Деньги дешевеют, жилье дорожает

15 августа 2012 г., просмотров: 3306

Первая половина 2012 года на рынке многоквартирного жилья ознаменовалась ростом цен и активностью покупателей. Особенно это проявилось на рынке новостроек, где увеличение покупательского спроса и дефицит ликвидного предложения привели к росту цен.

Объем рынка

Выдача разрешения на строительство - рост активности в этом направлении говорит об активизации застройщиков. За 6 месяцев текущего года Департаментом градостроительства и архитектуры Перми было выдано 39 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью порядка 550,39 тыс. кв. метров. За аналогичный период 2011 года было выдано лишь 26 разрешений на строительство 397,62 тыс.кв. метров. А вот динамика по вводу в эксплуатацию нового жилья несколько отличается от предыдущего года (таблица №1). В I полугодии 2012 года на территории Пермского края было построено 3014 квартир общей площадью 237,1 тыс. кв. метров, что составило 96,8% к аналогичному периоду 2011 года.

Однако не стоит забывать, что основной объем сдачи жилой недвижимости приходится на вторую половину года, так, к примеру, только в декабре 2011 года было сдано 214 тыс. кв. метров, а всего за IV квартал 2011 - 327,4 тыс. кв. метров, что по итогам года позволило достигнуть показателей предыдущего периода. Так же нынешние показатели не превысили прошлогодние по количеству возведения новых домов. В первом полугодии 2012 году начало строительства было зафиксировано на 18 объектах, за аналогичный период 2011 года - 20 домов, тогда как в докризисное время данный показатель находился на отметке в 45-50 объектов.

Таблица №1

Итоги жилищного строительства в Пермском крае в январе - июне 2012 года Динамика ввода в действие жилых домов данные Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю

2012	Введено общей площади, тыс. м2	В % к соответствующему периоду предыдущего года	В % к предыдущему периоду
Январь	15,4	69,3	7,8
Февраль	25,1	115,7	163,0
Март	45,1	76,1	179,4
I квартал	85,6	83,0	26,1
Апрель	35,2	131,6	78,1
Май	47,3	68,2	134,5
Июнь	69,0	150,7	145,9
II квартал	151,5	106,8	177,1
I полугодие	237,1	96,8	47,0

Ценовые изменения «+16% за полгода»

В первом полугодии 2012 года динамика цен в предложениях по продаже квартир в пермских новостройках характеризовалась рекордно высокими темпами роста: + 15,83%, в абсолютном выражении средняя цена выросла за полгода на 6200 рублей (график №1). При этом за последние два года цены на квартиры в новостройках увеличились лишь на 6,83% или на 2520 рублей. Отметим, что уже в апреле 2012 года темпы роста начали снижаться, однако цены в силу инертности рынка продолжили расти. Уже к концу первого полугодия на рынке наблюдается тенденция к снижению среднеценовых показателей.

График №1

Метры, комнаты

Исследование ценовой конъюнктуры рынка, в разрезе количества комнат показали положительную динамику по всем объектам. При этом самый высокий процентный прирост пришелся на квартиры с количеством комнат 4 и более комнатные (график №2).

При этом процентное изменение составило:

1-комнатные +17,22% или +6960 рублей (46,84 тыс. рублей/кв. м)

2-комнатные +15,98% или +6190 рублей (44,81 тыс. рублей/кв. м)

3-комнатные +13,98% или +5400 рублей (43,65 тыс. рублей/кв. м)

4 и более комнатные +41,12% или +14780 рублей (50,28 тыс.рублей/кв. м)

График №2

4-х комнатная и более квартиры практически не востребованы, и рост цен больше связан с изменениями в структуре предложения. Согласно анализу структуры предложения в базе ПМЛС по состоянию на конец июня 2012 года большинство объектов располагается в домах бизнес-класса, которые уже сданы или близки к сдаче, что существенно отличается от картины конца 2011 года. Полгода назад многокомнатные квартиры продавались в домах «среднего» и «эконом» класса, где цены на порядок ниже.

На сегодняшний день сохраняется прошлогодняя тенденция роста цен не только на «ликвидные» объекты (1-комнатные квартиры), но и на 2,3-комнатные квартиры. Эта тенденция свидетельствует о появившихся небольших накоплениях у граждан за последние полтора года, которые желают вложить свои средства в покупку недвижимости, тем самым сохранить свои сбережения и улучшить жилищные условия.

Достаточно интересно выглядит ситуация в сегменте «ликвидного» нового жилья. Если рассматривать структуру предложения 1-комнтаных квартир в зависимости от цены, то получается наибольшую долю рынка занимают объекты стоимостью 1500-2000 тыс. рублей (график №3). Купить однокомнатную квартиру по такой стоимости можно преимщественно в отдаленных районах города, в таких как Орджоникидзевский, Кировский и в районах средней удаленности - Свердловский (микрорайон Юбилейный), Дзержинский (правый берег Камы). Площадь квартир в таких предложениях представлена в диапозоне от 30 до 45 кв. метров.

Почти такую же долю в совокупности занимают объекты стоимостью 2000-2500 тыс. рублей и свыше 2500 тыс. рублей. За 2000-2500 тыс. рублей в базе МЛС преимущественно представлены объекты в районах средней удаленности (Индустриальный район - микрорайон Балатово, Ераничи) и в районах прилегающих к центру (Мотовилихинский район - микрорайон Садовый и Городские горки). Имея 2000-2500 тыс.рублей можно выбрать квартиру площадью от 35 до 60 кв.метров. Объекты общей стоимостью свыше 2500 тыс. рублей и площадью 40-80 кв.метров можно купить в новостройках расположенных в центральных районах города (Ленинский, Свердловский -микрорайон Островского) и районах прилегающих к центру (Дзержинский - микрорайон Светлый, Данилиха). Таким образом, за туже стоимость или немного выше в новостройке покупатель отдаст предпочтение квартире большей площади (2,3-комнатной).

График №3

Класс качества

В период кризиса остро встала проблема увеличения объемов строительства доступного жилья, большинство застройщиков пересмотрели свои проекты, и основной акцент был сделан на строительство жилья "эконом" класса. В последующие годы планируется только наращивание темпов строительства подобного класса качества жилой недвижимости.

Согласно единой классификации новостроек пермский рынок представлен, как и в последние пару лет объектами массового жилья «среднего» и «эконом» класса (график №4). Доля проектов «бизнес» класса по прежнему не велика (7% от общего объема рынка). В 2011-2012 году наблюдается тенденция к появлению новых качественных проектов, к примеру, еще в 2010 году доля объектов «бизнес» класса составляла лишь 3-4%.

О востребованности массового более доступного жилья, и о возобновлении интереса к жилью повышенной комфортности говорят и ценовые изменения. С начала года стоимость квадратного метра в зависимости от класса изменялась следующим образом:

«эконом» класс +3,83% или +1510 рублей

«средний» класс +6,80% или +2760 рублей

«бизнес» класс - 0,17% или - 90 рублей

Прогнозы

Согласно проведенному анализу можно говорить о наметившемся спаде роста цен на пермском рынке новостроек. В ближайшие 2-3 месяца в целом на рынке будет наблюдаться коррекция цен в сторону снижения в пределах 1-3%. Однако в условиях существующего дефицита ликвидного жилья в новостройках возможен рост ценовых показателей на данный тип жилой недвижимости. В случае негативного сценария развития в странах Европы и США осенью возможно последующее снижение цен, но не более чем на 3-5%.

График №4

Дарья Рожкова, Руководитель Аналитического центра «Медиана»

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить