Частный покупатель расшатал ценовую конъюнктуру рынка жилья

27 марта 2012 г., просмотров: 4288

Особенности развития пермского рынка многоквартирного жилья в I квартале 2012 года

Первая четверть 2012 года была богата на события в жизни российского государства. И в первую очередь события политические. Прошедшие выборы в умах многих россиян были неким краеугольным камнем всего последующего периода развития страны, в том числе развития экономического. И хотя для большинства исход выборов не представлял никакой интриги, сама жизнь страны в предвыборный период напоминала большой политический муравейник, в кутерьме которого экономические реалии отходили на второй план. Поэтому об экономике и ее перспективах предпочитали судить с оговоркой «вот выборы пройдут, там станет яснее».

Выборы прошли. Экономика не стала экономней, дефолтов, девальваций и прочих жутких для понимания простого обывателя кризисных деформаций со страной не произошло. Второй волной кризиса, которой уже стали пугать детей на ночь, наше отечество да и весь мир пока не накрыло, и серьезных предпосылок к тому в условиях нахождения экономических компромиссов в странах Евросоюза на данный момент не предвидится.

Итогом таких обстоятельств стало постепенное снижение психологического напряжения. Естественно, данный процесс не может проистекать сиюминутно, рынкам необходимо адаптироваться к новым внешним факторам, новым политическим и экономическим условиям. Тем не менее, процесс уже запущен, и на фоне относительного макроэкономического спокойствия препятствий на его пути пока не наблюдается.

Сегодня рынок недвижимости находится на пороге смены локальной трендовой модели. Предыдущий период характеризовался страхом перед негативными экономическими переменами, спровоцированным еще в начале осени 2011 года обострением кризисной ситуации в еврозоне, вспыхнувшими революционными очагами в странах Ближнего Востока и Северной Африки и другими геополитическими и макроэкономическими событиями. Данный страх рождал слухи о возвращении к кризисным тенденциям, о новых отрицательных колебаниях банковской системы, об обесценивании денежных средств и проч. А поскольку любой рынок это, прежде всего, потребители с определенными ожиданиями, трансформирующимися в желания и действия, рынок недвижимости в условиях все более разраставшихся негативных слухов зашелестел финансами.

Накопленная в период посткризисной стабилизации денежная масса хлынула на рынок, и прежде всего - рынок жилья. Именно частный покупатель, а не инвестор, преследующий коммерческую цель выгодного вложения в постоянно дорожающий ликвидный товар, расшатал ценовую конъюнктуру сектора жилой недвижимости Перми. Опасаясь потерять свободные средства в результате обесценивания или банковского кризиса, большинство имевших таковые решили вложить их в наиболее понятный и надежный актив - в недвижимость. И опять-таки, с выбором сегмента практически никто не сомневался, покупая именно квартиры в многоквартирных домах как самый ликвидный и привычный для обывательского сознания товар.

Немаловажную роль в формировании столь мощных положительных трендов прошедшего периода сыграл ипотечный сектор. Опыт кризиса 2008 года, когда 80% банков заморозило ипотечные программы, а оставшиеся в действии подняли ставки по ипотеке в 2-2,5 раза, стал для большинства показательным. И как ребенок, уже однажды ощутивший боль при падении, ипотечный покупатель спешно устремился в банки за дешевыми для российской действительности кредитами. А поскольку по статистике на пермском рынке многоквартирного жилья порядка 70-80% сделок совершается с привлечением заемных ипотечных средств, данный покупательский контингент составил подавляющее большинство в общем объеме спроса.

Современный рынок уже характеризуется несколько иными условиями развития. Свободная денежная масса поиссякла, экономические страхи постепенно утихают на фоне общеэкономической стабильности, в том числе сохранения спокойствия в банковском секторе. Поэтому современный покупатель недвижимости чувствует себя гораздо уверенней, нежели покупатель разлива осени 2011 года, и к спешке при выборе объекта покупки он все менее склонен. К данным психологическим факторам сегодня добавляются традиционные факторы влияния на рынок, и в первую очередь, фактор сезонности. В таких обстоятельствах уже в следующем месяце наметится спад ценового роста. Говорить о существенных отрицательных колебаниях не имеет смысла, поскольку ценовые планки рынка жилья будет удерживать дефицит объектов, усилившийся в период ажиотажного выкупа квартир. Поэтому можно прогнозировать снижение положительного прироста среднеценовых показателей до 0-1% в месяц в течение апреля-августа 2012 года. По итогам второй марта 2012 года на рынке многоквартирного жилья г. Перми сложилась следующая динамическая модель годового развития цен:

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ

Административный район	Декабрь 2011	Январь 2012	Февраль 2012	Март 2012
Дзержинский	38,35	38,64	40,41	44,20
Индустриальный	41,16	42,23	40,14	41,96
Кировский	28,83	30,25	31,82	35,19
Ленинский	54,16	49,95	64,67	57,82
Мотовилихинский	42,73	42,39	42,93	45,32
Орджоникидзевский	32,47	32,47	33,38	33,16
Свердловский	44,19	45,82	45,87	47,40
Средняя цена	39,27	40,37	41,65	43,10

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ Г. ПЕРМИ

Административный район	Декабрь 2011	Январь 2012	Февраль 2012	Март 2012
Дзержинский	50,23	50,79	51,97	51,99
Индустриальный	49,66	51,18	51,63	51,93
Кировский	39,97	41,08	41,8	42,60
Ленинский	58,84	57,48	57,96	57,20
Мотовилихинский	47,33	48,64	50,4	50,27
Орджоникидзевский	35,45	35,88	37,97	37,56
Свердловский	47,41	48,64	50,68	51,17
Средняя цена	46,13	46,87	48,19	48,41

Таким образом, средняя стоимость квадратного метра в пермских новостройках выросла в 2012 году на 9,8%, на вторичном рынке - на 4,9%.

Автор: Павел Новосёлов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов», председатель совета директоров Группы Компаний «RAM-group», член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край».

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить