Рейтинг городов Прикамья

9 апреля 2012 г., просмотров: 5413

Пермский край: итоги жилищного строительства

I - Пермь

Пермский край, с точки зрения развития строительного комплекса и регионального рынка недвижимости, становится все более моноцентричным (Таблица №1). По объемам ввода жилья доля краевого центра в 2011г. составила 55%. Что важно, увеличение и без того более чем существенного вклада Перми достигнуто вследствие роста организованного строительства. Несмотря на сокращение объемов ИЖС, по итогам 2011 года введено на 85 тыс. кв. м многоквартирного жилья больше, чем в 2010 г. Таким образом, объемы ввода жилья в Перми в целом выросли на 11,64%.

II - Пермский район

Еще пять муниципальных образований смогли преодолеть рубеж в 10 тыс. кв. м введенного жилья, хотя отставание от Перми - колоссальное. На втором месте, с существенным отрывом от идущего третьим Чернушинского района, находится Пермский муниципальный район. На территории района введено в эксплуатацию около 80 тыс. кв. м жилья. Крупнейший застройщик многоквартирного жилья на территории района - ОАО «Строительно-монтажный трест №14». Компанией введены в эксплуатацию 11 многоквартирных домов в Кондратово, Сылве, Лобаново, Фролах и Горном. Наиболее масштабное строительство в 2012-2013 гг. планируется развивать во Фролах - в комплексе «Первоцветы» сейчас на стадии строительства находится три 9 этажных жилых дома. Несмотря на то, что значительная часть приобретенных ранее площадок под строительство в Пермском районе уже освоена, компания не намерена уходить с данной территории. По мнению руководства ОАО «СМТ №14» район, вследствие своей географической близости к Перми, вполне может рассматриваться потенциальными покупателями как полноценная альтернатива жилью в отдаленных районах Перми, как с точки зрения местоположения, так и с точки зрения цены (цена прайса ОАО «СМТ №14» на объекты, расположенные в Пермском районе - 32000 - 36000 руб./кв.м.).

III - Чернушинский район

Как уже было отмечено выше, Чернушинский муниципальный район занял третье место по вводу жилой недвижимости. Район достаточно привлекателен с точки зрения индивидуального жилищного строительства, однако 2011 г. стал весьма успешным и с точки зрения ввода многоквартирного жилья. В районном центре введены в эксплуатацию дома по ул. Генерала Куприянова, 1, Красноармейская, 90 и Францева, 2,4. Последние два объекта возведены в рамках действующей программы «Переселение граждан из ветхого (аварийного) жилья». Планируется, что общая площадь домов программы превысит 4 тыс.кв.м. Стоимость программы переселения - около 110 миллионов рублей, из которых 71 миллион - это средства федерального бюджета.

Более чем на четверть сократился ввод жилья в Чайковском муниципальном районе. Многоквартирное жилье вводится исключительно в Чайковском силами местной строительной компании ООО «РСУ-6». В 2011 году введены 3 жилых дома по ул. Кабалевского, 26/1 и пер. Камский, 3,5. Несмотря на то, что все три введенных дома - кирпичные, ООО «РСУ-6» в числе первых начало применять монолитно-каркасные технологии строительства за пределами Перми. Так, в монолитном исполнении строится новый дом по ул. Мира, 7. Объект интересен тем, что в нем представлены компактные квартиры-студии для молодых семей.

В Лысьвенском муниципальном районе зафиксирован рост объемов нового строительства (более чем на 10 тыс.кв. м или на 82%). Впервые за несколько последних лет введен многоквартирный жилой дом (компанией ООО «УК «Стройальянс» по адресу пр. Победы, 25/2). Но более интенсивно развивается индивидуальное жилищное строительство. Индивидуальными жилыми домами застроена значительная часть Лысьвы. При этом застройка носит хаотичный характер - новые коттеджи зачастую соседствуют с домами старой постройки.

В небольшом «минусе» по итогам 2011 года замыкают первую «семерку» лидеров Добрянский муниципальный район и г. Соликамск. В Добрянке традиционно работает ОАО «СтройПанельКомплект». Компания возводит панельные дома улучшенной планировки 97 серии. В 2011 году компания ввела в эксплуатацию жилой дом по ул. Победы, 9 с 1-, 2-х комнатными квартирами общей площадью около 8,8 тыс.кв.м. Вторая «точка» строительной активности на территории района - Полазна, где другой крупный пермский застройщик ОАО «ПЗСП» возводит многоквартирный жилой дом и коттеджный поселок «Вернисаж».

Обращают на себя внимание сокращение объемов ввода в Березниковско-Соликамской агломерации. Если в Соликамске «местные» застройщики, крупнейший из которых ЗАО «Соликамский строительный трест», «выдают» по 1-2 многоквартирных жилых дома ежегодно, то для того, чтобы пересчитать активные строительные площадки в Березниках хватит пальцев одной руки. Большие показатели введенного в 2010 г. жилья (свыше 70 тыс.кв.м.) обусловлены сдачей в эксплуатацию крупного жилого комплекса «У Пруда» в рамках реализации программы расселения ветхих и аварийных жилых домов. ООО «УК «Стройальянс» - единственный крупный застройщик в Березниках, весь объем ввода многоквартирного жилья по итогам 2011 г. приходится на данную компанию.

На фоне ситуации в Березниках нельзя не отметить увеличение объемов ввода в соседнем Усольском муниципальном районе (по проценту прироста данный район - бесспорный лидер (146% к результату 2010 г.)). Интерес жителей Березников к правобережной части города, соседствующей с Усольем «подогревается» техногенными факторами, связанными с провалами земной поверхности на промышленной территории ОАО «Уралкалий». Кроме того, активно идет и развитие собственно правого берега, где возводится комплекс таун-хаусов «Стрижи». Часть домов уже введена в эксплуатацию.

Объемы ввода в остальных муниципальных образованиях - существенно скромнее. На долю оставшихся 41 муниципальных образований приходится всего 145 тыс. кв. м введенного жилья, что составляет 20% от общекраевого показателя по объемам ввода. Многоквартирные жилые дома на подавляющем большинстве этих территорий не возводятся, поскольку это в основном сельские муниципальные.

В целом по итогам 2011 года на территории Пермского края введено в эксплуатацию 740,3 тыс.кв.м жилья. Крупнейшими застройщиками стали КД ГРУПП, ОАО «ПЗСП» и ОАО «СМТ №14» (График №1). Если первые два застройщика работают преимущественно на территории г. Перми, то в структуре введенной недвижимости у ОАО «СМТ №14» большую часть составляют объекты, расположенные в Пермском муниципальном районе.

Подводя итог, следует заметить, что если говорить в целом о рынке недвижимости Пермского края, то развитым можно назвать лишь рынок г. Перми. Подавляющее большинство городов и муниципальных районов края являются территориями аграрно-промышленными либо аграрными, соответственно говорить о развитии рынков в них невозможно - рынок жилья представлен в основном индивидуальными домами либо многоквартирными домами постройки советских времен. Новое же жилье строится лишь в единичных городах. И если к строительству жилья на территории более крупных городов края проявляют интерес местные застройщики, то подавляющее большинство территорий практически полностью зависят от бюджетных вливаний.

Пермский край: рейтинг цен

ВЗЛЕТ 2011 ГОДА

На фоне общих стабилизационных тенденций на рынках жилой недвижимости муниципальных образований Пермского края в 2011 году наблюдалась в основном положительная динамика среднеценовых показателей, однако в некоторых городах и районах изменения носили отрицательный характер (Таблица №2).

Из общего списка муниципальных образований Пермского края в прошлом году, на рынке вторичного жилья выделились 3 района: Гремячинский;Чусовской;Чернушинский.

У лидера - Гремячинского района, повышение уровня цен на вторичном рынке жилья за прошлый год составило +28,91%. На такие существенные изменения среднеценового показателя за год сыграли два фактора. Во-первых, на ценовое состояние в небольших городах края влияет выход покупателей на рынок с государственными сертификатами. За 2011 год в районе была приобретена 41 квартира для детей-сирот, участников ВОВ, ветеранов боевых действий и инвалидов. Поэтому в данном случае бюджетная помощь в приобретении жилья для льготных категорий граждан действительно сыграла роль на повышение цены в отдельный краткосрочный период. Во-вторых, дифференциация по типам жилья в небольших выборках, как в Гремячинске также влияет на средние цены. Если в одном периоде были предложения по продаже квартир в домах типа «хрущёвка», то средняя цена будет показывать меньший уровень, а если, наоборот, жилье выставлялось в так называемых на местном рынке «немецких домах» (тип «улучшенная планировка»), то показатель сразу же продемонстрирует рост. Именно второй фактор имел большее влияние на колебания цен в Гремячинске в 2011 году.

Далее идет Чусовской район, где стоимость кв.метра за год увеличилась на +25,37%. В 2011 году молодым семьям было выдано 28 свидетельств на право получения социальной выплаты для приобретения и строительства жилья. На рост ценовых показателей в этом районе влияет не только выдача жилищных сертификатов, но и экономическое развитие данного муниципального образования (восстановление экономики в промышленном секторе, получение дотаций из федерального бюджета). Тройку замыкает Чернушинский район, где прирост составил +16%.

На первичном рынке прирост цен произошел в Добрянском (+12,18%) и Пермском (+9,6%) районах. На третьем месте по росту цен оказалась Пермь (+5,67%). Восстановление экономики и промышленного производства, улучшение благосостояния населения в Добрянском районе способствовали росту цен на рынке нового жилья. В Пермском районе годовой среденеценовый прирост можно объяснить его расположением в близи города Перми и увеличившимся спросом на жилье в 2011 году в целом на рынке недвижимости.

ПАДЕНИЕ 2011 ГОДА

На вторичном рынке снижение средней стоимости кв. метра жилья произошло лишь в двух районах - Карагайском и Добрянском.

В Карагайском районе снижение уровня цен за год составило -3,98%, однако такие изменения носят противоречивый и кратковременный характер. Востребованность «нового» жилья в Добрянском районе отрицательно отразилась на ценовых изменениях на рынке вторичного жилья, где за год средняя стоимость кв. метра немного снизилась (-1,96%).

На первичном рынке максимальное снижение цен произошло в Лысьвенском районе (-7,78%). Данные изменения связаны с тем, что в строящемся доме однокомнатные квартиры на данный момент уже разобраны, а цена квадратного метра на жилье большего формата всегда меньше из-за своей более низкой ликвидности по сравнению с малым форматом. Кроме того, разница между средними ценами на первичном и вторичном рынке жилья в г. Лысьва составляет от 5 до 7 тыс. рублей за квадратный метр в пользу рынка новостроек, соответственно 2-х и 3-х комнатные квартиры на «вторичке» стоят дешевле и имеют больший спрос у семей, приобретающих жилье, например, по социальным программам. Так в 2011 году 39 молодых семей Лысьвы получили сертификаты на улучшение жилищных условий и приобрели жилье, в основном, на вторичном рынке.

Вторую строчку рейтинга по уровню падения цен на новостройки занял г. Кунгур (-5,97 %). На третьей позиции, как и годом ранее, оказался Горнозаводский район, однако темпы снижения здесь стали более умеренными и составили -2,87% (для сравнения, за 2010 год снижение средней рыночной стоимости кв.метра составило -7,84%).

График №1 Крупнейшие застройщики многоквартирного жилья Пермского края в 2011 г. (кв.м.)

Таблица №1 Крупнейшие муниципальные образования Пермского края по объемам ввода жилья в 2011г. (тыс.кв.м площади квартир)

Муниципальные образования Пермского края	объем ввода ВСЕГО	многоквартирное жилье	индивидуальное жилищное строительство	Прирост к 2010г., %
город Пермь	406,6	367,5	39,1	11,64%
Пермский муниципальный район	80,9	36,9	44,0	1,00%
Чернушинский муниципальный район	28,6	13,3	15,3	52,94%
Чайковский муниципальный район	25,7	13,1	12,6	-25,72%
Лысьвенский муниципальный район	23,7	8,5	15,2	80,92%
Добрянский муниципальный район	18,1	13,2	4,9	-9,95%
город Соликамск	11,7	8,6	3,1	-19,31%
Бардымский муниципальный район	9,4	нет	9,4	16,05%
Краснокамский муниципальный район	8,8	0,9	7,9	-41,72%
Кунгурский муниципальный район	7,4	0,2	7,2	34,55%
Нытвенский муниципальный район	7,1	0,3	6,8	-5,33%
Усольский муниципальный район	6,9	0,4	6,5	146,43%
Оханский муниципальный район	6,7	нет	6,7	1,52%
Куединский муниципальный район	6,6	нет	6,6	1,54%
город Березники	6,6	2,1	4,5	-90,65%
город Кудымкар	6,6	3,0	3,6	-5,71%
Суксунский муниципальный район	6,0	1,3	4,7	53,85%

Таблица №2 Динамика изменения средней цены на жилье в муниципальных образованиях Пермского края

Наименование муниципального образования	Средняя рыночная цена на первичном рынке, (руб./кв.м)	Средняя рыночная цена на первичном рынке, (руб./кв.м)
Городские округа	IV квартал 2010 года	IV квартал 2011 года
Пермь	37354	39 472
Березники	32000	33 200
Кунгур	30 000	28 209
Соликамск	нет данных	30 267
Кудымкар	27 819	28 740
Муниципальные районы
Верещагинский	23 500	нет данных
Горнозаводский	25 500	24 769
Гремячинский	нет данных	нет данных
Губахинский	нет данных	нет данных
Добрянский	24 408	27 382
Карагайский	26 952	нет данных
Красновишерский	нет данных	нет данных
Краснокамский	28 374	27 843
Лысьвенский	30 000	27 667
Нытвенский	24 878	25 000
Очерский	нет данных	нет данных
Пермский	30 829	33788
Сивинский	нет данных	нет данных
Чайковский	27 000	28 000
Чернушинский	28 000	29 153
Чусовской	27667	27 344

Борис Николаев, член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», ведущий аналитик ОАО «Камская долина»
Дарья Рожкова, член комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край», руководитель Аналитического центра «Медиана»

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить