«Эконом плюс» и «комфорт стандарт»: аналитики актуализируют классификацию новостроек

08.12.2016

Эксперты Аналитического центра «КД-консалтинг» совместно с Российской гильдией риэлторов работают над расширением возможностей применения Единой методики классифицирования жилых новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу). В конце сентября 2016 года наработки и первые практические исследования, проведенные в Перми и Ижевске, были представлены «КД-консалтинг» на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге.

В конце сентября 2016 года наработки и первые практические исследования, проведённые в Перми и Ижевске, были представлены аналитиками на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге.

История вопроса 

Единая классификация была разработана специалистами комитетов по консалтингу и девелопменту РГР и утверждена на заседании Национального Совета РГР 14 декабря 2012 года. Документ поддерживается Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.

– В основу методики заложен потребительский критерий, который предопределяет стиль поведения покупателя в зависимости от уровня его доходов. До определённого момента Единая классификация отвечала на вопросы, необходимые в основном властям и бизнесу, и позволяла определить принадлежность новостройки к определённому классу по ряду признаков, проанализировать ситуацию на рынках разных регионов и сравнить их между собой, – комментирует Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по консалтингу ассоциации «РГР. Пермский край».

– Возрастающая популярность использования методики и рост предложений от застройщиков позволяют говорить о появлении ещё одной важной миссии. Речь идёт о ликбезе покупателей, которые хотят научиться выявлять принципиальные отличия интересующих их новостроек. Важно понимать, что получишь за вложенные средства, особенно если средства эти ограничены. Необходимо отличать реальную принадлежность к классу/подклассу новостройки по методике и рекламный посыл, когда застройщик в угоду себе присваивает экономичному дому «премиальный класс», – подчёркивает заместитель директора «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике «РГР. Пермский край» Алексей Скоробогач.

Сокращение возможностей 

Под ростом предложений от застройщиков понимается их реакция на появление новых вариаций в стилях потребления населения. В основном это касается малоразвитого и среднеразвитого стиля потребления: затраты на поддержание комфортного образа жизни существенно возросли, а свободные располагаемые денежные средства сократились. Так, покупатель «комфорт-класса» может позволить себе приобрести проект только «эконом-класса», а бывший покупатель «бизнес-класса» – проект «комфорт-класса».

– Ситуация привела к появлению на рынке «пограничных» объектов, которым в существующей Единой классификации попросту нет места. Их невозможно отнести, скажем, к «бизнес-классу», но в «комфорте» ему уже нет равных. Решение – в расширении Единой классификации и появлении подклассов качества, – отмечает г-жа Епишина.

Жильё повышенной комфортности сегодня не испытывает критичных изменений в спросе, долях или стилях потребления. Поэтому появление подклассов произошло только в массовом сегменте.

Эксперты выделяют следующие подклассы недвижимости экономического класса:

  • «жёсткий эконом» – преобладание квартир-студий и однокомнатных квартир, 2- и 3-комнатные квартиры закладываются в проект по остаточному признаку (например, из-за требований по инсоляции помещений);
  • «эконом стандарт» – приближен к формату «эконом» в Единой классификации в общем и целом;
  • «эконом плюс» – предполагает формат «эконом» согласно Единой классификации, но с наличием улучшений как технического, так и экономического характера, т. е. имеются элементы, повышающие качество жилья. Данный подкласс является перманентным и «плавно переходящим» в «комфорт стандарт»;
  • «комфорт стандарт» – преобладание малоразмерных с точки зрения комнатности (1- и 2-комнатных) квартир, 3- и более комнатные квартиры закладываются в проект по остаточному признаку. Улучшенная отделка мест общего пользования является обязательным условием. Площади квартир в целом соответствуют формату «комфорт». На текущий момент времени подклассы «эконом плюс» и «комфорт стандарт» сложно выделить в чистом виде, т. к. застройщики варьируют характеристики этих подклассов в одном проекте;
  • «комфорт плюс» – преобладание среднеразмерных по комнатности (2- и 3-комнатных) квартир, наличие 4- и более комнатных квартир. Площади квартир в целом соответствуют формату «комфорт». Наличие современных улучшений как технического (более выразительная с точки зрения архитектуры проработка внешнего вида дома, меньшее количество квартир на этаже по сравнению с более низкими подклассами, планировки, позволяющие зонировать пространство квартиры по функциональному назначению каждого помещения: например, кухни-столовые, гостиные с выделением зоны рабочего кабинета, специализированные подсобные помещения), так и экономического характера (профессиональное управление домом, охрана, дополнительный сервис в виде услуг по уборке и пр.), повышающих качество жилья. В данных домах обязательно должны присутствовать сервисные функции и необходимо соответствие коэффициенту обеспеченности машино-местами не менее 50% от общего количества квартир в жилом доме/ жилом комплексе.

Промежуточные итоги

Подкласс «комфорт плюс» по своему качественному наполнению близок к сегменту «бизнес». Ввиду того, что сегмент «бизнес-класса» на региональных рынках многоквартирного жилья сжимается, а в столичных городах происходит сжатие сегмента «элит», производить деление классов «бизнес» и «элит» на подклассы, по мнению аналитиков, на текущий момент времени нецелесообразно. Поэтому приведённая выше классификация затрагивает базовые принципы Единой методики классифицирования и концепцию дома.

– Важное значение для покупателя имеют разнообразные опции жилого дома (от отделки квартиры, наличия современных инженерных систем жизнеобеспечения до благоустройства прилегающей территории). По мере повышения класса жилья стиль потребления становится более развитым. Поэтому для сохранения баланса при составлении рейтинга рекомендуется выбирать критерии, которые отражают наличие или отсутствие опций в доме, – поясняет Алексей Скоробогач. – Удельный вес каждого критерия в рамках подклассов имеет разное значение в зависимости от того, насколько данный критерий вносит вклад в принятие решения о покупке квартиры.

– Обновлённая классификация требует активного использования в разных городах для появления качественно новых аналитических исследований рынка новостроек, а также организации работы по совершенствованию методики. На сегодняшний день «КД-консалтинг» осуществил апробацию методики в Перми и Ижевске. Наш центр на протяжении многих лет ведёт аналитические исследования в этих крупных городах, поскольку они являются типичными представителями российских городов: Пермь, как динамично развивающийся культурный центр-миллионник, и Ижевск, как классический промышленный город с населением от полумиллиона до миллиона человек, – резюмирует Эльвира Епишина.

Публикации по теме:

Последние публикации: