Пермь — жилищный аутсайдер

28 декабря 2012 г., просмотров: 5383

Аналитики компании «Инвест-аудит» провели исследование рынков жилья Перми, Екатеринбурга, Казани, Уфы и Челябинска. Эксперты пришли к выводу, что Пермь значительно отстает от остальных регионов как по объему фондов жилой недвижимости, так и по темпам строительства новых квартир.

Наибольшие темпы ввода жилых помещений стабильно демонстрирует Казань. За период с начала 2010 по июль 2012 года объемы строительства жилья в столице Татарстана оказались выше, чем в Перми примерно в три раза.

Среди причин, по которым в столице Прикамья в течение последних 2 лет объемы вводимого жилья были очень низкими, эксперты выделили высокую себестоимость возведения объектов. По этому показателю Пермь находится на втором месте после Челябинска, где процент затрат на строительство в стоимости жилья составляет 63%. Самая низкая себестоимость зафиксирована в Уфе — там этот показатель равен 35%.

Что касается стоимости жилья, то самые высокие цены на рынке недвижимости отмечены в Екатеринбурге. Меньше всего квадратный метр стоит в Челябинске. Причем стоимость квартиры в этих двух городах различается более чем в полтора раза. Что касается Перми, то цены на жилые помещения по сравнению с остальными городами находятся на среднем уровне.

Также эксперты «Инвест-аудита» подсчитали, сколько квадратных метров жилья можно приобрести, получив одно среднемесячное жалование. Оказалось, что проще всего накопить на квартиру в столице региона жителям Челябинска. Сложнее всего это сделать жителям Уфы. Пермь по данным показателям оказалась на втором месте. То есть в среднем каждый житель столицы Прикамья ежемесячно зарабатывает на 0,39 метров личного пространства.

Уровень цен на объекты жилой недвижимости

Уровень цен на жилую недвижимость в рассматриваемых городах существенно отличается. Самые высокие цены на жилье отмечены в Екатеринбурге, а меньше всего недвижимость стоит в Челябинске. При этом стоимость квартир в столице Урала более чем в полтора раза превышает соответствующие показатели в Челябинске.

Структура рынка жилых помещений

Исследование показало, что структура спроса и предложения в зависимости от города существенно отличается.

Стоит отметить, что внешне каждый из них отдаленно напоминает нормальное распределение. Несмотря на кажущуюся схожесть графиков, ситуация на рынке каждого из городов имеет свои особенности.

Например, гистограмма, отражающая ситуацию на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга, отличается широким и достаточно равномерным распределением по оси цен. Это говорит о наличии большого числа предложений разного уровня качества: от низкого до самого высокого. Гистограммы Челябинска и Перми сильно сконцентрированы в центре. Это значит, что в этих городах присутствует много объектов одинакового уровня по схожим ценам. Наличие второго, выделяющегося на уровне 70 тысяч рублей, пика, на графике Уфы, говорит о ярко выраженной сегментации рынка на предложения среднего и высокого качества.

Стоимость строительства жилых помещений

Помимо рыночных факторов на стоимость жилых помещений влияют и другие показатели. Так, существует прямая зависимость между объемом финансовых затрат на строительство и уровнем цен на рынке. Для того чтобы сравнить рынки рассматриваемых городов, аналитики рассмотрели данные по средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра в городах и поселках городского типа за январь-сентябрь 2012 года. Несмотря на то, что эти данные отражают ситуацию, характерную для регионов в целом, их можно сопоставить с ценами внутри городов.

Исходя из данных, представленных в таблице, можно заметить, что в Перми прямые затраты на строительство здания составляют 58% от стоимости. Оставшуюся часть цены (42%) формируют расходы на создание инженерной инфраструктуры и приобретение земельного участка, инфляция за время строительства, а также прибыль застройщика. В целом, показатель средней себестоимости строительства варьируется от 35% в республике Башкорстан до 63% в Челябинской области. Вероятно, это связано с тем, что стоимость земельных участков, инфраструктурных коммуникаций и расходов на согласование объектов недвижимости в рассматриваемых городах существенно различается.

Уровень ввода жилых помещений

Существенное влияние на стоимость жилья оказывает также общий объем ввода жилой недвижимости в том или ином населенном пункте. Для того чтобы исключить возможные сезонные колебания, была собрана информация об объемах жилищного строительства с января 2010 года по июль 2012 года.

Для большей наглядности, в таблице представлены схожие показатели, показывающие разницу в объемах строительства, скорректированную на численность населения.

Наибольшие темпы ввода жилых помещений стабильно демонстрирует Республика Татарстан. Этот регион лидирует также по такому параметру как удельный ввод площадей на 10000 человек. Явным аутсайдером рейтинга является Пермский край, объемы ввода жилья в котором за рассматриваемый период ниже, чем в Татарстане примерно в три раза. Частично это связано с тем, что численность населения Прикамья уступает аналогичному показателю в республике. Однако удельный показатель (6,30 метров против 2,85 метра) позволяет говорить о том, что за последние годы в Перми было введено в два раза меньше квадратных метров жилых площадей на одного жителя.

Эксперты также отмечают наличие зависимости между такими показателями как объем ввода жилья и вес себестоимости строительства в стоимости жилых помещений. Это связано с тем, что прибыль застройщика формируется исходя из разницы между возможной ценой продажи и затратами на строительство. Соответственно, строители могут рассчитывать на большую прибыль при реализации своих проектов в тех территориях, где вес себестоимости в рыночной стоимости помещений меньше. Однако эта зависимость проявляется не всегда: например, Челябинская область, в которой отмечен максимальный показатель веса себестоимости, значительно опережает по объемам ввода жилых помещений Пермский край.

Прикамье уступает остальным регионам и по такому параметру, как общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя. Этот показатель рассчитывался на конец 2011 года, и потому, в отличие от предыдущих факторов, он не может отразить реальной динамики.

По темпам ввода жилья за последний год Пермский край находится на третьем месте, уступая Челябинской области и Республике Башкорстан. За январь-сентябрь 2012 года в регионе было введено на 5,5% меньше жилых площадей, чем за аналогичный период прошлого года. В Челябинской области эксперты отмечают существенное увеличение темпов ввода жилья: за 9 месяцев текущего года было введено на 27,5% больше квадратных метров жилья, чем за тот же период 2011 года. В Республике Башкортостан прирост составил 12,5%.

Эксперты склонны полагать, что темпы ввода нового жилья напрямую влияют на уровень цен на недвижимость. Это объясняется тем, что рост числа предложений на рынке усиливает конкуренцию, которая, в свою очередь, приводит к снижению стоимости. При этом необходимо учитывать, что качество вводимых объектов также влияет цены. Поскольку чаще всего первичная недвижимость, вводимая в крупных городах, имеет более высокий уровень качества, чем большинство объектов уже представленных на рынке, то появление более дорогих квартир лишь увеличивает среднюю стоимость жилой недвижимости.

Заработная плата и покупательная способность

Поскольку покупательная способность зависит прежде всего от показателей дохода, аналитики рассмотрели связь между параметрами «средняя заработная плата по региону» и «стоимость жилых помещений».

Среди рассматриваемых регионов лидером по размеру заработной платы является Свердловская область. Самый низкий уровень оплаты труда — в Республике Башкортостан. Пермский край расположился на предпоследнем месте рейтинга. Отметим, что по темпам роста реальной заработной платы, скорректированной на темпы инфляции, регион занимает самую низкую позицию.

Стоит отметить, что прямой зависимости между уровнем заработной платы и стоимостью жилых помещений не наблюдается. Однако если взять в расчет объекты коммерческой недвижимости, то можно обнаружить явную взаимосвязь. Чем выше уровень заработной платы в регионе — тем выше стоимость объектов недвижимости. Вероятно, это связано с большим уровнем платежеспособного спроса на коммерческие объекты в регионе, за которым подтягивается и рынок качественных жилых помещений.

Интересен для рассмотрения также показатель отношения среднего уровня заработной платы к средней стоимости квадратного метра на рынке. Он отражает усредненные покупательские способности жителей городов.

Показатель соотношения оплаты труда к средней стоимости помещений в экономическом смысле дает понять, сколько квадратных метров можно приобрести, получив одно среднемесячное жалование. Аналогичным образом, следующий показатель на представленной таблице характеризует время, которое потребуется для покупки одной квартиры. Так как рынок недвижимости находится в постоянной динамике, и ему характерен постепенный рост цен, то нельзя считать представленные показатели на 100% соответствующими реальности. Точно также, нельзя утверждать, что человек, желающий приобрести квартиру, будет вкладывать в ее покупку все свои заработанные средства. Поэтому в действительности времени, необходимого для приобретения квартиры, требуется значительно больше.

Между тем, рассчитанные показатели дают возможность сопоставить реальную покупательную способность жителей разных регионов. Как можно заметить, проще всего накопить на квартиру в столице региона жителям Челябинской области. Сложнее всего это сделать жителям республики Башкорстан. Город Пермь по данным показателям оказался на втором месте. То есть в среднем каждый житель столицы Прикамья ежемесячно зарабатывает на 0,39 метров личного пространства.

Естественная миграция между регионами

Предоставляется интересным, как же данные различия между регионами сказываются на решениях свободного человека, который имеет право сменить свое место проживания? Для ответа на данный вопрос, можно рассмотреть статистические показатели по миграции населения внутри Российской Федерации.

Разумеется, нельзя утверждать, что мобильность населения зависит только от стоимости недвижимости. На эти перемещения влияет также масса факторов, значительная часть из которых не имеет экономического характера. Однако, в общем и целом, каждое из различий, так или иначе, подталкивает людей к эмиграции и иммиграции.

Наибольший прирост населения среди рассматриваемых регионов отмечен в Республике Татарстан. Это связано с относительно высоким уровнем жизни, который выражается в комфортных административных, экономических и климатических условиях. Положительная динамика прироста также наблюдается в Свердловской области. Два этих региона достаточно давно являются крупными и привлекательными экономически центрами. В Пермском крае наблюдается значительный отток населения в другие территории. Однако, самый низкий показатель по этому параметру отмечен в Республике Башкорстан. Вполне возможно, что одной из причин такой миграции является более низкий уровень экономического развития данного региона. Как было отмечено выше, в республике показатель высокой стоимости жилых помещений сочетается с низкой заработной платой населения.

Резюме

Подводя итоги проведенного анализа, стоит отметить, что далеко не все закономерности и взаимосвязи находят подтверждение в реальности. Например, не всегда в регионах с высоким уровнем заработной платы проще купить жилую недвижимость. Также не везде объемы ввода жилых помещений существенно влияют на среднеценовые показатели рынка.

Что касается Пермского края, то по уровню цен на жилые помещения, он не выделяется среди рассматриваемых регионов. Высокую себестоимость строительства в Прикамье можно считать одной из причин, по которым в регионе в течение последних 2 лет объемы вводимого жилья были очень низкими. Кроме того, Пермь существенно уступает рассматриваемым городам, как по показателям текущих фондов жилой недвижимости, так и по темпам ввода новых квартир. Уровень заработных плат в Пермском крае приближается к нижней границе, в то время как покупательная способность населения на рынке недвижимого имущества находится на среднем уровне. Все это, так или иначе, приводит к достаточно высокому уровню миграции жителей территории в другие регионы и страны. По этому показателю Пермь находится на предпоследнем месте.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить