Как взять ипотеку – все нюансы ипотечного кредита

Пережив пик кризиса, рынок недвижимости в России восстанавливается – в сентябре банки выдали на покупку жилья 525,3 млрд руб. (на 14,3% больше, чем месяцем ранее). Это неудивительно, так как для многих это единственный способ приобрести своё жильё. В статье расскажем, кому и на каких условиях доступны ипотечные кредиты.

Кто может взять ипотеку – требования к заемщику

Чтобы взять кредит на квартиру, заёмщик должен соответствовать определённым требованиям:

1. Возрастные ограничения. Минимальный возраст – 21 год, в редких случаях банки готовы одобрять заявки клиентам с 18 лет. Верхняя граница – 60–70 лет на момент погашения задолженности (если кредит оформляется в 50 лет, то срок договора будет не больше 10–20 лет).
2. Гражданство. Почти всегда необходимо российское. Закон не запрещает выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике банки с такими клиентами работают крайне редко.
3. Регистрация. Чаще всего нужна постоянная в том регионе, где присутствуют офисы банка. Реже подходит временная.
4. Платежеспособность. Основное условие получения ипотеки – после выплаты долгов у заёмщика должна остаться минимум половина от ежемесячного дохода. С 2019 года банки рассчитывают показатель долговой нагрузки по всем кредитам суммой от 10 тыс. руб. (исключение – военная ипотека).
5. Кредитная история. Если она испорчена, ипотеку не одобрят. Отказ может прийти, даже если в прошлом была всего одна просрочка.

Важно! Дополнительные требования предъявляются по ипотечным программам с господдержкой. Это может быть наличие детей у заемщика, тип и местонахождение жилья.

Новостройка или вторичное жилье – что выгоднее

Квартира в новостройке обойдётся дешевле, чем в том же районе и того же класса на вторичном рынке жилья. Кроме того, застройщики предлагают дополнительные скидки. До 20–30% можно сэкономить, если вкладываться на этапе строительства дома, особенно если это льготная программа кредитования со сниженной ставкой. Но в каждом случае лучше рассчитать ипотеку, чтобы сравнить переплату по разным программам.

Первичное жильё взять в ипотеку проще – при покупке на этапе строительства можно не переживать за юридическую чистоту сделки, поэтому банки выдают деньги охотнее на такие операции.

Чтобы оформить ипотеку на «вторичку» по льготной ставке, нужно покупать жильё только в сельской местности или на Дальнем Востоке, для остальных вариантов недвижимости господдержка не работает. Кроме того, можно столкнуться с незаконными перепланировками, наличием других собственников и прочими проблемами.

Что нужно учесть, если решили взять ипотеку

Что нужно, чтобы взять ипотеку:

• проверьте, не подходите ли вы под условия льготных ипотек, где ставка снижена;
• решите, какое жильё планируете купить – квартиру или дом на вторичном или первичном рынках;
• подберите надежный банк и выгодную программу кредитования;
• проведите расчет ипотеки, чтобы сравнить переплату в разных банках;
• уточните размер первоначального взноса и возможность сделать его материнским капиталом, если он у вас есть.

Перед тем как получить ипотеку, можно обратиться к посреднику – ипотечному брокеру. Он подберёт подходящее предложение, поможет оформить ипотечную заявку и собрать документы.

Процедура оформления

Пошаговое оформление ипотечного кредита:

1. Соберите документы. Минимально потребуются паспорт и справка о доходах заемщика за последний год. Банк может запросить СНИЛС, копию трудовой книжки, загранпаспорт. Для зарплатных клиентов иногда достаточно заявки и паспорта.
2. Оформите заявку. Многие банки принимают заявки на ипотеку онлайн, но лучше обращаться лично в офис. После одобрения у заемщика будет 2–3 месяца на оформление сделки.
3. Найдите жильё. Оно должно соответствовать требованиям банка. Например, в большинстве ипотечных программ с господдержкой это квартира в новостройке. Если заявка уже одобрена, можно заключить с продавцом предварительный договор и внести задаток.
4. Обратитесь в банк для заключения сделки. Заёмщик получает на руки кредитный договор и график платежей. Деньги продавцу чаще всего перечисляют на счёт в банке. Доступ к ним продавец получает, когда право собственности на жильё переходит покупателю.
5. Зарегистрируйте недвижимость. Жильё нужно оформить в Росреестре, удобнее сделать это в МФЦ.

Важно! Пока ипотека не выплачена, недвижимость в залоге у банка. Её нельзя продать, подарить или обменять. Иногда банки прописывают в договоре запрет на сдачу в аренду, перепланировку и регистрацию третьих лиц (кроме родственников).

Когда не стоит брать ипотеку

В некоторых случаях ипотеку брать не стоит:

• платёж по ипотеке будет превышать 40–45% от ежемесячного дохода семьи;
• вы не уверены, что в ближайшие несколько лет будет стабильный доход;
• есть риски попасть под сокращение или компания, где работает заёмщик, находится на грани банкротства.

Если нет денег на первоначальный взнос и вы не можете сделать его с помощью маткапитала, брать потребительский кредит на эти цели не стоит – банки обычно не одобряют второй заем, а ежемесячные платежи первое время могут оказаться неподъемными.

Плюсы и минусы ипотечного кредита

Преимущества ипотеки:

• ипотечные ставки по льготным программам стартуют от 5%, кредит от застройщика можно взять под 0,1% – практически в рассрочку;
• можно купить практически любое жильё – сейчас есть программы льготного ипотечного кредитования даже на строительство дома своими силами;
• предусмотрены налоговые вычеты на покупку жилья и на погашение процентов банку;
• за счет рефинансирования ипотеки можно сократить переплату.

Минусы:

• большая переплата, особенно если оформлен не льготный ипотечный кредит, так как выгодно взять ипотеку по минимальной ставке могут определённые категории заёмщиков – военные, ИТ-специалисты, семьи с детьми и др.;
• минимальный первоначальный взнос – от 10–20% от стоимости недвижимости (квартиры, дома и др.);
• дополнительные расходы – страховка, оценка недвижимости.

В большинстве случаев аренда жилья обходится в ту же сумму, а иногда и больше, чем выплаты по ипотеке. Только результатом ипотечного кредита становится имущество в собственности.

Популярные вопросы

1. Какой срок ипотеки выгоднее?

Чем больше срок кредита, тем меньше финансовая нагрузка на заёмщика, но тем выше конечная переплата. Оптимальным считается срок 7–10 лет, хотя в большинстве программ предусмотрена продолжительность кредитования до 25–30 лет. В то же время, чтобы избежать неподъемных расходов, можно получить кредит на максимальный срок, а затем делать частично-досрочное погашение, чтобы быстрее погасить долг.

2. Кто может получить ипотеку с господдержкой?

В России работают несколько программ с господдержкой. Семейную ипотеку под 6% могут получить семьи как минимум с одним ребёнком. Льготная ипотека под 7% универсальна – она доступна любому заёмщику. Дальневосточную под 2% могут взять те, кто планирует покупку жилья на Дальнем Востоке. Сельскую ипотеку выдают под 3%, но на приобретение недвижимости в сельской местности. Есть ипотека для военных – государство каждый месяц перечисляет на специальный счёт почти 25 тыс. руб., их можно потратить на покупку недвижимости. Новая ипотека для ИT-специалистов выдается сотрудникам аккредитованных ИТ-компаний по ставке до 5%. Многодетные семьи могут получить 450 тыс. руб. на погашение ипотечной задолженности при условии рождения в семье 3-го или следующего ребёнка.

3. Что лучше взять – потребительский кредит или ипотеку?

Для расчёта выгоды используйте ипотечный калькулятор. В среднем ставки по ипотеке, если выбрана программа без господдержки, ниже всего на 3–4%, чем по потребкредитам. Но отличается сумма займа – даже по залоговым кредитам банки одобряют максимум 3–5 млн руб., а в рамках ипотеки можно получить до 100 млн руб. В то же время потребительский кредит оформить проще, на квартиру не накладывается обременение, её можно в любой момент продать.