Нотариус на защите прав несовершеннолетних граждан

10.12.2017

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних и ограниченных в дееспособности граждан было введено Федеральным законом от 29.12.2015 года № 391-ФЗ, спустя почти 17 лет отсутствия обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Данный закон вступил в силу 29 декабря 2015 года. С этого момента обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Такие же правила в настоящее время содержит часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Введение обязательной нотариальной формы таких сделок было вызвано необходимостью большей защиты особых субъектов жилищных и гражданских отношений – несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Взрослые дееспособные люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же и недееспособных граждан все решают их законные представители (родители и опекуны), и зачастую их решения приводят к печальным последствиям.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних) и полностью недееспособных граждан, могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями. Дети в возрасте от 14 до 18 лет и лица, частично ограниченные в дееспособности, выступают в гражданском обороте самостоятельно, но только с согласия своих законных представителей.

В свою очередь, действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства. Поскольку в обороте чаще встречаются сделки с участием несовершеннолетних, чем недееспособных граждан, и такие сделки имеют одинаковую правовую природу, мы более подробно рассмотрим их на примере сделок с участием детей.

Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае. Такими инфраструктурными звеньями являются нотариат и органы опеки и попечительства, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями и защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В силу ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Право на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетних возникает у родителей только после получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение является одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом РФ. Органы опеки и попечительства дают родителям (опекунам и попечителям, законным представителям) разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст.21 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Такое предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью выступает проявлением контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних.

Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. У них нет вышестоящего руководства. Поэтому в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

Согласно сводным статистическим сведениям о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2017 года по делам, о признании недействительным акта органов опеки и попечительства, в том числе о назначении опекуном (попечителем), об освобождении, отстранении опекуна (попечителя) от исполнения своих обязанностей, о выдаче (отказе в выдаче) разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных рассмотрено всего 139 дел. Из этого количества в 53 случаях суд встал на сторону заявителей, во всех остальных суд согласился с доводами органов опеки и попечительства и отказал в иске.

Деятельность органов опеки и попечительства на территории Пермского края регулируется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве», Положением о Министерстве социального развития Пермского края (далее – Министерство). На территории региона также Приказом Министерства социального развития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143 утверждён административный регламент по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. В настоящее время для получения разрешения на совершение сделки в соответствии с вышеуказанным п. 2.6 вышеуказанного регламента родителям нужно представить в органы опеки и попечительства определённый пакет документов, в том числе предварительный договор на отчуждаемый и приобретаемый объект недвижимости (данный пункт административного регламента в части обязательного представления именно предварительного договора, был оспорен прокуратурой Пермского края, но решение суда ещё не вступило в силу). Поскольку для основного договора купли-продажи объекта недвижимости законом установлена обязательная нотариальная форма, в силу ст. 429 ГК предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен. На этом этапе нотариус проверяет принадлежность имущества продавцам, наличие или отсутствие запретов и обременений, наличие заинтересованных в совершении сделки лиц.

Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, и нотариусы, при совершении сделок с их имуществом, то здесь прежде всего следует назвать ст. 37 и п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ст. 31 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса РФ.

Органы опеки и попечительства, проверяя возможность заключения сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т. п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять жилищные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения сделки).

После получения родителями приказа органов опеки и попечительства на совершение сделки нотариус удостоверяет сделку, в соответствии со статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариус обращает внимание сторон на существенные условия договора и особенности его заключения, выясняет соответствие воли их истинному волеизъявлению, разъясняет сторонам смысл и значение подписываемого ими документа и последствия заключения договора, а также проверяет, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В частности, договор продажи недвижимости должен предусматривать реальную цену этого имущества, в противном случае сделка будет являться мнимой. А при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Сейчас нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки и выписки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, при этом срок регистрации прав в таком случае составляет всего один день. Более того, архаичный, неудобный и не всегда безопасный способ передачи денег через банковскую ячейку можно заменить абсолютно безопасным и комфортным расчетом через депозит нотариуса. И за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя полное возмещение потерь гражданам, если вдруг по его вине участникам сделки был причинен ущерб.Сделки в отношении недвижимости на территории Пермского края можно удостоверять у любого из почти 150 нотариусов Нотариальной палаты Пермского края, где будет удобно сторонам договора. Таким образом основным достоинствам нотариального удостоверения сделок с недвижимостью – надежность, безопасность, ускоренная регистрация и комфорт «одного окна», можно смело добавлять и ее доступность, а зачастую – выгодность по сравнению с альтернативами.

Нотариус Пермского городского нотариального округа Боронина Мария Николаевна

Нотариус нотариального округа ЗАТО Звёздный Пермского края Михайлова Татьяна Владимировна

614070, г.Пермь, ул.Бульвар Гагарина,44а

Тел./факс: (342) 263-36-20, 263-25-04

www.notary59.ru

На правах рекламы

Последние публикации: