Савельева Елена Вячеславовна, Высшая школа недвижимости

проректор по развитию головного института "Высшая школа недвижимости", председатель комитета по обучению и профессиональному образованию "НП.РГР.Пермский край"

ПОМОЖЕТ ЛИ "ДОЛЬЩИКАМ" СТРАХОВКА?

С 2014-го года планируется ввести страхование дольщиков - покупателей жилья. Они получат новые гарантии возврата денег. Руководитель аналитического центр портала ГдеЭтотДом.РУ  Александр Пыпин, рассказывает о нюансах   и подводных камнях нововведений.

 6 января, пока многие еще отдыхали, Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Под этим весьма конспиративным названием обозначен целый комплекс мер, направленных на становление системы обязательного страхования участников долевого строительства. В перспективе реализация предложенных мер может позволить на порядок сократить число пострадавших от недобросовестных застройщиков. Впрочем, люди, готовые в условиях, похоже, неискоренимого правового нигилизма на свой страх и риск продавать и покупать квартиры в обход предусмотренных законами правил, наверняка найдутся и после того, как система страхования начнет полноценно работать.

В целом развитие системы защиты и страхования дольщиков — существенный шаг вперед для рынка новостроек с точки зрения покупателей, у которых появляется больше гарантий при неблагоприятном развитии ситуации они вернуть вложенные деньги. Системы «гарантий» уже действуют в банковской сфере (система страхования вкладов), сфере автострахования (ОСАГО) и в целом оправдали себя, несмотря на множество недостатков и болезней роста.

Первые годы будут тяжелыми и критичными и для новой системы «гарантий» дольщикам. Но в перспективе реализация принятого закона и контроль за его соблюдением позволят «убрать» с рынка наиболее непрофессиональные и ненадежные компании-застройщики, не допустить привлечение денег дольщиков в наиболее юридически и финансово рискованные проекты.

Суть закона в том, что с 2014 года застройщики, начинающие продажи по новым проектам, будут обязаны выбрать и оформить один из трех способов гарантии возврата вложенных средств дольщикам в случае «краха» их проекта. Это может быть либо банковское поручительство, либо страховка от невыполнения обязательств в профессиональной страховой компании, либо участие в обществе взаимного страхования застройщиков, то есть, по сути, системе «круговой поруки» застройщиков друг за друга. Без соответствующих договоров поручительства или страхования регистрация в Росреесте продаж квартир в новостройках будет невозможна.

Наиболее рискованные и сомнительные проекты вряд ли смогут получить поручительство солидного банка (а небольшие банки права выдавать поручительство по закону не имеют), заключить договор страхования в известной потенциальным покупателям страховой компании или вступить в общество взаимного страхования (заключить с ним договор страхования) — им просто откажут или предложат неподъемные тарифы, а значит, и начать официальные продажи такие застройщики не смогут.

Впрочем, общество взаимного страхования застройщиков еще только предстоит учредить, разработать правила его работы, в том числе и приема в него новых членов (заключения договоров страхования). По сути, принятый закон оставил на откуп самим застройщикам вопрос о том, как им построить систему взаимного страхования — им предстоит определить, на сколько жесткими будут требования к застройщикам — участникам системы взаимного страхования, каковы будут тарифы по страховкам, размер компенсационного фонда и прочие немаловажные нюансы.

Например, общество взаимного страхования вполне может предусмотреть тарифную сетку, которая будет зависеть от характера и стадии страхуемого проекта, финансовых рисков, опыта застройщика. Ведь у проекта, продажи которого стартуют на этапе фундамента, риски в большинстве случаев существенно выше, чем у проекта, который начинает продажи уже на стадии последнего этажа.

В целом общество взаимного страхования, как и профессиональные страховщики, могут стать «цензорами» и «аудиторами» рынка новостроек, так как в отличие от чиновников они будут «рублем» отвечать за принятые решения, а значит, более ответственно подходить к допуску на рынок продаж новых объектов. В тоже время у дольщиков (которые в отличие от банкиров, страховщиков и общества взаимного страхования, не обладают профессиональными знаниями, штатом юристов, аудиторов, аналитиков и ресурсами для глубокой проверки) будет больше уверенности, что продаваемый проект прошел пристрастную проверку на риски и состоятельность. Хотя эта картина идеалистична, но направляющее движение к ней закон задает.

При этом важно понимать, что гарантии, которые дает новый закон дольщикам строго ограничены — они имеют право получить деньги только при наличии соответствующего решения гражданского или арбитражного суда, причем в сумме равной указанной в договоре долевого участия на момент покупки, но не менее средней нормативной цены жилья устанавливаемой правительством для данного региона (как правило, она в полтора-два раза ниже рыночной) на момент начала продаж.

Получается, что к тому времени как «обманутый дольщик» вернет свои деньги, на них (учитывая, что цены на жилье, как правило, растут) невозможно будет купить равноценное жилье. Что касается вопросов выплаты дольщикам пеней и штрафов, то они в новом законе прописаны довольно неоднозначно и, скорее всего, только реальная судебная практика покажет, смогут ли дольщики получать по новому закону что-то кроме внесенного платежа за квартиру. Также не отвечает закон и на вопрос, что будет, если в компенсационном фонде общества взаимного страхования застройщиков не окажется достаточно средств, что вполне может случиться при остром экономическом кризисе, когда «встанут» сразу много проектов.

При этом реализация принятого закона может несколько подхлестнуть рост цен на рынке новостроек. И в потенциальном росте цен нет ничего удивительного, так как закон призван не допустить на рынок наиболее рискованные и неподготовленные проекты, а значит, как правило, наиболее дешевые. При этом более надежные и добросовестные застройщики, завоевавшие себе репутацию, ощутят влияние закона на себестоимость в наименьшей степени, так как у них будут наиболее привлекательные условия по платежам за банковское поручительство или страховку в страховой компании, при этом в обществе взаимного страхования они станут участвовать и страховаться, если их устроят правила и тарифы общества.

По сути, потенциальный рост цен будет дополнительной платой покупателей за получаемые новые гарантии, снижение рисков. В перспективе вклад нового закона в рост цен может составить до 5%. Однако на фоне иных факторов, влияющих на спрос и предложение их можно даже будет не заметить — адекватные стимулирующие меры управляющей системы жилищного строительства вполне могут смягчить негативный эффект от введения нового закона. Например, распространение системы налоговых вычетов на дольщиков — участников новой системы страхования. Тем более, что у застройщиков остается право организации жилищно-строительных кооперативов, которых законодательные новшества не коснулись. А значит, при внедрении системы страхования дольщиков стоит действовать не только кнутом, но и пряником — что бы вдруг стройки массово не превратились с 2014 года в кооперативы.



Источник: ГдеЭтотДом.РУ

просмотров: 904

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить