Квартиры-студии: уже не модно?

Для того чтобы вкладывать инвестиции в недвижимость сегодня, нужно понимать, кто будет её покупателем через пару лет. Растиражированные в последние годы малометражные квартиры-студии рано или поздно потеряют свою привлекательность. Поэтому застройщикам уже сегодня необходимо задуматься над тем, какое жильё они будут строить.

По оценкам аналитиков, платёжеспособный покупательский спрос стремительно тает. До 60% запросов в массовом сегменте жилья сегодня приходится на квартиры небольшой площади и минимальным бюджетом.Однако как долго критерий низкой цены будет оставаться главным для покупателей? Существует ли риск того, что рынок недвижимости Перми будет переполнен предложением жилья низкого качества? И какое жильё будет востребовано покупателем через несколько лет?

Мы цзнали мнение экспертов рынка недвижимости на этот счёт.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (г. Екатеринбург):

– Во многих российских городах сегодня стремительно растёт число малогабаритных квартир. Несколько лет назад застройщики, почувствовав дефицит предложения в этом сегменте, начали массово проектировать дома с высокой долей квартир-студий и однокомнатных квартир. В силу инертности рынка сейчас мы наблюдаем рост такого предложения.

Но, на мой взгляд, в данной трансформации есть несколько рисков для рынка и его участников. Во-первых, этот сегмент стремительно насыщается и по отдельным территориям уже сегодня сформировано избыточное предложение такого жилья. Во-вторых, рынок не сможет нащупать базу для долгосрочного развития в этом сегменте. Постепенно число семей, приобретающих своё первое – компактное – жильё, начнёт сокращаться. Во многом это связано с демографическими факторами.

 Очевидно, что первым под удар попадает сектор однокомнатных квартир и квартир-студий, который стремительно насыщался во многих городах. Рынок, многим казавшийся бездонным, начнёт испытывать проблемы и из-за избыточного предложения. Например, в Екатеринбурге квартиры-студии и однокомнатные ещё в 2010 году составляли 39% от всего предложения, сегодня их доля увеличилась до 54% — и конкуренция выросла. Постепенное сокращение числа потенциальных покупателей будет обострять эти проблемы.

Драйвером развития для российского рынка жилья в ближайшие 5–10 лет станет спрос, который сформируют семьи, улучшающие свои жилищные условия, которые критично относятся к качеству не только квартиры и дома, но и района проживания.

Геннадий Стерник,главный аналитик «Российской гильдии риэлторов»: 

- Риск затоваривания рынка жильём низкого качества действительно существует. Более того, по моему мнению, покупательная способность населения, спрос ещё не пару, а 5-7 лет будет понижаться. Однако уже через пару-тройку лет население 
одумается и изменит предпочтения с некачественных домов-квартир на всё более качественное, хотя и малогабаритное жильё.

 

Саша Лукич, управляющий партнёр проектного бюро Portner Architects (г. Москва):

– Кто становится покупателями малогабаритных квартир? Как правило, это первое жильё холостяков или молодых семейных пар, максимум – ещё с одним ребёнком дошкольного возраста. Также это недвижимость, которая приобретается после развода или в случае продажи большой квартиры и приобретения двух малогабаритных для детей и родителей.

Однако сегодня демографическая ситуация в России меняется. Пул покупателей первого жилья уменьшается. При этом, наоборот, увеличивается число клиентов возраста 40–50 лет, уже состоявшихся, которым нужна уютная и функциональная квартира и место для парковки двух машин.

Мой прогноз, что следующие 10–15 лет рынок станет в 90% случаев рынком ипотечников. Это означает, что семья должна брать квартиру, в которую можно сразу заселиться, без дополнительного бюджета и потери времени на перепланировку и ремонт (с готовой отделкой), – квартиру, которая по функционалу решает все потребности проживания семьи на период уплаты ипотечного кредита (15–20 лет).

Продуктом будущего десятилетия я вижу эргономичную и светлую двухкомнатную квартиру площадью 50–55 кв. м с готовой минимальной, но качественной отделкой и кладовкой площадью 3–5 кв. м в подвале. А квартиры, площадь которых составляет менее 26–30 кв. м, по моему мнению, вообще не соответствуют требованиям эргономики и человеческим психофизиологическим требованиям для длительного проживания.

Отмечу, что в ряде европейских стран в центральных городских районах строительство квартир менее 80 кв. м вообще запрещается из-за проблем с парковкой. Это не вопрос решения девелопера, а градостроительных параметров участка. А во время кризисов, которые повторяются в Европе с интервалом 8 лет, на рынке недвижимости просто уменьшаются объёмы строительства, а не появляется множество малогабаритных квартир.

Руководитель центра новостроек АН «Перспектива» Татьяна Кузнецова (г. Пермь):

– Высокий спрос на малогабаритное жильё, который мы наблюдаем сегодня, связан с тем, что в условиях сложной экономической ситуации для многих покупателей основным критерием в вопросе выбора и приобретения собственного жилья является его стоимость. В Перми у данного сегмента недвижимости, несомненно, есть своя аудитория – молодые пары, люди несемейные, родители, приобретающие квартиры для  детей-студентов, переехавших в город из области. При этом основная часть покупателей, подбирая квартиру, всё равно стремится приобрести наиболее просторное и качественное жильё, думая о будущем, о семье, о возможном её пополнении. Так, даже покупая малогабаритные квартиры, граждане делают выбор в пользу объектов с жилыми помещениями не менее 25 кв. м, кухней-нишей и коридором не менее 6 кв. м.

Относительно риска затоваривания рынка малогабаритным жильём: с одной стороны, он присутствует, поскольку стоимость ещё долго будет оставаться одним из ключевых критериев привлекательности объекта. В то же время в отношении недвижимости фактор «качество» начинает играть всё большую роль. Квартира – это приобретение, которое мы совершаем подчас всего один-два раз в жизни, поэтому при её покупке основная часть населения будет стремиться не только к максимальной выгоде. Жизнь не стоит на месте: «стартуя» с малогабаритного жилья, большинство людей начинают больше зарабатывать, продолжают копить, заводят семьи и, как следствие, рано или поздно задумываются о приобретении более просторной недвижимости. Поэтому, на мой взгляд, через два-три года на рынке будет наблюдаться определённый баланс между бюджетными предложениями и предложениями более высокого качества и стоимости.

Вячеслав Пермяков, председатель совета ректоров сети институтов «Высшая школа недвижимости», почётный член РГР, член Национального совета РГР, академик Международной академии ипотеки и недвижимости (г. Пермь):

– На мой взгляд, спрос на малогабаритные квартиры в российских городах, в том числе в Перми, будет высоким ещё длительный период: слишком большой в стране слой населения с низкими зароботками, а резкого повышения их доходов не предвидится. 

Более того, думаю, что в ближайшее время резко возрастёт спрос и на малогабаритные (65–100 кв. м) пригородные дома в посёлках эконом-класса. Причём это относится как покупке, так и к аренде подобных объектов.

Малые габариты жилья – это снижение как себестоимости строительства, так и их рыночной цены. Поэтому такая практика должна восприниматься в обществе нормально, как начальная ступень для будущего расширения жилья молодыми семьями или возможность приобретения недвижимости малообеспеченными гражданами. В том числе и социальные доходные дома, на создание которых нацелил власти регионов Президент РФ Владимир Путин, должны проектироваться с малогабаритными квартирами. 

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» (г. Пермь):

– Критерий максимально низкой цены всегда был и будет основным при выборе квартиры. В связи с тем, что экономическая ситуация в стране, по всем прогнозам, в ближайшее время не изменится к лучшему, то и говорить об изменении в предпочтениях покупателей не приходится – малометражные квартиры будут пользоваться популярностью ещё не один год.

А поскольку в настоящее время запускается не так много новых проектов, то и о «затаривании» рынка недвижимости дешёвым и некачественным жильём говорить тоже не приходится.

 

Александр Денисов, президент МРОО «Камская палата недвижимости» (г. Пермь):

– Покупательская способность и стремление к увеличению жилых площадей всегда связаны с ликвидностью населения. В данный момент идёт очередной виток кризиса и денег у большинства граждан нашей страны недостаточно. Но в то же время недвижимость всегда будет основной потребностью любой семьи, поэтому люди стремятся купить не малогабаритное жильё, а недорогое. Как следствие – возросшая потребность в квартирах небольших размеров.

Как только страна выйдет из кризиса, начнёт развиваться экономика, будет расти доходность населения, вновь появится спрос на крупноформатное жильё (все мы помним гиперманию на двухъярусные квартиры и квартиры больших размеров перед кризисом 2008 года). Но будет это через два года или позднее, зависит от продолжительности кризиса, а тот, в свою очередь, – от многих факторов, в том числе от внешних и политических.

Что касается риска наполнения рынка жильём низкого качества, то не думаю, что нам это грозит. Основные пермские застройщики сегодня продолжают строить, существенно не меняя наработанные стратегии и технологии. Они не хотят портить себе репутацию, поэтому стараются не снижать качество новостроек. А вот новые игроки на рынке недвижимости, стремясь построить «дешёвое жильё», очень подвержены риску «недостроя» и банкротства. Поэтому, на мой взгляд, надо больше опасаться не малогабаритного жилья или жилья низкого качества, а увеличения количества банкротства застройщиков.

Оригинал материала читайте в журнале и на сайте metragi.ru

Беседовал Иван Нечаев