлине: 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч. Некоторые нотариусы считают, что тариф составляет 0,5% от суммы договора, но не ниже 0,5% от кадастровой стоимости и не выше 20 тыс. рублей (ст. 22 Основ законодательства о нотариате, подп. 5 п. 1 ст. 333.24, подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Правильно ли такое толкование – скажут судьи. Но в любом случае продавцу квартиры будет полезно потребовать установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной. Ведь сегодня кадастровая стоимость квартиры выше рыночной в среднем на 30% (ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Кроме того, нотариус выставляет 5 тысяч рублей и более за услуги правового и технического характера. Каждый нотариус сам устанавливает их стоимость. Законодатель указывает только на возмездность услуг (ч. 1 ст. 23 Основ).

Итак, если квартира стоит 4 миллиона рублей, то услуги пермского нотариуса составят около 25 тысяч. Тогда как риэлтор возьмет здесь за посреднические услуги и юридическое сопровождение тысяч 30-40.

 

– С чего начать, если я хочу продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку?

– С разрешения органа опеки. Хотя по одному и тому же вопросу позиция органа опеки разнится от города к городу, иногда – от чиновника к чиновнику. Ведь социальный работник имеет широкое поле для действий по своему усмотрению, чтобы защитить права ребенка в каждом случае.

Есть и расхождение норм. Так, Гражданский кодекс постулирует: без предварительного разрешения органа опеки опекун не может совершать действия, которые повлекут уменьшение имущества. А Закон об оценке говорит об уменьшении стоимости имущества (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке»).

Поэтому одни органы опеки смотрят, чтобы в новой квартире ребенку принадлежало не меньше метров, чем в старой. Другие смотрят, чтобы кадастровая стоимость новой доли была не ниже. Третьи – включая пермскую опеку – предъявляют оба требования.

Много сложностей вызывает переезд из сельской местности в крупный город или наоборот. Выходом может стать увеличение доли ребенка в новом жилье (Определение Вологодского областного суда от 23.10.2013 по делу N33-4876).

 

– Будет ли нотариус контролировать разрешение органа опеки?

– Обычно орган опеки выдает разрешение на продажу с условием одновременной покупки. Однако нотариус должен удостоверять только продажу. Он не обязан удостоверять приобретение, и не может проверить одновременность.

Нотариус только выясняет: правильно ли оформлено разрешение, присутствуют ли требования органа опеки в договоре.

Впрочем, одобрив ипотеку, многие банки проверяют одновременность подобных сделок.

 

– Можно ли продать «детскую» долю, чтобы уплатить первый взнос за ипотеку?

– Да, можно. И орган опеки обяжет купить ребенку долю в ипотечной квартире (определения Омского областного суда от 25.09.2013 по делу N33-6392 и Верховного суда Республики Башкортостан от 17.12.2012 по делу N33-11537).

Иного социального работника заинтересуют и другие обстоятельства:
площадь квартиры: больше, чем у старой;
срок сдачи дома: желательно 50%-70% готовности;
оформление сделки: договор долевого участия...

Давайте вообразим сложный случай. Банк одобрил ипотеку, а потом отказал. Родители срочно взяли кредит в другом банке, который не выделяет долю детям: так легче обратить взыскание на квартиру.

Возможный выход – оформить нотариальное обязательство: выделим долю ребенку после погашения ипотеки. Другой вариант: подарить ребенку квартиру родственника.

 

– Что делает вдумчивый продавец, получив разрешение?

– Через нотариуса продавец уведомляет сособственников о продаже «детской» доли. Затем приносит документы нотариусу. Тот выясняет волю сторон, запрашивает реестр лиц, признанных судом недееспособными, реестр банкротств, ЕГРП...

Но чтобы увидеть все возможности по оспариванию сделки, нужно выяснить всю историю квартиры. Например, существенным условием договора купли-продажи является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением. У нотариуса нет времени для проверки этого перечня (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Пожизненным правом пользования обладают (бывшие) члены семьи собственника, которые имели равные с приватизатором права пользования помещением, но отказались участвовать в приватизации. Бессрочное право пользования имеют и несовершеннолетние, которые: были зарегистрированы в жилом помещении; другим жильем не были обеспечены; но не участвовали в приватизации (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 2.07.2009 N14, Определение ВС РФ от 25.06.2013 N5-КГ13-52).

Переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования у членов семьи прежнего собственника. Но если переход права нарушает жилищные права несовершеннолетнего, он не утрачивает права пользования (п. 2 ст. 292 ГК РФ, Определение ВС РФ от 16.04.2013 N4-КГ13-2).

Полезно предусмотреть условие о снятии с регистрации в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи. Или взять у продавца нотариальное обязательство. Нотариус еще раз спросит: где будет жить ребенок, кто согласится на его регистрацию по другому адресу...

 

– Сколько времени занимает удостоверение договора купли-продажи «детской» квартиры?

– Примерно полдня. На самом деле это долго.

Ведь большинство наших сделок – альтернативные. Первый гражданин продает квартиру и одновременно покупает другую. Второй гражданин продает квартиру первому  и сразу покупает новое жилье...

Так появляется цепочка. Все сделки в цепочке совершаются в один день.

 

– Что изменят поправки?

– Ничего. Поправки не выполнят тех целей, которые продекларировал законодатель. Причины: отчуждение долей по договору дарения, соглашению об отступном и отсутствие обязательного нотариального удостоверения для встречной покупки жилья на ребенка.

А вот размер сборов будет соответствовать ожиданиям: на рынке жилой недвижимости каждая десятая сделка – с участием ребенка.

Хотя уверен: это только начало. Впереди – обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью.

Андрей Пепелышев