Стоимость недвижимости является показателем развитости региона

27 декабря 2012 г., просмотров: 5854

Аналитики компании «Инвест-аудит» провели исследование рынков коммерческой недвижимости Перми, Екатеринбурга, Казани и Уфы. Эксперты пришли к выводу, что лидером по стоимости и разнообразию объектов, представленных во всех рассмотренных сегментах, является Екатеринбург, а остальные города имеют схожий уровень развития рынков коммерческой недвижимости.

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», и Степан Наумов, аналитик ООО «Инвест-аудит», рассматривали коммерческую недвижимость как совокупность трех рынков помещений различного целевого назначения: торговых, офисных и производственно-складских объектов.

Наиболее высокие цены на торговые помещения в Екатеринбурге связаны как с большим количеством объектов высокого качества в центре города, так и с более высоким уровнем инфраструктурного развития самого Екатеринбурга и его центра. Отстающими в этом сегменте являются Пермь и Уфа, в которых больше развит рынок недорогих торговых площадей.

В Екатеринбурге достаточно много предложений офисов высокого класса, в том числе стоимостью выше 110 тыс. руб за кв.м. Такие объекты единично представлены в Казани и достаточно редки для Перми и Уфы.

Рынок производственно-складской недвижимости также наиболее развит в Екатеринбурге: на нем представлены, в основном, качественные складские объекты, то есть удобно расположенные с точки зрения транспортной доступности и имеющие высокий уровень внутренней инфраструктуры. Некоторое количество качественных помещений также располагается в Уфе. В Перми, несмотря на большое количество промышленных объектов, достаточно мало предложений по качественным производственным площадям.

Аналитики компании «Инвест-аудит» также проанализировали взаимосвязь средних цен на коммерческую недвижимость со статистическими показателями жизни региона: себестоимостью строительства недвижимости, средним уровнем заработной платы и оборотами розничной торговли. Эксперты пришли к выводу, что город, в котором высокая стоимость офисных помещений, имеет также высокие цены на других сегментах рынка недвижимости. Стоимость недвижимости также является показателем развитости региона, показывает его конкуренцию, масштабы оборотов торговли, оказанных услуг и произведенной продукции. То есть, чем выше экономическая активность, тем выше стоимость коммерческой недвижимости, а чем выше уровень жизни в регионе, тем выше спрос на качественные объекты и соответственно больше предложений качественных объектов.

Исследование рынков коммерческой недвижимости крупных городов Уральского региона

В исследовании компании «Инвест-аудит» сопоставлены цены предложений, опубликованные на известных интернет-порталах о недвижимости Перми, Екатеринбурга, Казани и Уфы. Исследование построено на последовательном анализе трех рынков помещений различного целевого назначения: рынок торговых помещений; рынок офисных помещений; рынок производственно-складских помещений.

Срезы каждого из этих рынков во всех городах были сделаны в начале сентября и в начале ноября, то есть в начале и в разгаре осеннего делового сезона. Такие периоды были выбраны для того, чтобы проследить динамику предложений во всех рассматриваемых сегментах.

Рынок торговых помещений

Рынок торговых помещений включает в себя самые дорогие объекты городов. Главным фактором, влияющим на стоимость данных объектов, является поток людей, который проходит мимо торговых объектов, их доступность и известность самих объектов (если речь идет о торговых центрах). Как правило, самые дорогие помещения расположены на центральных улицах, там, где пересекаются потоки людей со всего города.

Наиболее высокие цены на торговые помещения в Екатеринбурге. Это связано как с большим количеством объектов высокого качества в центре города, так и с более высоким уровнем инфраструктурного развития самого Екатеринбурга и его центра.

В Екатеринбурге много отдельных деловых районов, внутри каждого из которых ежедневно проходят большие потоки жителей города. Отстающими среди рассматриваемых городов являются Пермь и Уфа, в которых больше развит рынок недорогих торговых площадей.

Более подробно структуру рынка можно рассмотреть, построив гистограммы распределения цен предложений данных рынков. На них можно увидеть, как распределяются по цене объекты рынка недвижимости в каждом из городов. Столбцы диаграммы отображают число предложений в различных ценовых диапазонах, также на них отмечены границы средних значений стоимости объектов на рассматриваемом рынке. Пик распределения — это центральное среднее значение стоимости помещений.

Распределения цен предложений по Уфе и Перми достаточно сильно похожи по структуре. У этих городов наблюдается небольшой «хвост» для дорогих предложений, а основной пик распределения находится ближе к нулю, чем в Казани и Екатеринбурге. Это может означать, что основной объем предложений этих городов — торговые объекты средней и низкой стоимости.

Сильнее всего выделяется город Екатеринбург, на распределении которого явно наблюдается сегмент дорогих площадей. Эти площади со стоимостью свыше 140 тыс. руб. за метр, и таких объектов достаточно много.

В целом, та же самая картина структуры рынка объектов торговой недвижимости наблюдалась и в сентябре. Основное отличие — появление за последние месяцы дорогих объектов в Перми и Уфе. Рынок офисных помещений

Рынок офисных предложений

Офисные помещения не так сильно нуждаются в большом потоке людей и идеальной доступности, как торговые. На стоимость этих помещений больше влияет их качество, а также инфраструктура здания и прилегающей территории.

Если торговые помещения в большинстве случаев расположены на первых этажах зданий, то для офисных помещений могут быть задействованы любые этажи бизнес-центров. Для этих объектов также важно расположение в деловых районах, близость административных учреждений и транспортная доступность для клиентов.

Так же, как и с торговыми площадями, наиболее развитый офисный сектор сейчас существует в Екатеринбурге. Это, несомненно, сказывается на средней цене по рынку офисных помещений.

В Екатеринбурге достаточно много предложений офисов высокого класса, в Перми таких объектов фактически не существует. Единичные объекты высокого класса представлены в Казани.

Объекты, стоимость которых выше 110 тыс. руб. — частое явление в Екатеринбурге, в некоторой степени проявляется в Казани и достаточно редкое явление для Перми и Уфы.

Рассматривая изменения в динамике, можно обратить внимание на то, что в сентябре в Перми продавалось большее количество офисов, имеющих высокую стоимость. Судя по всему, за два месяца эти предложения были удовлетворены существующим в городе спросом. По остальным же городам наблюдается рост количества предложений в верхнем ценовом сегменте. Это явление сказалось на средней цене по Екатеринбургу, которая поднялась на 5,6% за счет появления новых предложений. Рынок производственно-складских помещений

Рынок производственно-складских помещений

В российской практике рынок производственно-складских помещений развит значительно меньше, чем рынок торговой и офисной недвижимости. Он является самым пестрым сегментом рынка коммерческой недвижимости, поскольку на стоимость объектов влияет множество факторов.

Для объектов производственно-складского назначения не имеет значения расположение в центральных районах города. Значительную роль играет инфраструктура, к примеру, наличие хорошей транспортной магистрали и отсутствие пробок на ней. Самыми дорогими объектами в данном секторе являются логистические центры и отапливаемые склады.

Помещения, которые удобно расположены с точки зрения транспортной доступности, имеют высокий уровень внутренней инфраструктуры (системы отопления и вентиляции, возможность перепланировки и т.п.) относят к качественным.

Наиболее развит рынок производственно-складской недвижимости в Екатеринбурге. На этом рынке представлены качественные складские объекты. Существует ряд объектов смешанного типа: частично офисные, частично производственно-складские. В случае, если такие объекты удобно располагаются относительно города, то они позиционируются как логистические центры и имеют высокую стоимость. Некоторое количество качественных помещений также располагается в Уфе.

В остальных рассматриваемых городах, данный сегмент рынка не так развит. В Перми, не смотря на большое количество промышленных объектов, достаточно мало предложений по качественным производственным площадям.

Распределение цен предложений приведено лишь за ноябрь 2012 года, так как существенных отличий от данных сентября не обнаружено. Рынок Екатеринбурга в этом сегменте «рваный», на нем есть в продаже некоторые площади в узких ценовых сегментах, между которыми не представлено других площадей.

Взаимосвязь средних цен на рынке и статистических показателей

Рассмотрев структуры каждого из трех сегментов рынка, интересно сравнить их средние значения со статистическими показателями жизни регионов. Первое, на что следует обратить внимание — себестоимость строительства недвижимости по рассматриваемым городам.

Взаимосвязь между стоимостью готовых помещений и стоимостью их строительства логична и может быть объяснена следующим образом. Чем больше разница между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью создаваемого объекта (точнее даже той стоимостью, которую готовы заплатить потенциальные покупатели), тем больше маржа у застройщика. Во-первых, это приводит к росту объемов строительства. Во-вторых, к снижению рыночной стоимости помещений из-за удовлетворения спроса на эти объекты. В-третьих, к росту себестоимости строительства из-за повышенного спроса на строительные материалы.

С другой стороны, это может быть объяснено покупательной способностью жителей региона. Чем больше денег может потратить население, тем более качественные объекты будут в спросе. А качество объекта во многом формируется на этапе строительства. Поэтому высокая стоимость строительства может быть объяснена вводом более качественных объектов.

*Источник информации — данные компаний-застройщиков.

Исходя из полученных данных, можно утверждать, что существует явная взаимосвязь между средней стоимостью строительства и стоимостью, формирующейся на рынке. И достаточно сложно сказать наверняка, что является причиной, а что - следствием.

В таблице также приведен показатель отношения рыночной стоимости к стоимости строительства. Как можно заметить, в Республике Башкорстан данный показатель максимальный, что говорит о возможности застройщика извлекать большую маржу при строительстве торговых помещений в Уфе, в сравнении с остальными городами.

Следует добавить, что взаимосвязь себестоимости строительства наблюдается на всем рынке коммерческой недвижимости и в равной мере свойственна офисным и производственно-складским помещениям.

Второй статистический показатель, на который интересно обратить внимание - средний уровень заработной платы по рассматриваемым регионам. Как уже отмечали аналитики, чем выше покупательная способность населения, тем более качественные объекты возводятся в регионе.

В таблицах №5,6,7 представлены данные, опубликованные в открытом доступе на момент проведения исследования (за январь-июль либо январь-август 2012 года). Использование этих данных специалисты считают корректными, так как в дальнейшем в общей экономической ситуации всех рассматриваемых регионов не происходило серьезных изменений.

По данным таблицы, прослеживается описанная выше связь. Однако следует отметить, что наибольшая способность приобрести коммерческую недвижимость среднестатистическим жителем региона наблюдается в Пермском крае, в котором стоимость торговых помещений наименьшая. Учитывая, что за рассматриваемый период в городе Перми уменьшилось число дорогих объектов, имеющих высокое качество, это показывает потребность города в объектах более высокого качества.

*Источником информации по данным таблиц 5, 6 и 7 является сайт Федеральной службы государственной статистики, а точнее - публикации/доклады/бюллетени на сайтах его территориальных органов: по Пермскому Краю, по Свердловской области, по Республике Татарстан, по Республике Башкорстан.

Интересная зависимость наблюдается между оборотами розничной торговли и стоимостью торговых помещений.

Наибольшие обороты розничной торговли зарегистрированы в Свердловской области, где самые высокие цены на торговые помещения, затем последовательно следуют Республика Татарстан, Республика Башкорстан и Пермский край. Экономически это можно объяснить так: чем выше обороты розничной торговли, тем больше спрос на коммерческие помещения, тем, следовательно, выше их стоимость.

Аналогичные связи просматриваются в сфере услуг и в сегменте обрабатывающей промышленности. Взаимосвязь здесь не такая ярко выраженная, но, тем не менее, наблюдаемая.

Все это показывает, что стоимость недвижимости является показателем развитости региона, показывает его конкуренцию, масштабы оборотов торговли, оказанных услуг и произведенной продукции. Уровень жизни формирует рынок недвижимости так же, как и рынок недвижимости, в свою очередь, определяет уровень жизни. Коммерческий сектор недвижимости играет важную роль во всей экономической системе.

Резюме

В исследовании принимали участие города, внешне достаточно схожие, но существенно отличающиеся по качественным характеристикам. Как стало ясно из исследования, лидером по большинству показателей является город Екатеринбург. В этом городе самые высокие цены на рынке, большее разнообразие качественных объектов. С другой стороны, в данном городе самые высокие статистические показатели, которые определяют развитость города. Пермь, Уфа и Казань имеют достаточно схожий уровень развития рынков. Следует также отметить, что Казань выделяется из тройки наличием большего количества качественных объектов по всем сегментам.

Также по итогам исследования нами был сделан ряд дополнительных выводов:

1) Все сегменты недвижимости взаимосвязаны, город, в котором высокая стоимость офисных помещений, будет иметь также высокие цены на других сегментах рынка недвижимости.

2) Средняя стоимость строительства влияет на стоимость вновь вводимых объектов недвижимости. При этом на более развитых рынках, из-за существования спроса на качественные объекты, средняя стоимость строительства часто выше из-за использования более качественных материалов и технологий.

3) Стоимость недвижимости является показателем развитости региона, показывает его конкуренцию, масштабы оборотов торговли, оказанных услуг и произведенной продукции. То есть, чем выше экономическая активность, тем выше стоимость коммерческой недвижимости.

4) Существует взаимосвязь между социально-экономическим развитием региона и ценами на рынках недвижимости. Чем выше уровень жизни в регионе, тем выше спрос на качественные объекты и соответственно больше предложений качественных объектов.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить