Марина Репина, заместитель генерального директора УК «Проспект Эко»

Особенности управления объектами недвижимости различных типов

1. Классификация объектов недвижимости на типы.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр); искусственные объекты (постройки).
К последней категории относятся: жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);
коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс); общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли, административные здания и пр.).

2. Управление недвижимостью: понятие, цели и задачи

Управление недвижимостью — это комплекс мероприятий, нацеленных (с учетом целей и задач собственника) на эффективное использование объекта недвижимости, что подразумевает в конечном итоге получение прибыли от его использования.

Управление недвижимостью включает в себя четыре понятия (согласно западной классификации): Facility management; Property management; Building management; Asset management.

Facility management подразумевает под собой мероприятия, направленные на эффективное обслуживание объекта недвижимости и увеличение срока его жизненного цикла: контроль состояния коммуникаций и узлов; планирование и проведение ремонтных работ; обеспечение бесперебойной работы коммуникаций (тепло-, энерго- и водоснабжение, телефон, интернет, телекоммуникации и т.д.); организация уборки в помещениях и прилегающей территории; охрана объекта и т.д.

Property management — это услуги по подбору арендаторов, ведения необходимой технической, финансовой и юридической документации, связанной с работой объекта недвижимости: составление и ведение договоров, актов приемки и сдачи; ведение бухгалтерской документации по объекту (расчеты с арендаторами и обслуживающими организациями, счета на оплату, платежные поручения и т. д.); расчет расходов на содержание объекта и их оптимизация; расчет финансовых показателей, характеризующих состояние объекта и т. д.

Building management – это управление на уровне проектирования объекта, консультации по вопросам выбора инженерной системы, разработка системы эксплуатации: составление календарных планов и бюджетов реализации проекта, разработка технических заданий на проектирования объекта недвижимости; управление строительством (включая технический надзор за строительно-монтажными работами); разработки общей системы технической эксплуатации в рамках управления недвижимостью.

Asset management — это управление финансовыми потоками собственника недвижимости. управление финансовыми потоками, поступающими от арендаторов и клиентов; решение вопросов по инвестиционным займам и кредитованию под различные цели.

 

Преимущества привлечения профессиональной управляющей компании.

Сегодня многие собственники недвижимости стараются обеспечить самостоятельное управление объектом. К сожалению, это путь, который не может быть оптимальным. В основе решений собственников, которые предпочитают этот вариант, лежит естественное желание получить максимальную прибыль, сэкономив на услугах квалифицированных специалистов. Как правило, они используют для целей управления персонал своей компании (бухгалтеров, юристов) или создают дополнительные структуры, куда набирают персонал.

Но управление недвижимостью — это многофакторная задача, составляющими которой являются проблемы оптимизации расходов и увеличение доходов, инженерные расчеты, юридические вопросы и многое другое. Разве может человек, который не имеет достаточного опыта работы, оценить перспективы развития и эксплуатации объекта, смоделировать и спрогнозировать ситуацию, решить инженерно-технические, юридические задачи и т.д.

Такая ситуация часто возникает из-за отсутствия развитого рынка управления недвижимости, недоверия собственника к управляющим компаниям, отсутствия стратегического мышления у владельцев недвижимости (часто преобладает стереотип «урвать, а дальше хоть потоп») и т.д. Но, как показывает практика западных компаний, наибольший эффект (прибыль, инвестиции и т. д.) достигается, когда за дело берутся профессионально подготовленные опытные специалисты.

И лучше привлекать их с самого начала, когда только планируется построить коммерческий объект недвижимости. Это позволит смоделировать ситуацию строительства и дальнейшего развития объекта, просчитать экономический эффект, ожидаемые риски, затраты на рекламу и маркетинг и многое другое. Такой комплексный подход, включающий в себя анализ с начальных этапов до момента ввода объекта в эксплуатацию и в дальнейшем работу над эффективным использованием объекта — самый лучший вариант.

Компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью, имеют следующие 3 преимущества: персонал (управляющие, инженеры, юристы, бухгалтера и т.д.); связи (наличие отлаженных связей как в среде проектировщиков, так и в среде эксплутационных организаций, а также в государственных органах: БТИ, нотариус, налоговая и т.д.); опыт.

3. Особенности управления офисными центрами.

Разные типы объектов недвижимого имущества требуют различного уровня управленческой подготовки: от обычного склада с минимальными требованиями к управлению до сложнейших торгово-развлекательных, гостиничных комплексов, где управление осуществляется на уровне глобального бизнеса.

Управление офисной недвижимостью - один из самых быстроразвивающихся бизнесов в сфере недвижимости. Он включает в себя весь цикл работе объектом: консалтинг, брокеридж, управление строительством, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, планирование офисного пространства, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта.

Успех офисного здания зависит от того, как управляющая компания организовала процесс управления на объекте. Управление коммерческой недвижимостью строится на основе замкнутого цикла; планирование деятельности - ее осуществление - контроль за деятельностью - анализ результатов деятельности и ее оптимизация.

Обслуживание офисных зданий сейчас должно быть максимально технологичным, отрегулированным и высококачественным. Ведь от того, насколько хорошо обслуживаются офисы, зависит во многом престиж и репутация фирм-арендаторов.

Спрос на высококачественные офисные помещения постоянно растет, и вместе с ним, растут требования к технологическим характеристикам и показателям комфортности того или иного офисного помещения. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта.

Обслуживание здания офисного типа должно обязательно включать: Планирование периодических ремонтных работ, поддерживающих офис в отличном состоянии и приводящих его в соответствие с последними требованиями дизайна офисных помещений. Полную техническую поддержку работы офиса, во избежание каких бы то ни было простоев в работе. Организацию ежедневной качественной уборки и удаления мусора. Организацию взаимодействия с властями города по разным хозяйственным вопросам. Проведение ресурсосберегающей политики в офисном здании, позволяющей в значительной степени экономить средства. Обеспечение полной безопасности работы офисного помещения. Поддержку имиджа офисного центра через высокопрофессиональных сотрудников, задействованных в обслуживании здания.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, начинают понимать, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами.

В настоящее время только!!! 10% офисных зданий Москвы управляются сторонними профессиональными управляющими. Далеко не все собственники понимают, что недвижимость нуждается в профессиональном управлении, что собственность можно использовать более эффективно и технологично, как актив с целью извлечения максимального дохода.

4. Особенности управления торгово-развлекательными комплексами.

Современный торгово-развлекательный комплекс - это единое управление, единая концепция, сбалансированный состав арендаторов. В торговом центре не допускается прямая конкуренция. Сложность работы с торговыми центрами заключается в необходимости соблюсти баланс интересов всех заинтересованных сторон; инвестора, арендаторов, потенциальных покупателей. Поэтому большое значение имеет выбор консультанта, который будет заниматься разработкой концепции торгового центра. Консультант предлагает тот или иной вариант концепции, основываясь на знаниях о потенциальных арендаторах и их потребностях, об условиях аренды и арендных ставках, которые обычно различны для помещений разного типа.

Концепция торгового центра описывает целевые группы покупателей, тип торгового центра, состав арендаторов (якорных и сопутствующих). В концепции также содержатся рекомендации по позиционированию торгового центра, технические параметры, внутренние планировки и финансовая модель проекта. Чем четче прописаны этапы реализации проекта и связанные с ними действия, тем легче будет реализовывать его в реальную жизнь, тем больший доход он принесет собственнику.

После открытия функционирование торгового центра регулирует управляющая компания. Именно от нее зависит комфорт работы арендаторов в торговом центре, соблюдение концепции объекта и успех проведения рекламной компании. Успешность торгового центра зависит от разных мелочей, которые управляющая компания должна вовремя отслеживать: это и смена лампочек, и охрана здания, и уборка, и многое другое. Эффективность работы торгового центра можно оценить путем анализа данных, полученных от арендаторов о посещаемости, объеме продаж и данных управляющей компании, полученных на основании счетчика посетителей и информации о распределении потока покупателей.

Большое значение в работе управляющей компании торгового центра имеет успешное разрешение конфликтных ситуаций, возникающих между арендаторами или в следствие действий самой управляющей компании (например внеплановое отключение электричества, ремонт и др.). УК должна держать арендаторов в курсе того, что происходит на территории торгового центра. Недопустима перестройка или проведение каких-либо работ на территории торгового центра без предварительного о том уведомления арендаторов. УК также обеспечивает круглосуточную безопасность торгового центра. Обычно ответственность за сохранность имущества арендаторов несет либо сама управляющая компания, либо нанятая управляющим охранная структура.

5. Особенности управления складской недвижимостью.

Современный крупный склад — это сложное техническое сооружение, которое состоит из многочисленных взаимосвязанных элементов, имеет определенную структуру и выполняет ряд функций по накапливанию и распределению грузов среди потребителей. Тенденции рынка таковы, что любое складское помещение не может рассматриваться отдельно от всей логистической системы, это часть системы, часть бизнеса любой дистрибьюторской и производственной компании. Только такой подход позволит обеспечить успешное выполнение основных функций склада и достижение высокого уровня рентабельности. В этой связи повышается роль профессиональных компаний, оказывающих услуги по управлению складской недвижимостью.

Поскольку современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, он рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. В условиях современной экономики товарные ценности должны двигаться, а не залеживаться, скапливаясь в одном месте. Склад, который позволяет решить эти задачи, является качественным. Как правило, складскими помещениями управляет собственник или логистическая компания. Склад очень сложное сооружение, требующее специализированного, технологического управления, четкой отлаженности действий всех служб, высокого профессионализма персонала. Для успешного функционирования склада необходимо обеспечить поставку грузов, контроль за их поставками, разгрузку и приемку, внутрискладскую транспортировку и передвижение грузов, складирование и хранение, отгрузку и многое другое. Все составляющие деятельности тесно взаимосвязаны между собой, четкая координация служб склада позволяет планировать и контролировать деятельность объекта с минимальными затратами. В этом выражается эффективность объекта и его управления.

Основными принципами успешной организации управления работы складского помещения являются: максимальная механизация и автоматизация технологических операций; оптимальное использование площади и емкости складских помещений; организация сквозного "прямоточного» товарного потока; планомерность и ритмичность складских работ; полная сохранность товаров.

6. Основные тенденции развития процесса управления объектами коммерческой недвижимости в г.Перми

На сегодняшний день можно с уверенностью заявить: будущее рынка - за профессиональными управляющими. В перспективе подавляющая часть объектов коммерческой недвижимости будет эксплуатироваться с привлечением внешних профессиональных управляющих компаний. Об этом свидетельствует и западный опыт управления, и положительные тенденции в изменении спроса на услуги управления на российском рынке.

Основные тенденции: повышения спроса на услуги внешних управляющих компаний; увеличение числа управляющих компаний, предоставляющих услуги по комплексному управлению объектами недвижимости различных типов; развитие управляющих компаний и повышение качества оказываемых ими услуг; повышение стоимости услуг управляющих компаний, связанное с ростом профессионального уровня специалистов - маркетологов, инженеров, управляющих.

Наибольшими конкурентными преимуществами будут обладать те компании, которые, во-первых, имеют в своей структуре специалистов, имеющих знания, навыки и опыт работы в различных сегментах рынка недвижимости, а, во-вторых, обеспечивают полный цикл работ при реализации проекта: исследования -концепт –брокеридж-сопровождение-управление

Наблюдается тенденция перехода в оплате работы управляющей компании от получения ею процентов от реализации к процентам от прибыли с объекта. В оплате услуг за эксплуатацию наблюдается тенденция компенсации управляющей компании всех расходов на эксплуатацию объекта плюс выплата фиксированной суммы за организацию построения процесса эксплуатации, возможна также выплата бонуса за экономию.

Если говорить о тенденциях развития управляющих компаний, то можно отметить, что наибольшую прибыль от своей деятельности будут получать те компании, у которых находятся несколько объектов в управлении. Чем больше у компании объектов, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная. Как правило, если у компании более 10 проектов в управлении, могут выделяться узкоспециализированные службы (консалтинга, охраны, эксплуатации, клининга, транспортные и т.д.) как самостоятельные коммерческие единицы, нередко под новым брендом.

просмотров: 3404

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев