Земельная распродажа

31 июля 2013 г., просмотров: 38214

«В кризис рынок организованной застройки просел по числу проектов почти на 30%, но к июню 2013 года количество проектов увеличилось, и рынок вышел на докризисный уровень», — рассказала Наталья Короткая, главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости, в ходе семинара, проведенного НП «РГР. Пермский край» 30 июля.

Сейчас на рынке организованной малоэтажной застройки насчитывается 87 поселков. Сюда входят как уже готовые, сданные до кризиса, проекты, так и строящиеся в настоящее время. Реализация объектов происходит сегодня в 69 проектах.

Как видно из диаграммы, основной тенденцией пермского рынка организованных поселков стало то, что наибольшую долю в структуре предложения занимают именно земельные массивы, в которых продаются земельные участки. «И если в количественном выражении рынок приблизился к докризисным показателям, то в качественном выражении ситуация иная. На рынок выходят не концептуально проработанные, целостные проекты, а предложения по продаже земельных участков», — пояснила Наталья Короткая.

 

Направление Усть-Качки – в лидерах

В территориальном отношении основное количество предложений находится в Пермском районе. Особенное развитие получило направление Пермь-Усть-Качка. Из 69 находящихся в реализации поселков 23 расположены именно здесь, вблизи поселений Култаево, Башкултаево, Мокино, Нижние Муллы, Протасы.

 

Почем квадрат земли?

Цена на рынке земельных массивов зависит от множества факторов. Это и местоположение, и удаленность от города, и живописности ландшафта, и наличие инженерных коммуникаций, и объекты инфраструктуры, и виды разрешенного использования участка, и престижность, «раскрученность» места. В числе самых дорогостоящих поселков можно назвать «Серебряный бор» (порядка 620-750 тыс. руб за сотку), «Боброво» (360 тыс.), «Преображенское» (250 тыс), «Демидково-Грин» (150 тыс. за сотку), СНТ «Приволье» (95 тыс), резиденция «Веретье» ( 65 тыс.), «Гринфилд» (85 тыс. руб за сотку) и т.д.

Тем не менее, большинство земельных массивов продаются по ценам от 15-20 до 30-40 тыс. руб. за сотку. В основном это земли сельхозназначения под садоводство, не обеспеченные полным набором инфраструктуры (предусматривают, как правило, только наличие электричества и подъездной дороги). Такие участки требуют от собственника будущих вложений в инженерную составляющую. Большая масса этих предложений расположена в Пермском районе в направлении Протасов, Култаево, Нижних Муллов.

«Разница в цене между участками с коммуникациями и без может составлять до 5 раз, — подсчитала аналитик. — Если участок с коммуникациями может выставляться по цене 60-90-100 тыс. за сотку, то участок без коммуникаций, только с электричеством – это 20-30 тыс за сотку».

Ряд застройщиков предлагает покупателям участки с подрядом, т.е. с договором на строительство дома по определенному проекту. Как правило, участки с подрядом продаются дешевле в среднем на 5 тыс. руб. за сотку.

 

Недостаток концепции

Концептуальных поселков на пермском рынке крайне мало – порядка 23%. Подавляющее большинство таких поселков представлено классом «бизнес». Цены домовладений колеблются от 6-8 млн до 10-13 млн руб. И в более дорогих поселках цена доходит до 35-50 млн. Меньше представлено поселков классов «эконом» и «эконом-кофорт». В «эконом-комфорте» цены варьируются от 2,5-3 млн до 5-6 млн.

Что касается ценовых трендов, то рынок организованного строительства практически не дает здесь повода для дискуссий. «Цены в коттеджных поселках и поселках таунхаусов меняются крайне редко, поскольку застройщики исходят из себестоимости проекта, устанавливают цены и не меняют их на протяжении реализации поселка, — поясняет Наталья. — Изменения в ценовой политике могут происходить только в связи с проведением различных акций и предоставлением подарков, например, бесплатной отделки или гаража».

Если говорить о земельных участках в составе массивов, то здесь ценовая динамика более активная. За 1-е полугодие 2013 года в отдельных земельных проектах цены выросли от 3% до 10-18%. Если же брать период с 2012 года до 1-й половины 2013 года, т.е. 1,5 года, то в отдельных массивах цены выросли от 5% до 25% и даже до 40%. «Таким образом, с точки зрения покупателя приобретение земельного участка становится выгодным и в инвестиционных целях в том числе», — заключает аналитик.

 

В поисках стабильности

По мнению Натальи Короткой, рынок организованных поселков остается достаточно неразвитым, несформированным. Данную стадию его развития можно назвать стадией стабилизации. Активность на рынке поддерживается в основном за счет выхода земельных массивов, новых концептуальных проектов появляется крайне мало. Среди новых проектов такого рода можно отметить поселки «Южный ветер», «Европейский квартал».

«Ошибкой большинства застройщиков остается непонимание спроса на этом рынке, — констатирует Наталья. — Застройщику проще становится размежевать имеющийся земельный массив и распродать его, нежели проводить изучение спроса и реализовывать концептуальный проект с определенным классом качества».

Сроки экспозиции для коттеджных поселков составляют, как правило, 3-4 года, более успешные темпы реализации – это 1 дом в месяц или в 2 месяца. В наихудшем варианте продажи одного коттеджа могут растягиваться на 3-5 месяцев. «Если говорить о реализации земельных участков массивов, то, по моим подсчетам, получается порядка 10-14 участков в месяц, — продолжает Наталья. — Но это участки по ценам, не превышающим 300 тыс. руб., а по площади – 10-15 соток. Кроме того, специалистами «КД-консалтинг» проводятся исследования уровня спроса, т.е. соотношения числа потенциальных клиентов к реальным. И если на рынке многоквартирного жилья доля заключаемых сделок составляет 62% от числа обращений, то на рынке ИЖС эта цифра составляет 11%. В кризисные периоды она держалась на уровне 4-5%».

 

Перспективы развития

В целом в РФ развитию малоэтажного строительства уделяется большое внимание, это признано фактически стратегической задачей №1. Вслед за федеральной программой «Жилище» в Пермском крае в апреле этого года была утверждена программа развития жилищного строительства в 2013-2015 гг, в частности, в ней также уделяется внимание развитию малоэтажки. Если объемы ввода жилья устанавливаются в размере 1,5 млн к 2015 г., то доля малоэтажки должна составлять 650 тыс. кв.м. Насколько это реально, судить пока сложно, т.к. на сегодняшний день аналитики не располагают даже ретроспективными данными о вводе малоэтажного жилья в сфере организованной застройки.

По мнению Натальи Короткой, для комплексной застройки важно развитие ГЧП, при котором государство, по сути, формирует участок, обустраивает его с точки зрения инженерной, дорожной инфраструктуры, выставляет на аукцион, а застройщик обязуется в определенные сроки по определенной цене построить определенный объем жилья. В ближайшее время на пермском рынке это возможно осуществить благодаря содействию с федеральным фондом РЖС.

Что касается развития частого жилья, то в краевой программе этому направлению не уделяется внимания и конкретных мер по его поддержке не прописано. Однако можно предположить, что развитие хаотичной застройки возможно благодаря работе по предоставлению земельных участков многодетным семьям.

«Я считаю, что застройка объектами «бизнес-класса», «элит-класса», конечно, будет развиваться, но точечно, это будет не массовое строительство, — прогнозирует Наталья. — А массовая малоэтажная застройка – она за классами «эконом» и «эконом-комфорт», и в большей степени она будет развиваться, если будет налажена работа с федеральным фондом РЖС, с местными органами власти в рамках ГЧП».

Период до конца 2013 года не обещает существенных изменений по ценам и предложениям в сегменте малоэтажной застройки. В весенне-летнем сезоне следующего года возможно удорожание земельных участков на 10-30%.

P.S.: информация получена в рамках ежеквартальных отчетов аналитиков НП«РГР. Пермский край»

Записала Наталия Булатова

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить