Жилая недвижимость задает тренды

28 декабря 2011 г., просмотров: 4183

Главные итоги 2011 года на пермском рынке многоквартирного жилья.

Сегмент многоквартирного жилья, являясь индикатором тенденций в недвижимости, в уходящем году наиболее показательно продемонстрировал все плюсы и минусы периода стабилизации, пришедшего на смену активной фазы кризиса.

Главными трендовыми особенностями 2011 года стал перманентно растущий характер цен на жилье, сокращение объемов предложения, уменьшение сроков экспонирования, снижение уровня дисконтов, все то, что присуще растущему экономически стабильному рынку. Однако был ли этот рост естественным или в его основе лежали иные, не совсем экономические предпосылки?

Любые ценовые изменения на рынке обусловлены соотношением объемов спроса и предложения. Однако если дефицит одного из этих показателей подгоняет цены в ту или иную сторону, то конечной точкой в этом процессе будут возможности другого показателя. Поэтому при дефиците спроса ценовое дно наступает при продаже за себестоимость или в крайних случаях даже несколько ниже этой отметки, а при дефиците предложения верхняя ценовая планка рано или поздно ударяется в критическую точку платежеспособности спроса.

Поэтому для того, чтобы понять, насколько перспективен текущий рост цен на рынке многоквартирного жилья, необходимо соотнести желания продавцов с возможностями спроса и реалиями экономической ситуации.

Цены, ценники, расценки - этап 1

По ценовой динамике пермского рынка городского жилья 2011 год можно условно разделить на 2 этапа. Первый этап включает в себя первые 7 месяцев и характеризуется относительным психологическим спокойствием рынка. Для этого периода было характерно:

- рост инвестиционных сделок в сегменте новостроек;

- достижение равновесных цен при балансе спроса и предложения на рынке вторичного жилья

- относительно спокойный внешнеэкономический фон

- рост доходов населения.

На этом этапе ценовая динамика в сегменте новостроек характеризовалась перманентным ростом ввиду повышенного спроса, существенно подогреваемого инвестиционными настроениями. Рынок вторичной жилой недвижимости, напротив, демонстрировал хоть и положительную, но весьма умеренную динамику.

За период январь-июль 2011 года средняя стоимость квадратного метра в пермских новостройках выросла на 6,1%, на вторичном рынке - на 2,7%. При этом по данным Перьмстата среднемесячная начисленная заработная плата по г. Перми за тот же период выросла в среднем на 11% (реальный рост с учетом 5% инфляции составил около 6%).

Таким образом, в течение первых 7 месяцев 2011 года наблюдался вполне экономически обоснованный рост цен на пермское жилье.

Цены, ценники, расценки - этап 2

Начало второго этапа ознаменовалось обострением ситуации во внешней экономике, что отразилось на настроениях инвесторов и трейдеров. Внешний экономический фон, являющийся одним из важнейших факторов влияния на внутренние экономические системы в условиях экономической глобализации, не мог не отразиться на рыночных настроениях и в сфере недвижимости. Слух о второй волне кризиса моментально заполонил умы участников рынка и стал катализатором ряда изменений. Начиная с августа 2011 года, для пермского рынка жилой недвижимости стало характерно:

- снижение инвестиционных настроений в сегменте новостроек;

- психологический дисбаланс спроса, начавшего опасаться за свои сбережения;

- резкое повышение покупательской активности на вторичном рынке;

- увеличение числа ипотечных займов.

Снижение инвестиционной привлекательности вложений в новое строительство привело к тому, что ряд застройщиков перестал повышать цены на свои объекты во избежание простоя. Высокий уровень цен на новостройки, достигнутый к осени 2011 года, угроза второй волны кризиса стали причиной ухода с данного субрынка значительной части потенциальных покупателей и инвесторов. Инвестиционные настроения переросли в желание сберечь имеющиеся финансовые активы с минимальными рисками потерь. Поэтому приоритетным для покупателей становится вторичное жилье.

Только за период август-декабрь 2011 года вторичное жилье г. Перми подорожало на 8,7% (к примеру, за весь 2010 год прирост на пермскую «вторичку» составил всего 2,3%). Объекты в новостройках в ценовом отношении остались практически неизменны. Прирост средней стоимости квадратного метра в новостройках за последние 5 месяцев не превысил 0,5%.

Таким, образом, при отсутствии реального роста доходов за тот же период, рост цен на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми можно считать феноменом более психологически обусловленным, нежели экономически оправданным. График№1

Спрос и предложение - кто кого

Особую остроту рынку придавал дефицит предложения. По сравнению с 2008 годом объем пермского рынка жилья уменьшился более чем в 2 раза. Поэтому на современном этапе рыночного развития поиск качественного объекта существенно осложняется незначительным количеством таких предложений. График№2

Резкий всплеск спроса в условиях обострившейся экономической неразберихи начал быстро опустошать наиболее низкие ценовые ниши рынка жилья. В результате практически не осталось предложения, которое по среднестатистическим характеристикам можно назвать ликвидным. Это еще больше подстегивало продавцов к повышению цен. На сегодняшний день потенциальные покупатели рассматривают уже любые более менее адекватные по цене и качеству объекты, все меньше обращая внимание на недостатки и ставя во главу угла вопрос безопасного сохранения средств.

За 2011 год объем рынка многоквартирного жилья сократился на 16,4%, при этом объем экспонируемых объектов в новостройках вырос на 10,9%, а вторичный рынок сузился более чем на треть. Таким образом, к концу года дефицит ликвидного жилья перерастает в общий дефицит рынка жилой недвижимости, что будет сдерживать негативное давление макроэкономического влияния.

Ипотека в помощь

В 2011 году активно развивался рынок ипотечного кредитования (рост количества кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, снижение ставок по кредиту и уровня первоначального взноса). На сегодняшний день ипотечные ставки находятся на уровне 9-14%, что значительно ниже показателей 2010 года, когда ставки находились на уровне 14-18%.

Однако негативные экономические прогнозы на 2012 год, угроза обрушения мировых валют вызывают у российских банков серьезные опасения. На сегодняшний день часть банков уже начала предпринимать ряд антикризисных мер для снижения уровня финансовых рисков. По последним данным, часть банков уже подняла процентные ставки по ипотеке в среднем на 1%, другая часть запланировала повышение на начало 2012 года.

Все это свидетельствует, с одной стороны, о серьезности существующей экономической нестабильности, перерастающей в очередной финансовый кризис, но с другой - об относительной готовности коммерческих структур, использовать «мягкие», по сравнению с 2008-м годом, рычаги антикризисной политики.

Динамика строительства

В 2011 году динамика строительства жилья в Пермском крае находилась примерно на том же уровне что и год назад. В текущем году было начато новым строительством 33 дома, в 2010 году - 31 дом, тогда как в 2009 году всего 16 домов. Отметим, что по данным Департамента планирования и развития территорий г. Перми по состоянию на 14 ноября 2011 г. было выдано 51 разрешение на строительство жилых домов и лишь на 37% объектов от общего объема выданных разрешений началось строительство в 2011 году, остальные объекты планируется возводить в 2012 году.

За текущий год темпы жилищного строительства увеличились, об этом свидетельствуют данные Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю: за период с января по октябрь 2011 года в Перми было введено в эксплуатацию 235,5 тысяч квадратных метров, что на 4,8% больше, нежели за аналогичный период 2010 года.

Активность застройщиков возросла. Однако ввиду их малочисленности общий прирост по вводу жилья к концу года будет незначительным. В частности, для покрытия показателя 2010 года за ноябрь-декабрь необходимо ввести 78,6 тысяч квадратных метров. По оценке самих застройщиков, к концу года планируется достигнуть цифры в 300 тысяч квадратных метров, что не превысит показателей прошлого года, но и не окажется провальным. Стоит отметить, что застройщики постепенно завершают строительство домов, начатых еще до кризиса, и приступают к строительству новых объектов. График№3

На протяжении 2-3 лет застройщики делали акцент на строительство жилья классов «эконом» и «эконом+», в текущем году ситуация не изменилась. За 2011 год на рынок вышло лишь 3 объекта «бизнес» класса, расположенных в центральной части города. На особенности развития рынка сегодня оказывает сильное влияние спрос, который ориентирован на небольшие площади и стоимость не более 1 700 000 рублей за объект.

О прогнозах

На данный момент существует много сценариев развития событий. И каждый из них зависит от возможных мер экономической политики, которые могут быть приняты как на государственном, так и на общемировом уровне. Если брать один из наиболее положительных исходов, то среднеценовые показатели к концу 2012 года останутся на уровне осени 2011 года, либо незначительно увеличатся (+3-5%). Тому, в частности, будет способствовать дефицит предложения на пермском рынке жилья, так явно проявившийся за последние 2-3 месяца.

При негативном сценарии рынок жилья будет находиться под давлением низкой платежеспособности спроса, которое не ослабит даже ипотечная система, поскольку банки в данном случае начнут ужесточать условия ипотечного кредитования. Годовой откат средних цен при этом может составить 5-7%.

График№1

График№2

График№3

По данным Пермьстата

Авторы: Дарья Рожкова, руководитель Аналитического центра «Медиана»
               Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить