Михаил Грин, ПРЕЗИДЕНТ «REWTERS & BLOOM GROUP, Inc.» (USA)

КАК СНИЗИТЬ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ. ЧАСТЬ 1.

Для того, чтобы разобраться о способах снижения жилья, необходимо более пристально посмотреть на составляющие этой цены.

Один из факторов высокой стоимости является тот факт, что появление квадратных метров в России является инвестицией со стороны владельцев (держателей) капитала. Для них основной причиной инвестирования является потенциальная возможность получения дохода сверх расходов на инвестицию. Приступая к анализу конкретной инвестиции инвестор сравнивает все существующие на рынке возможности увеличения своего капитала. Инвестиция может казаться более или менее привлекательной в зависимости от целей конкретного инвестора. Принятие инвестиционного решения сводится к сопоставлению целей инвестора и основных характеристик инвестиции. Например:

ЛИКВИДНОСТЬ. Способность быстро преобразовать актив в денежные средства без потери основной суммы. Считается, что недвижимость имеет низкую ликвидность из-за времени, требующегося для продажи собственности, а также из-за непредсказуемости рыночной стоимости в момент продажи.

РЕАЛИЗУЕМОСТЬ. Способность быстрого преобразования актива в наличные по любой цене. Например, акции можно продать в любой момент на организованной бирже по текущей рыночной стоимости, что нельзя сказать о недвижимости.

ЛЕВЕРЕДЖ. Использование заемных (!) средств для финансирования части покупной цены инвестиции. Сделки с недвижимостью имеют более высокий левередж, чем большинство инвестиций других типов.

УПРАВЛЕНИЕ. Стоимость контроля над инвестицией. Управление инвестицией осуществляется на двух уровнях: управление активами и управление собственностью.

Управление активами включает контроль финансовой эффективности и внесение необходимых изменений.

Управление собственностью относится исключительно к инвестициям в недвижимость и включает повседневную эксплуатацию собственности, содержание и техничское обслуживание здания.

НАЛОГОВОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ. Воздействие федерального налогового законодательства на доходы, прибыль или убытки от инвестиции. Этот аспект включает такие вопросы как налоги на некоторые виды доходов от прироста капитала, налоговые льготы, налоговые отсрочки и т.д.

СТАВКА ДОХОДА (ДОХОДНОСТЬ). Мера инвестиционной эффективности. Ставка дохода - процентный доход с каждого инвестированного рубля за каждый период, в течении которого он инвестирован. С помощью доходности удобно сравнивать альтернативные инвестиции. Ставки дохода обычно оценивают на доналоговой и посленалоговой основе.

РИСК. Вероятность потери инвестированной основной суммы и/или потенциального дохода от инвестиции.

 

Анализ всех вышеприведенных величин и их суммирование показывает насколько это все удораживает недвижимость.

В будущем я продолжу рассмотрение составляющих цены квадратного метра и в конце перейдем к обсуждению путей и способов снижения.

01.03.2013 Михаил Грин, Москва. 

P.S. В следующий раз я планирую выйти в "эфир"  с выставки MIPIM 2013 в Каннах в период с 11-15 марта.

просмотров: 969

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев