Рынок жилья — новая сверхзадача: снизить, но не уронить

6 декабря 2012 г., просмотров: 5191

Начиная с 2018 года жители Пермского края смогут приобретать жилье по цене 32 тыс. руб. за квадратный метр. Прикамье вошло в число семи пилотных регионов РФ, где в 2013 году начнется строительство жилья эконом-класса. Достижение программных нормативов, снижение стоимости жилья на 20% и уменьшение ставки по ипотеке до уровня «инфляция плюс 2,2%», планируется в том числе за счет увеличения ввода жилья и финансирования на рыночных условиях. Возможно ли снижение цен на 20 и более процентов???

Платежеспособный спрос VS предложение недвижимости

Евгений Заединов, аналитик АЦ «Медиана» отмечает, что рынок недвижимости Перми постепенно восстанавливается после кризиса 2008 года, рост средних цен в предложения по продаже квартир в октябре 2011 года к октябрю 2010 составил 8,83%, а в октябре 2012 года, к аналогичному периоду, уже 20,38%:

— В будущем мы ожидаем, если не увеличение темпов прироста, то, по крайней мере, сохранение этой динамики, при сохранении основных макроэкономических показателей страны и региона. О таком сценарии развития мы с уверенностью можем говорить, изучив спрос на жильё в Перми и Пермском крае.

По данным АЦ «Медиана», спрос на жильё в Перми очень велик, на 2010 год в среднем по Пермскому краю на 1 жителя приходилось 21,5 кв. метров. По состоянию на начало 2011 года потребность населения, проживающего на территории Пермского края, в улучшении жилищных условий, оценивается в размере 9,7 млн квадратных метров. Эти цифры подтверждаются сравнением предложения на рынке недвижимости и поглощением.

Прим.: данные взяты из Пермской мультилистинговой системы на 12.11.2012. Рынок предложения первичного многоквартирного жилья. Сегменты разбиты по цене в денежном выражении тысяч рублей/кв.м.

Цена 30-40 тыс. руб за кв. м. и менее 30 тыс. руб. за кв. м. на рынке нового жилья в подавляющем большинстве выставляется в предложениях по объектам расположенным в домах долгостроях. Анализ структуры сделок купли/продажи на рынке жилой недвижимости г. Перми показал перевес в сторону дешёвого жилья. 

Доля сегмента представленного предложениями менее 30 тыс. руб. за кв. м составляет 32,27% от общего объёма сделок. Люди готовы и могут покупать жильё в данном ценовом сегменте, но из-за отсутствия предложения на первичном рынке, большинство сделок приходится на «убитую вторичку» или комнаты в квартирах/общежитиях. Причём 56,29% приобретений в данном сегменте проходит с привлечением ипотечного кредитования. Что ещё раз говорит о том, что желание покупать есть, и люди стараются использовать любую возможность для этого. Основной объём (70,01 % от общего количества предложения) приходится на сегмент 40-60 тыс. рублей за квадратный метр. Поэтому, если государство совместно с застройщиками сможет организовать снижение цены квадратного метра, и поддержать это ипотечными программами, рынок без труда сможет поглотить такой объём, — констатирует аналитик.

Рыночные зависимости

Говорить о зависимости цены кв. метра жилья от спроса было бы не совсем корректно, так как цена зависит, но совершенно не коррелирует со спросом. Люди будут покупать то, что есть, как только у них появится такая возможность. Анализируя зависимость цены, отметим, что цена на рынке жилой недвижимости зависит от следующего:

1. Макроэкономических показателей как страны, так и региона (курса доллара/евро, стоимости на нефть, оттока/притока капитала, и, в частности, от средних зарплат, подушевого дохода, инвестиционного климата, лояльности банков при ипотечном кредитовании и тд). При этом цены никак не зависят от количества ввода жилья.

2. От политики государства. Здесь я бы рассмотрел два направления: первое — зависимость от помощи государства. При этом даже не столько помощи, сколько невмешательства, ведь рынок недвижимости можно сравнить с идеальной рыночной моделью в экономике, соответственно, все возможные административные барьеры ложатся на плечи застройщика и, в конечном итоге, покупателя. Также нельзя забывать о коррупционной составляющей при получении разрешений и прочей документации на строительство, по оценке Геннадия Стерника, главного аналитика РГР, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, она составляет от 5 до 8% от общей стоимости строительства. В этом случае, роль государства как раз таки минимизировать эту составляющую.

Второе — финансовая или административная помощь при строительстве, ведь сейчас большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения. То есть разработка различных инвестиционных программ, снижение налоговых ставок при строительстве жилья эконом-класса, разработка вместе с застройщиками совместных обоюдно выгодных программ по обеспечению жильём социально незащищённых слоёв населения.

Исследование структуры затрат при строительстве многоэтажного жилого дома, показало что основная составляющая расходов — это непосредственно строительно-монтажные, инженерные, общестроительные работы, сокращение издержек которых зависит только от самого застройщика, поэтому государство здесь вероятнее всего повлиять не сможет. А вот на две вторых по величине статьи расходов — «Приобретение прав на земельный участок» (8%) и «Выполнение ТУ, подключение к сетям» (8%) государство может повлиять. Именно государство на определённых условиях может предоставить площадки под строительство с подведёнными сетями, что уже сократит расходы и, соответственно, конечную стоимость на 10-15%. В таком случае, важной ролью с одной стороны будет контроль над застройщиком, а с другой — страхование рисков, то есть обеспечение гарантии выкупа нереализованных площадей. Ещё возможные шаги по снижению цены — это льготное инвестирование застройщиков и снижение налоговых ставок для компаний участвующих в государственной программе. Но при строгом контроле конечной рыночной цены данных компаний. Таким образом, действительно можно добиться снижения цены даже более чем на 20%.

Очень важно отметить, что всё это мы рассмотрели для жилья эконом-класса, и, соответственно, данная программа снизит цену только в этом сегменте!!! Конечно, за счёт большого объёма цена будет влиять на среднерыночную цену в целом, но за счёт развития рынка средняя цена будет увеличиваться, но более медленными темпами.

Что ожидает рынок недвижимости

Подводя итог своим исследованиям в этой области отмечу, что если принять микроэкономическую модель, в которой всё остаётся неизменным или меняется пропорционально с инфляцией (макроэкономические показатели, покупательская способность, спрос на новую недвижимость, % реализации вновь построенного жилья в месяц и т.д.), исключить спекулятивную составляющую, по отношению к сегодняшней ситуации изменится только количество предложения, а процент покупаемых новых квартир от количества введённого жилья останется прежним, а планы по вводу жилья реализуются, то показатель средней стоимости квадратного метра составит 31410 рублей. Это средняя цена, соответственно, цена жилья эконом-класса будет ещё ниже.

При этом эксперт уточняет, что это идеальная макроэкономическая модель, которая в реальном рынке реализоваться не может, ввиду очень большого количества факторов, спрогнозировать которые на столь длительные период почти невозможно. Поэтому более достоверно можно спрогнозировать цены на рынке нового жилья на краткосрочный период.

Согласно прогнозу АЦ «Медиана», при реалистичном плане развития событий (вялотекущая экономическая ситуация на фоне медленного восстановления мировой экономики, умеренные темпы роста объема ипотечного кредитования, сохранение инвестиционного климата, колебания стоимости барреля нефти в границах $105-$115 в течение ноября 2012 — декабря 2013, сохранение уровня объёмов ввода жилья (690 тыс. кв. м), средняя цена 1 кв. м нового жилья составит 53280 рублей. Рынок готов, но достижение поставленных целей возможно только при комплексном подходе, необходимо не только стимулировать застройщиков, но и снижать ставки и «пороги входа» при ипотечном кредитовании и следует помнить: для реализации планов необходимы как льготы, так и жесткий контроль.

Возможно ли снижение цен на жилье

Эти доводы говорят о том, что желание покупать недвижимость у населения огромно. Но то, что все хотят ездить на Bentley, не увеличивает объем продаж этих автомобилей. Поэтому в рамках данного фактора необходимо рассмотреть именно платежеспособный спрос или, говоря иначе, объем «новых денег», которые вливаются на рынок недвижимости. Речь идет именно о притоке денежных средств на рынок, то есть:
— человек продал квартиру за 1000 и купил на 1000 новую квартиру — объем «новых денег» равен 0,
— продал квартиру за 1000 и уехал заграницу - объем «новых денег» — «-» 1000,
— скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на первичном рынке — объем «новых денег» +1000,
— скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, потратил деньги на другие нужды — объем «новых денег» равен 0,
— скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, купил квартиру на первичном рынке за 800 — объем «новых денег» +800.

«Новые деньги» — это те деньги, которые непосредственно пойдут на увеличение или уменьшение (если они с отрицательным знаком) объема продаж недвижимости. Естественно, что эти «новые деньги» распределяются между первичным и вторичным рынками жилья, то есть поглощают объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке) и влияют на текущую цену жилья на вторичном рынке.

В зависимости от объема «новых денег» ситуация с ценами на жилье может развиваться по трем сценариям:

Сценарий 1. Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка

В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.

Сценарий 2. Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка

В этом случае объем строительства больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. Можно предположить, что в такой ситуации застройщики будут снижать цену на жилье. Но только до уровня себестоимости. Ниже этой планки застройщик просто не может опустить цену на жилье, так как тогда он будет работать себе в убыток. Снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.

Следует отметить, что этот сценарий, как правило, не бывает длительным по времени, потому что при сокращении рентабельности своей деятельности, застройщики через какое-то время, начнут сокращать объемы строительства. К примеру, в «умирающих» городах строительство полностью отсутствует, потому что рентабельность деятельности застройщиков отрицательна.

Иллюстрацией ко второму сценарию может служить ситуация, сложившаяся в России в последние годы: в 2008 году рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 и вовсе наблюдалось снижение цен, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости значительно сократился.

Сценарий 3. Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем, объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом соответственно повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков.

Сценарий 4. Крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет.

Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне.

Точка зрения

Несмотря на всевозможные программы и решения, практически во всех крупных городах Российской Федерации цена квадратного метра отнюдь не падает. Поэтому необходимы анализ и внедрение лучших методов, применение которых муниципальными властями, снизит цену на недвижимость. «Метражи» обобщили рецепты, выписанные экспертами рынка.

1. Ограничение цены квадратного метра

Теоретически возможно решением местных органов самоуправления или даже на федеральном уровне ограничить максимальную стоимость квадратного метра административными способами.

Можно подойти к этому вопросу очень серьезно: учесть тип жилья, месторасположение, возраст строения и т. д. и т. п. Аналогично можно ввести ограничения не на саму цену, а на размер рентабельности строительных компаний. Такие методы, между прочим, вполне успешно работают сегодня для некоторых продуктовых товарных групп. Но обходить такие решения население научилось еще в ту пору, когда стоимость оформления сделки с недвижимостью зависела от ее цены. В договоры просто вносилась заниженная сумма. Фактически цена оставалась та же, но большая часть средств уходила «в тень». То же произойдет и при любом административном ограничении — реальные обороты будут просто спрятаны, со всеми вытекающими отсюда последствиями, включая криминализацию бизнеса и пр. Таким образом, подобный метод абсолютно неэффективен.

2. Развитие ипотечных и прочих кредитных схем

Известно, что развитие ипотечных схем и прочих способов приобретения жилья в рассрочку дает возможность многим людям приобрести квартиру. Регионы и города сегодня соревнуются между собой по объемам выданных жилищных кредитов. Но если отвлечься от общих вопросов доступности жилья и рассмотреть широкое внедрение ипотеки применительно к изменению цены квадратного метра, то окажется, что ипотека может значительно ее увеличить. Ведь кредитные механизмы вовлекают в оборот объектов недвижимости тех, кто без них никогда не сумел бы купить квартиру. Значит, на рынке растет спрос. Если росту спроса не соответствует рост предложения, значит, растет цена. Таким образом, развитие ипотеки без увеличения объемов строительства приводит к удорожанию жилья. В конечном итоге это бьет не только по тем, кто не может привлечь кредитные средства, но и по самим заемщикам. Ведь и сумма долга и проценты при покупке дорогой квартиры также повышаются. Таким образом, без расширения жилищного строительства данный метод приводит к росту цен.

3. Лицензирование деятельности на рынке недвижимости

Существует мнение, что ощутимый вклад в удорожание жилья вносят многочисленные посредники-риэлторы, наживающиеся на несформировавшемся рынке. Поэтому логично попытаться уменьшить количество профессиональных игроков путем введения жесткой процедуры лицензирования. Такое решение может принять и субъект Федерации, и даже муниципалитет. Расчет простой: снизив количество посредников в цепочке «продавец-покупатель», можно рассчитывать и на снижение цены товара. Однако, согласно основным законам рынка, если снизится предложение на рынке риэлторских услуг по сравнению со спросом на них, цена этих самых услуг повысится. Кроме того, расходы на подготовку специалистов и собственно лицензирование риэлторам неоткуда покрыть, кроме как из собственной прибыли, повысив цены на свои услуги. Это, конечно же, в той или иной мере приведет к росту цен на объекты недвижимости. Что будет сильнее: эффект от устранения цепочек посредников или эффект от роста цен на услуги профессионалов - неизвестно, но ясно, что суммарный выигрыш, если он будет вообще, окажется небольшим. Таким образом, данный метод крайне малоэффективен.

4. Введение «прогрессивного» налогообложения

В последнее время правительство предлагает введение особого налога на вторую квартиру. Но ни для кого не секрет, что аналогичная схема уже давно работает в системе оплаты услуг ЖКХ: при расчетах за вторую и последующие единицы жилплощади, зарегистрированные за одним и тем же лицом, квартплата растет, так как не действуют никакие льготы. До сих пор никого это не останавливало при приобретении «лишнего» жилья. Кроме того, обойти и этот барьер очень просто - у каждого есть немало «бесквартирных» родственников. А самое главное - рост налогового бремени чаще всего приводит к росту, а не снижению цен. В самом деле, если человек приобретает вторую квартиру как объект финансовых вложений или для сдачи ее в аренду, то самый простой способ компенсировать налог на нее — увеличить цену. Таким образом, подобный метод совершенно бесполезен.

5. Поддержка инновационных методов строительства

Пределом снижения цены на жилье в условиях свободной конкуренции в сочетании с увеличением объемов строительства является, конечно, себестоимость. Ее снижение возможно за счет внедрения разнообразных инноваций в этой сфере.

Развитие малоэтажного строительства, создание и внедрение новых материалов и способов работы - все это можно использовать для снижения себестоимости. Основная задача местных (и федеральных) властей в этом случае - обеспечить поддержку инноваторов, особенно в части создания опытных образцов и их испытаний. Строительные компании чаще всего не готовы вкладывать средства в «сырые» проекты, а сами разработчики не имеют на это денег. Участие властей в этом вопросе в форме учреждения грантов, инновационных площадок, конкурсов и т. д. способно внести заметный вклад в снижение себестоимости жилья. Таким образом, метод достаточно эффективен.

6. Стимулирование строительства жилья

Единственный способ реально снизить цены на жилье - стимулирование строительства. Только превышение роста предложения над ростом спроса однозначно приводит к снижению цен. Разумеется, этот метод работает только в условиях свободной конкуренции. Поэтому муниципалитеты ни в коем случае не должны стимулировать лишь отдельную (отдельные) строительную компанию - условия игры должны быть понятны и равны для всех. Конкретные способы стимулирования могут быть самые разные: от прямого инвестирования до налоговых послаблений, от гарантий возврата кредитных средств до финансирования подвода коммуникаций к строительным площадкам. Таким образом, данный метод высокоэффективен при обеспечении свободной конкуренции.

7. Развитие института аренды

Цены можно уменьшить, предложив инвесторам надежные источники вложения средств, помимо недвижимости. Не секрет, что больше половины квартир покупается с инвестиционными целями, т.е. для перепродажи и сдачи ее в аренду, что естественно толкает цену вверх. Любое увеличение налогов или введение других обязательств приводит к увеличению цен на аренду, тем самым привлекая еще больше людей инвестировать в этот бизнес. Поэтому нужно снижать стоимость аренды, возможно путем строительства государственных «доходных домов», что приведет к уменьшению спроса на жилье, и как следствие, к снижению цен на квартиры. Таким образом, это высокоэффективный метод.

8. Строительство муниципальных «доходных домов»

Эти дома предназначены исключительно для сдачи квартир внаем. Это может сдвинуть соотношение спроса и предложения в сторону удешевления квадратного метра. Строительство таких домов поможет снизить стоимость аренды, но если дома будут строиться по существующим расценкам застройщика, то такой способ ненамного снизит стоимость аренды. Поэтому муниципальные «доходные дома» должна строить муниципальная строительная фирма, которая будет сдавать квадратный метр по себестоимости с фиксированной рентабельностью. Таким образом, это высокоэффективный метод, при условии создания прозрачных условий на рынке.

---

Анализ перечисленных методов говорит о том, что существуют реальные способы, при помощи которых муниципальные власти действительно способны снизить цены на жилье в отдельно взятом городе. Внутренние миграционные потоки, нивелирующие уровень цен на жилье в России пока недостаточно развиты (за исключением, пожалуй, центростремительных направлений). Это подтверждается существенной разницей цен в разных городах. А значит, удешевление жилья или хотя бы значительное замедление роста цен на него в определенной местности вполне возможно. Ведь для стимулирования строительства на собственных территориях ни санкций российского правительства, ни специальных федеральных законов не нужно.

---

Журнал «Метражи» №12, 2012 г.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить