Дикий Восток: Стоит ли там брать участок, или лучше оставаться дома?

18.04.2017

С февраля любой гражданин может бесплатно получить участок на Дальнем Востоке. Но окупятся ли вложения? И чем заниматься на этом участке? Рассказывает директор ООО «Частное правовое агентство» Елена Стеблова.

ПРИОБРЕСТИ

– Елена Альбертовна, как взять дальневосточный участок?

– Земельный участок предоставляется в безвозмездное пользование, а через 5 лет передаётся в собственность или аренду (ч. 4, 5 ст. 2 Федерального закона от 1.05.2016 № 119-ФЗ).

Сначала вы регистрируетесь на портале gosuslugi.ru. (Регистрацию легче всего подтвердить, посетив многофункциональный центр.) Затем в системе https:// надальнийвосток.рф вы готовите схему расположения участка и подаёте заявление.

Другой вариант – подать бумажное заявление: все данные в систему внесёт сотрудник многофункционального центра (ч. 6 ст. 4 Закона № 119-ФЗ).

– Допустим, я сомневаюсь в Дальнем Востоке и пока решил разводить кроликов в Пермском крае – на арендованном участке...

– Тогда выберите участок для ведения личного подсобного хозяйства. Например, в границах населённого пункта (п. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Если участок предстоит образовать, а проект межевания не утверждён, то вы готовите схему расположения участка на кадастровом плане и подаёте заявление о предварительном согласовании предоставления участка. Хотя в крае земельные участки в основном образованы и подобное заявление потребуется только для уточнения границ (п. 1, 2 ч. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Далее муниципалитет публикует извещение. Обычно на него никто не откликается и аукцион не проводится, а муниципалитет принимает решение о предварительном согласовании (ч. 1, 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

После согласования вы заказываете кадастровые работы и подаёте заявление о предоставлении участка (п. 3–6 ч. 1 ст. 39.14 ЗК).

До сих пор мы говорили об участке, который не образован или границы которого подлежат уточнению. В ином случае вы сразу подаёте заявление о предоставлении участка. За ним следуют публикация извещения, заключение договора аренды.

ИСПОЛЬЗОВАТЬ

– Могу ли я построить дом на участке для личного подсобного хозяйства?

– На участке за границами населённого пункта, на полевом участке нельзя возводить здания и строения. На приусадебном участке можно построить дом, производственные, бытовые и другие строения (ч. 3, 2 ст. 4 Федерального закона от 7.07.2003 № 112-ФЗ, ч. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Но вам следует посмотреть и вид разрешённого использования в договоре аренды: «для сельскохозяйственного производства со строительством индивидуального жилого дома». Если договор не указывает на строительство дома, то потом вы не сможете его зарегистрировать. Дом будет самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

– А как можно использовать дальневосточный участок?

– Новый закон устанавливает особое регулирование для участков из земель Лесного фонда. Для остальных участков возможны две ситуации.

Когда градостроительный регламент отсутствует, тогда, вне зависимости от категории земли, вы вправе следовать любым видам разрешённого использования. Однако они не должны противоречить деятельности на смежных участках (ч. 5 ст. 8 Закона № 119-ФЗ, Приказ Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 № 540).

Если участок – в пределах территориальной зоны, то вы его используете согласно любому виду (видам) разрешённого использования из регламента. Условно разрешённые виды тоже сюда входят. И всё это – без разрешений, согласований, публичных слушаний (ч. 4 ст. 8 Закона № 119-ФЗ).

Я думаю, даже если местность зонирована, то регламент там настолько широк, что ограничений никаких. Только не позднее года со дня заключения договора о безвозмездном пользовании уведомите подписанта – орган власти – о выбранном виде (видах) разрешённого использования. А через три года – представьте декларацию об использовании участка (ч. 7, 22 ст. 8 Закона № 119-ФЗ).

РАЗМЕР

– Сколько земли на Дальнем Востоке получит первопроходец?

– Для сравнения возьмём участок под личное подсобное хозяйство в Пермском крае. Максимальный и минимальный размер участка устанавливает муниципалитет. Но площадь таких участков в одних руках не должна превышать 0,5 га.

Ограничение по общей площади не действует, если вы ведёте личное подсобное хозяйство на Дальнем Востоке. А размер участка по новому закону составляет 1 га (ч. 4, 5 ст. 4 Закона № 112-ФЗ, ч. 1 ст. 2 Закона № 119-ФЗ).

– Достаточно ли этого для агробизнеса?

– Нет, недостаточно. С одного гектара окупятся лишь минимальные инвестиции. Хотя Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке разработало 30 типовых проектов.

Кроме того, вы не сможете вести хозяйство в одиночку. Придётся объединяться в кооператив.

И новый закон предусматривает коллективные заявления: не более 10 граждан. Эти заявления обычно подают родственники, получая смежные участки (ч. 3 ст. 4 Закона № 119-ФЗ).

Схемы тоже возникают. Скажем, двое предпринимателей набрали команду в 100 человек. Работать станут предприниматели, остальные получат вознаграждение.

ВЫБРАТЬ И ОБУСТРОИТЬ

– Откуда появятся дороги и электричество на дальневосточном участке?

– Законодатель об этом умалчивает. Правда, упоминает случай, когда 20 новых участков являются смежными (компактно расположенными) и находятся в границах населённого пункта или не далее чем в 20 километрах. Тогда органы власти оказывают содействие в строительстве инфраструктуры (ч. 24 ст. 8 Закона № 119-ФЗ).

Норма расплывчата. Более чёткие обязательства появятся, если переселенцы создадут населённый пункт.

Об инфраструктуре и о рынках сбыта думают и сами заявители. Они выбирают участки рядом с городами вообще и портовыми городами в частности либо рядом с китайской границей (ср. ч. 3 ст. 2, ч. 18 ст. 7 Закона № 119-ФЗ).

Наконец, вас может заинтересовать участок рядом с территориями опережающего развития, которые имеют сельскохозяйственную специализацию: «Михайловский» (Приморье), «Белогорская» (Приамурье), «Южная» (Сахалинская область).

Есть и другие ТОР, где реализуют агропроекты: «Хабаровск», «Комсомольск» (Хабаровский край); «Надеждинская» (Приморье); «Кангалассы» (Якутия); «Камчатка».

– На какую поддержку вправе рассчитывать владелец личного подсобного хозяйства?

– Из-за участия федерального бюджета и Пермский край, и дальневосточные регионы примерно одинаково поддерживают мелкие хозяйства:

- льготные кредиты от госбанков;

- займы от государственных микрофинансовых организаций;

- гранты начинающим фермерам...

Помогает и Агентство по развитию человеческого капитала: 250 тыс. руб. на бытовое обустройство. Дополнительные деньги на это переселенец получит по льготному кредиту госбанка.

ЗАПЛАТИТЬ

– Сколько будет стоить участок для пионера?

– Через 5 лет безвозмездного пользования вы получите участок в собственность бесплатно. Иной вариант – взять в аренду. Ведь есть участки, которые нельзя брать в собственность: лесные, например (п. 2 ст. 388 НК РФ, ч. 5, 6 ст. 2 Закона № 119-ФЗ).

У вас появляется доход в виде участка из государственной (муниципальной) земли, полученного в собственность бесплатно. Такой доход освобождается от налогообложения в случаях, которые устанавливает федеральное (региональное) законодательство. Кроме того, вы начинаете платить земельный налог (п. 41 ст. 217 НК РФ).

В отличие от инвесторов, у переселенцев пока нет налоговых льгот. По этому поводу полпред в Дальневосточном округе заявляет: если налоги будут сдерживающим фактором, то мы их уберём.

– Какая в Прикамье арендная плата за участок для личного подсобного хозяйства?

– Для примера рассмотрим участок из земель сельскохозяйственного назначения, собственность на которые не разграничена. Если подобный участок – за пределами населённого пункта, то в общем случае арендная плата равна земельному налогу (ч. 7 ст. 2 Закона Пермского края от 7.04.2010 № 604-ПК).

Когда участок для личного подсобного хозяйства находится в границах населённого пункта, тогда величина арендной платы равна двукратной ставке земельного налога. Земские собрания устанавливают повышающие и понижающие коэффициенты к этой величине. И она не может превышать лимита, который обозначен федеральным законодательством (п. 1 ч. 1, ч. 3 ст. 1 Закона № 604-ПК, Решение ЗС Пермского района от 29.05.2014 № 460).

ОБРАЗОВАТЬ

– Предположим, мне расхотелось оплачивать аренду, и я решил уехать на Дальний Восток. Как нарисовать свой участок на электронной карте?

– Готовя схему расположения участка на публичной кадастровой карте, безопаснее образовать участок прямоугольной формы. Если вам понравился многоугольный надел, то впишите в него прямоугольник и подавайте заявление на прямоугольник. Права на клочки легче получить потом. Всё это снизит вероятность отказа на основании изломанности границ (ч. 8 ст. 7 Закона № 119-ФЗ).

Но более распространённое основание – пересечение (совпадение) границ нового участка с границами других участков. Главная причина – несовпадение координат на местности и на карте. Другая причина – отсутствие участков в кадастре (ч. 24 ст. 7 Закона № 119-ФЗ).

Согласно Минвостокразвитию России, за второе полугодие количество отказов составило 41% (с июля прошлого года по январь нынешнего участок получали те, кто прописан в данном регионе).

Сегодня процент отказов падает. Чиновник не просто отклоняет заявление, а предлагает изменить границы или взять похожий участок (ч. 4, 11 ст. 6 Закона № 119-ФЗ).

Но пусть вы получили решение об отказе. Оно должно перечислять все основания со ссылками на новый закон. Если вы сомневаетесь в решении, запросите уточнения или обратитесь в прокуратуру (п. 3 ч. 5 ст. 5 Закона № 119-ФЗ).

– Я приехал на Дальний Восток, а вместо участка – болото...

– Да, так бывает: кадастровая карта несовершенна. И подписав договор безвозмездного пользования, вы не сможете получить другой участок (ч. 1 ст. 2, ч. 3 ст. 9 Закона № 119-ФЗ).

Но вы уже на месте. И сумеете выбрать хороший участок. А заявления от жены и детей предоставят второй шанс.

Печатную версию материала читайте в №2 журнала «Метражи»

Автор Андрей Пепелышев

Последние публикации: