Ипотека-2015: проблемы и тенденции. Интернет-конференция

01.07.2015

2015 год складывается для российского ипотечного рынка непросто, что не является сюрпризом, учитывая общее экономическое положение в стране. Впрочем, государство стремится оказывать поддержку банкам и ипотечным компаниям. Да и спрос на ипотеку среди россиян все же не упал до критического уровня. О состоянии ипотечного рынка в середине нынешнего года рассказывают опрошенные нами эксперты.

 

— Каковы предварительные итоги первой половины года для российского рынка ипотеки?

 

Ведущий специалист отдела маркетинга ОАО «ПАИЖК» Ирина Черненко:

— В начале 2015 года резкое повышение ключевой ставки и нестабильная ситуация в стране в целом привели к установлению запредельных ипотечных ставок. Данные события повлекли смятение и панику людей, которая без принятых государством мер могла бы привести практически к исчезновению ипотеки как финансового инструмента, направленного для приобретения жилья. Благодаря государственной программе понижение процентной ставки до уровня 12-13% оказало большое психологическое значение для граждан, что позволило поддержать не только рынок недвижимости, но и строительную отрасль, от которой зависит уровень благосостояния страны в целом. На фоне сниженной покупательской способности и неопределенности в стране в целом ожидаемый эффект, направленный на повышение доступности жилья и увеличение количества сделок на рынке жилой недвижимости, был достигнут не в полной мере. Кроме того, на рынке ипотечного кредитования в первой половине 2015 года отсутствовали программы, позволяющие на доступных условиях приобрести вторичное жилье, что значительно затрудняло его реализацию при сделках по продаже существующего жилья для обеспечения первоначального взноса на новое жилье.

Ипотечная деятельность ПАИЖК направлена на реализацию социальных ипотечных программ, поэтому в первом полугодии большая часть сделок заключена именно по данным ипотечным продуктам, а доля «классической» ипотеки сокращалась. В частности, ПАИЖК реализует государственною программу «Жилье для российской семьи», ставка по которой теперь снижена и составляет от 10,3% годовых до 10,9%. Также для заемщиков, относящимся к отдельным категориям граждан, мы подготовили специальное предложение для приобретения жилья по ипотеке на вторичном рынке, ставка по которому фиксирована на уровне 12,9% годовых.

 

Управляющий Пермским филиалом «ТрансКапиталБанк» (ПАО) Яна Березина:

— Объемы выдачи ипотеки за первые пять месяцев по оценкам ряда экспертов оказались на 33% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Причины известны: ухудшение общей экономической обстановки, снижение реальных доходов граждан, в некоторых случаях – потеря работы и прочее.

 

Первый заместитель Председателя Правления АО «Банк Жилищного Финансирования» Игорь Жигунов:

— Рынок ипотечного кредитования первой половины 2015 года кардинально отличается от 2014-го. Во первых, резко сократилось как количество предложений программ банков, так и самих заявок на покупку жилья. Снижение реальных доходов населения, рост ставок по кредитам сократили объемы рынка. Первый квартал был самым минимальным по активности в истории ипотечного рынка последних лет. И только весной рынок начал «оживать». Прежде всего, благодаря началу реализации программ с господдержкой в сфере новостроек, во вторых, благодаря активному развитию программ кредитования банками населения под залог имеющейся недвижимости, а также активности по социальным программам (субсидии, маткапитал). Но тем не менее рынок 1 полугодия 2015 года почти вдвое меньше чем аналогичный период прошлого года.

 

Пресс-центр Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»: 

— Основной тенденцией первого квартала стало увеличение доли кредитования для покупки первичного жилья (новостроек) в общем кредитном портфеле. По итогам второго квартала данный показатель в Западно-Уральском банке достиг 34,8%.

 

— Насколько, по вашей оценке, люди сейчас доверяют банкам?

 

Яна Березина:

— Банки давно стали неотъемлемой частью жизни, и я не вижу признаков недоверия к банкам в целом. Другое дело, что люди стали внимательнее относиться к выбору банка: обращать внимание на то, какое положение занимает банк на рынке, какие у него показатели и рейтинги, входит ли он в систему страхования вкладов и т.д. Это достаточно широкий вопрос. Если говорить конкретно применительно к ипотеке, то могу сказать следующее. Когда вопрос покупки жилья стоит достаточно остро и его необходимо оперативно решать, ипотека в любом случае представляется разумным вариантом. Важно реалистично подходить к ситуации: она может меняться в любую сторону, но мы живем в режиме реального времени и решаем свои задачи в соответствии с их актуальностью. Если жилье необходимо заемщику уже сегодня, ипотека будет логичным решением. Мы со своей стороны интерес к нашим предложениям видим, люди к нам идут.

 

Ирина Черненко:

— Безусловно, банки и финансовые организации в сложившейся ситуации ужесточили требования к заемщикам. Это вполне закономерно, поскольку банки и другие финансовые организации стремятся не допустить усугубления финансового положения населения и разумно подходят к оценке собственных рисков. При этом на сегодняшний день запущены финансовые инструменты, позволяющие гражданам получить гражданам при поддержке государства ипотеку по доступным ставкам, кроме того, в качестве первого взноса и для досрочного погашения займа появилась возможность использовать материнский капитал. Многое зависит от потребности граждан: насколько остро критично для них решение жилищного вопроса в текущих условиях, насколько стабильно их трудоустройство и финансовое состояние, положительная ли у них кредитная история. В текущих условиях ипотеку берут те клиенты,  которым в силу тех или иных обстоятельств необходимо решить свой жилищный вопрос, при этом их доход позволяет обслуживать финансовые обязательства по выплате ипотеки и есть собственные накопления. Поскольку такие сделки совершаются, то мы можем утверждать, что доверие у заемщиков к банкам присутствует.

 

«Сбербанк России»:

— В первой половине 2015 года Сбербанк оказал решающее влияние на поддержание рынка ипотеки. По итогам первого квартала на рынке регионов присутствия Западно-Уральского банка (Пермский край, Удмуртия, Коми) Сбербанк выдавал 5 из 6 ипотечных кредитов. Несмотря на кризисные явления, банк не прекращал кредитование физических лиц. Сбербанк не пересматривал условия погашения кредита. Взяв кредит в Сбербанке, клиенты были уверены, что банк не потребует погасить кредит до срока окончания кредита и не увеличит ставки по ранее выданным кредитам.

 

— В какой степени ипотечному рынку помогли меры государственной поддержки?

 

Игорь Жигунов:

— Мера господдержки эффективна в текущем году именно для стимулирования спроса на новое жилье и поддержку спроса на квартиры у застройщиков. Ипотека здесь лишь как инструмент. Но, безусловно, положительный, так как дает возможность банкам зарабатывать на «спящем» рынке, а клиентам покупать новые квартиры по вполне доступным условиям. Тем не менее, население все ожидает снижения ставок. Но важно понимать, что любая ставка это нагрузка на бюджет клиента. Даже если предположить, что кредит будет по ставке 0%, то не каждая российская семья сможет каждый месяц платить десятки тысяч рублей «беспроцентной» рассрочки покупки жилья. Цена на жилье и уровень доходов населения в стране пока несопоставимы.

 

Ирина Черненко:

— В период, когда ипотечные ставки были максимально высоки и значительно превысили «психологический порог» для заемщиков, поддержка государства в качестве субсидирования ставок для финансовых организаций и банков позволила поддержать рынок недвижимости и строительства в целом. Но вернуться к прежним показателям по кредитованию населения не удается. Так как в 2014 году объемы ипотечного кредитования были колоссальными, поддерживаемые пессимистичными ожиданиями населения по выдаче ипотеки в дальнейшем за счет инвестиционной активности населения в силу валютных колебаний. Достигнуть таких же показателей рынку удастся не скоро. Во многом потому, что эффективность таких финансовых инструментов, как ипотека, зависит от наличия платежеспособного спроса. В текущих условиях он снижается – доходы населения падают, инфляция сохраняется на высоком уровне. Кроме того, льготные ипотечные программы направлены на приобретение новостроек, при этом стоимость жилья в первом полугодии значительно не снизилась, а на квартиры в некоторых новостройках даже увеличилась в связи с  отсутствием предложений на рынке с планируемым сроком ввода в эксплуатацию в 2015 году. Такие новостройки уже были реализованы в период пика спроса произошедшего в декабре 2014 года, возникшего в связи с кризисом.

 

Яна Березина:

— На мой взгляд, программа государственной поддержки скорректировать ситуацию в лучшую сторону реально помогла. Это действительно очень нужная, своевременная и реально работающая программа. «ТрансКапиталБанк», для которого ипотечное кредитование является флагманским продуктом розничного бизнеса, присоединился к ней практически в первых рядах. На сегодня могу сказать, что большая доля поступающих к нам заявок – до 65% – идет именно в рамках программы господдержки. Тем не менее, необходимо понимать, что даже эта программа не сможет по итогам года обеспечить рынку прошлогодний уровень. 

 

«Сбербанк России»:

— Значительное влияние на рост выдач оказывает государственная поддержка. Государственное субсидирование ипотеки стало своевременной и правильной мерой, позволившей поддержать как строительный рынок, так и банковский сектор. По программе «Ипотека с господдержкой» в Западно-Уральском банке выдано жилищных кредитов на общую сумму более 1,2 млрд рублей. Всего состоянию на 1 июня портфель ипотечных кредитов Западно-Уральского банка превысил 98 млрд рублей. Это реальные инвестиции в строительный сектор, «живые» деньги, которые позволят компаниям как завершить начатые девелоперские проекты, так и предложить покупателям новые варианты улучшения жилищных условий.

 

— Ваши прогнозы на вторую половину года: что будет со ставками по ипотеке, сможет ли рынок вернуться к докризисному состоянию или хотя бы приблизиться к этому?

 

Яна Березина:

— Говорить, сколько составит снижение по сравнению с 2014 годом, еще рано. Озвучиваются различные цифры – и 30%, и 50%. В условиях экономической турбулентности 2015 года я бы пока не стала делать никаких точных прогнозов, так как данный рынок зависит от слишком большого количества факторов. Касательно вопроса, насколько могут снизиться ставки в нынешних условиях – все будет зависеть от дальнейшей динамики ключевой ставки ЦБ. В настоящий момент можно с осторожным оптимизмом говорить о том, что предпосылки к позитивным трендам есть. Также ожидается дальнейшее развитие программы государственного субсидирования: министр финансов Антон Силуанов, выступая 18 июня на Петербургском международном экономическом форуме, сообщил, что сумма для субсидирования ипотечных кредитов будет увеличена с 400 млрд до 700 млрд рублей.

 

Игорь Жигунов:

— Сложно делать любые прогнозы в условиях многофакторного рынка (влияние политической ситуации , мировые экономики, рынки фондирования). Все это будет сильно влиять еще на ситуацию как с экономикой страны и и доходами населения, так и на спрос на те или иные банковские продукты. Резкого снижения ставок по кредитам сейчас ждать точно не стоит, рыночных предпосылок для этого пока нет. В целом сейчас на рынке некоторая «стабилизация ощущения спокойствия», но надолго ли – пока сложно сказать. 

Происходящее постепенное снижение ключевой ставки прежде всего повлечет снижение ставки по депозитам. Так как это позволит привлекать ресурсы дешевле. Но это короткие ресурсы. Сами кредиты, а тем более на бизнес, ипотечные, выдаются банками на длительный срок. Для этого требуются долгие ресурсы и недорогие по стоимости. Сейчас таких в РФ практически нет. Кроме того, банками уже сформированы достаточно дорогие в определенной части пассивы, которые «надо отрабатывать». Таким образом, резкого снижения ставки по кредитам ожидать не стоит. Возможна лишь небольшая плавная корректировка и то не по всем программам.

 

Ирина Черненко:

— На сегодняшний день федеральный тренд на снижение ставок по ипотеке до докризисного уровня уже задан: при государственной поддержке cредняя ставка для приобретения новостройки составила 11,5%, а для приобретения жилья на вторичном рынке – 12,9%. Постепенно рынок будет восстанавливаться, а при условии отсутствии глобальных серьезных экономических потрясении возможно удастся сохранить тенденцию на снижение ставок, таким образом, рынок постепенно сможет прийти к приемлемому уровню ставок. Уже сегодня не только государственные, но и коммерческие банки стремятся скорректировать свои ипотечные ставки к приближенному докризисному уровню.

В период кризиса сформировался «отложенный спрос» на приобретение жилья, реализация которого наступит рано или поздно наступит, поскольку семьи растут и откладывать решение жилищного вопроса на длительный период для многих не представляется возможным. Поэтому в дальнейшем необходимо ожидать следующий всплеск на рынке недвижимости. Но, возможно, это произойдет за горизонтом нашего прогноза, только в следующем году.

Последние публикации: