Консультации с Геннадием Стерником

31 октября 2009 г.

Ведущий аналитик «Российской Гильдии Риэлторов», профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова оперативно ответит на Ваши вопросы.

Уважаемый Геннадий Моисеевич, скажите, пожалуйста, на ваш взгляд, являются ли сегодня эффективными инвестиции в зарубежную недвижимость?  В каком направлении вы рекомендуете смотреть? Дело в том, что сегодня мало независимой аналитики по зарубежью? Марина Васильевна
Информации море.
3-4 октября в Петербурге проводится Форум по зарубежной недвижимости Инфореал. Там есть сайт, посвященный только этой теме.
ситуация примерно одинакова от Черногории-Болгарии-Кипра-Греции до Баку-Алматы-Ташкента-Бишкека: спад цен практически прекратился, можно начинать инвестировать, и сколрее там, где цены больше упали. Но рассчитывать на быстрый и высокий доход не приходится - восстановление цен произойдет не скоро.

Некоторые риэлторы говорят о неопределенности состояния рынка и о том, что в сентябре возможно либо резкое понижение цен, либо резкое повышение. Обосновывается это традиционной нестабильностью ситуации в стране в сентябре. Можете ли Вы подтвердить эти опасения? И чего все таки ожидать повышения или понижения?

Есть некоторая вероятность того, что специалисты называют "второй волной кризиса". В макроэкономике это означает дальнейшую девальвацию рубля к доллару (до 35-38 рублей за доллар). А также продолжение снижения доходов населения.
Что касается цен на рынке недвижимости, то на рублевых ценах это отразиться мало (точнее, они продолжат снижаться). Но при пересчете в доллары это будет выглядеть как второй обвал.
Однако, я оцениваю вероятность этих событий как невысокую и думаю, что серьезных потрясений рынка не будет.
Ну и не будет, конечно, никакого резкого повышения: продавцы и рады бы, но платежеспособный спрос еще долго будет ниже предложения.

Насколько выгодно сейчас покупать недвижимость с точки зрения инвестиций и для проживания?

Для инвестиций: именно сейчас и надо покупать, когда рынок на дне - так нас учит г-н Сорос. Но на этот раз надо помнить, что перспектива возврата инвестиций с приемлемым доходом может растянуться на несколько лет, т.к. серьезного роста цен в ближайшие годы, согласно моему прогнозу полугодовой давности, не предвидится.
Для проживания: сейчас цены снизились и почти достигли дна. Значит, если есть сбережения, то именно сейчас есть шанс их потратить эффективно. Ожидание не даст серьезного выигрыша по цене, но риски неопределенности могут повредить.

На Ваш взгляд оправдаются ли прогнозы второй волны кризиса осенью нынешнего года, и отразится ли это на рынке недвижимости России и других стран?
«Вторая волна» - это художественный образ, но его всерьез обсуждают специалисты по макроэкономике. В моем прогнозе для рынка недвижимости России был заложен другой образ: L-образная форма ценового тренда (быстрое, за полгода, снижение цен, а затем длительная колебательная стабилизация, в которой возможны и подъемы, и новые спады)

Есть ли смысл покупать квартиру в «Хрущевке» или «Брежневке» для проживания, ведь они с каждым годом становятся менее ликвидными и если
человек захочет поменять жилье, то сделать это будет крайне сложно?

Ответ заложен в самом вопросе: покупать ли несвежую клубнику на рынке - а вдруг потечет еще по дороге? Смотрите внимательно на конкретный дом, на срок его жизни, состояние физического износа Ведь если цена адекватна износу (и физическому, и моральному) - почему и не взять?

Как скоро в России появится "доступное жилье" по 30 т.р. за 1 кв.м.? 
Возможна ли такая цена в современных мегаполисах, как например Пермь. (Сергей)

А почему бы и нет? Сейчас в Перми, по данным местных аналитиков из "Камской долины", Корпорации "Перспектива", средняя цена опустилась до уровня чуть выше 40 тыс. руб. Это значит, что около половины предлагаемых квартир дешевле.
Так что сейчас, в условиях кризиса, Россия имеет уникальный исторический шанс решить жилищную проблему рыночными методами при умелом государственном регулировании. Для этого надо, чтобы покупательная способность населения прекратила снижаться, уверенность в завтрашнем дне осталась, накопления не улетучились.

Что касается более "дорогих" городов, то в России все возможно:

А. Вариант нерыночный, основанный на господдержке: разницу между этой ценой и среднерыночной государство возмещает застройщикам. Реально, если речь идет об узком круге слоев для социальной поддержке (ветераны, военнослужащие и т.п.).

Б. Вариант рыночный.
Для этого нужно четыре условия:
1. Чтобы полная стоимость строительства была бы на 20-30% меньше.
2. Чтобы застройщики согласились на такую маржу и не прекратили строительство.
3. Чтобы покупательная способность населения упала настолько, что за более высокую цену оно не согласилось бы приобретать это жилье.
4. Чтобы люди из высокодоходного слоя не захотели приобретать это жилье по более высоким ценам.
В условиях существующего дефицита жилья - это все малореально.

В. Вариант госстроительства: на деньги всех налогоплательщиков
(бюджетные) государство с помощью госкомпаний организует строительство жилья для узкой группы населения (очередники, социально незащищенные слои). Деньги разворуют, бюджет надорвется, вернемся в прошлое без надежды на успех.

Картина недостаточно вдохновляющая, но и проблема такова - для России историческая.

Единственный способ уверенного решения этой проблемы - кратное увеличение объемов строительства и переход от развивающегося типа рынка (дефицитного) к развитому (насыщенному). Тогда рост доходов населения и платежеспособного спроса на рынке жилья не будет приводить к неадекватному росту цен на жилье.

Вопросы Вы можете отправлять по адресу [email protected]