Элит в Перми без дела стоит

31 августа 2012 г., просмотров: 445

Со всех сторон Пермь, как будто, город, в котором есть деньги, производство, ресурсы, средний и крупный бизнес, международные связи и перспективы. Следовательно, у нас должны быть богатые люди, которые хотели бы жить в комфортных условиях, и, продолжая логику, дома и квартиры, способные вкусы искушенных потребителей удовлетворить. Портал «Метросфера» провел заочный круглый стол на тему «Есть ли в Перми дома бизнес и элит класса». (О категориях рассуждаем исходя из классификатора проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству).

Участники заочного кругло стола:

Марек Кинцл, генеральный директор ОАО «Порт Пермь», доктор юридических наук, Член совета директоров

Марина Коноплёва, генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь»

Марат Юсупов, начальник отдела недвижимости инвестиционной компании «Проспект»

Эдуард Швецов, директор ООО «РегионЖилСтрой»

Константин Пищиков, директор ООО «Золотая Нива».

Насколько востребованы дома повышенной комфортности среди пермского покупателя? Кто этот покупатель (его портрет)? Могут ли квартиры в элитных многоэтажках удовлетворить потенциальный спрос?

Марек Кинцл: В Перми нет домов, которые можно отнести к бизнес-классу и элите. Дома не отвечают стандартам, заявленным в названии, хромает качество строительства и исполнения, архитектурная составляющая не соответствуют требованиям рынка элитного жилья.

Как многоэтажный дом, с таким большим количеством жильцов может быть элитным? Можно ли гарантировать, что девелопер будет выборочно избирать граждан, которые смогут в нем проживать, отбирая вам интеллигентных соседей? Вряд ли. Для этого ему придется иметь человек 20 желающих на одни объект, такого наш рынок не предлагает.

25-и этажный дом мог бы быть элитным в центре Манхеттена, но не в Перми. Дом повышенной комфортности должен быть уникальным с точки зрения архитектуры, располагаться в тихом, уютном месте, но при этом иметь хорошую инфраструктуру. Быть малоэтажным, «плотность населения» в нем должна быть небольшой. Так же важны уровень озеленения и парковочные места (желательно отапливаемые), хорошее качество менеджмента участка, безопасность проживания, наличие основных услуг по обслуживанию дома. Площадь квартиры важна в меньшей степени. В Перми таких примеров я не знаю.

Марат Юсупов: Дома бизнес-класса в Перми есть однозначно. Но бизнес-класс предъявляет множество требований, и можно встретить лишь дома с отдельными элементами и характеристиками, отвечающими этим категориям. Объектов же, которые можно однозначно назвать элитными и бизнес, в Перми все-таки нет.

Справка от «Метросферы»:
Согласно перечню строящихся многоквартирных жилых домов на территории Перми по классам качества (на основании Единой классификации жилых новостроек РФ), который готовят эксперты комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» в Перми по состоянию на 30.06.2012 такие объекты есть. Кирова, 33 (10 этажей, долгострой), Рабочая,7 (19 этажей, на стадии строительства), Советская, 3 (2 очередь; 9 эт., строится), Чернышевского, 15Б (25 эт. строится), 1-ая Красноармейская, 41А (9 этажей, на стадии строительства), Плеханова, 58А (6 эт., строится). Все дома отнесены к категории «бизнес-класс».

Рабочая,7	Советская, 3	Чернышевского, 15Б	1-ая Красноармейская, 41А	Плеханова, 58А	Кирова, 33

На мой взгляд, элитный дом, дом бизнес класса не может иметь более 40 квартир. Площадь объекта недвижимости так же важна в меньшей степени. Сейчас не модна гигантомания - высокие коммунальные платежи, высокая цена квартиры, большие вложения в ремонт.

Критерии элитности становятся все шире, и рамки, утвержденные классификатором, не являются догмой для застройщика. Например, площадь квартиры.

Справка от «Метросферы»:
Согласно классификатору классности жилья площади должны быть следующие: однокомнатные квартиры бизнес класса - от 45 кв. метров, «элит» - от 60 квадратов; 2-комнатные: от 65 и 80 соответственно; 3-хкомнаные: от 85 и 120; 4-хкомнатные: от 120 и 250 и 5-икомнатные: от 150 и 350.

Мое мнение, что в доме должно быть несколько квартир, отвечающих стандарту «элит», что бы на каждого покупателя было свое предложение. И «попроще» и «поэсклюзивнее».

Марина Коноплёва: Дом элит и бизнес класса должен обладать рядом преимуществ. В первую очередь - это местоположение, именно оно определяет насколько комфортно и удобно будет жильцам данного дома; во-вторых - это качество архитектурно - планировочного решения как здания, так и квартиры, четкое разграничение жилой и коммерческой зоны, наличие крытой парковки, грамотные планировочные решения. В-третьих, качество строительных, отделочных работ, использование натуральных материалов.

Так же важной составляющей комфортного дома, является его техническое оснащение, наличие автономных коммунальных систем и систем безопасности: противопожарной, системы видеонаблюдения и диспетчеризации.

И самое главное, чего очень мало в нашем городе - это обустройство придомовой территории с детскими игровыми площадками и полным отсутствием автомобилей под окнами.

Марат Юсупов: Относительно технической оснащенности домов, типа систем «умный дом», систем очистки воды, могу, как бывший председатель ТСЖ, прокомментировать следующее. Такие системы застройщики не спешат устанавливать в связи с тем, что у нас просто нет специалистов, способных грамотно их обслуживать. Так же у нас плохо развита культура собственничества. Жильцы дома не хотят воспринимать коридоры, лифты, лестничные площадки частью своего имущества, за которым они должны следить, ухаживать и платить.

Эдуард Швецов: Для себя я не вижу потребности в покупке квартиры в «элитном муравейнике», которые предлагаются на рынке. Цены непомерно завышены, качество не соответствует цене. За такие деньги лучше купить квартиру за границей.

Теоретически я могу позволить себе покупку квартиры в доме бизнес класса, но зачем мне дом, окна которого выходят на магистраль, где вечное движение, шум, людской поток и загазованность.

Я предпочту купить или построить индивидуальный дом в среднем отдалении от центра города или даже за городом, но зато получу за те же, в общем-то, деньги, комфорт, уют и тишину.

Константин Пищиков: То, что предлагается нам как дома повышенной комфортности в Перми, настолько не соответствует моему понимаю элитного и бизнес дома, хотя стоит при этом очень дорого, что даже не ставит передом мной вопроса о покупке квартиры в таком доме. Удобнее иметь загородный дом и несколько квартир в городе, если будет необходимость провести какое-то время в центре города и быть всегда в зоне доступности. При этом квартире быть супер «навороченной» совсем не обязательно. А так, есть автомобили, поэтому проблемы добраться до города не возникает.

Может ли загородный дом «заменить» квартиру в доме бизнес-класса?

Марат Юсупов: На мой взгляд, можно, еще и с рядом преимуществ загородного дома перед квартирой в доме бизнес - класса. Первое, стоимость квартиры в доме бизнес класса и частого дома сопоставима, при этом по площади дом будет находиться в выигрышном положении.

Второе, содержание. Эксплуатация частного дома обойдется дешевле, чем квартиры в элитном доме. Чем площадь квартиры больше, тем выше платежи, содержать вам придется «весь штат» управляющей компании. Есть сегмент людей, для которых заниматься содержанием дома совсем не по душе, тогда можно нанять управляющего на заработную плату и это все равно выйдет дешевле, чем услуги УК.

Небедные люди тоже любят экономить, поэтому для них жить в зеленном массиве за городом, с чистым воздухом, с меньшей платой за «коммуналку» куда интереснее. В таком доме можно нивелировать затраты на обслуживание дома за счет разделения затрат на коммунальные услуги между жителями.

Эдуард Швецов: В квартире должно быть комфортно и уютно. Добиться этого в многоквартирном доме куда сложнее. Кто знает, какие будут соседи, какого качества этот дом. Если ты сам строишь, ты знаешь ответы на эти вопросы.

С чем связано желание ряда застройщиков сменить концепцию постройки с «бизнес» на «средний класс» или даже «эконом»? Настолько ли оправдан риск не продать квартиры в элитном доме. Может все кто «элитку» себе может позволить уже обеспечены жильем?

Марек Кинцл: Риск не продать квартиру в доме бизнес класса точно такой же, как в любом другом проекте.

- Если не могут продать - это проблема экономики проекта, а не отсутствие покупателя. Если квартиры не продаются, значит нужно что-то менять, может и класс жилья. Проект должен быть правильно экономически рассчитан.

Эдуард Швецов: По моему мнению, супер богатых людей в городе можно насчитать всего пару десятков, и они уже обеспечены жильем, у них уже по несколько квартир в Перми и за пределами города и строить специально для них элитные многоэтажки совершенно не к чему.

Марат Юсупов: Почему же, если богатых людей так немного, желающие купить «дорогое» во всех отношениях жилье всегда находятся? Ответ прост - они заводят детей и покупают жилья для них. Или постепенно расширяют площадь проживания, или наоборот покупают квартиру меньшую по площади, потому что дети разъезжаются и становится экономически не целесообразно содержать квартиры огромных площадей.

Застройщик пытается «притянуть» свой объект к уровню «элитный» или «бизнес». Классность дома определяется исходя из каждого проекта, в зависимости от того, нужен такой дом на рынке сейчас и готовы ли его купить сегодня или не готовы.

Ценовую политику ведет застройщик, но он подстраивает ее под существующий рынок. Почему у некоторых домов есть проблема, что объекты не реализуются. Это говорит о том, что заявленная цена не соответствует рынку. А дальше два варианта - либо ждать, пока покупатель появится, либо изначально работать более плавно в зависимости от рынка - сколько потребитель готов заплатить, столько ориентировочно и будет стоить квартира.

Более грамотное мерило - это рыночная цена, а не та, которую поставил продавец. В моей практике есть примеры, когда цена за объект снижалась на полмиллиона - рынок всегда побеждает.

Марек Кинцл: Пермь - это не деревня, но и не Манхеттен, мы в середине пути. С точки зрения структуры жителей мы резко среди других городов не выделяемся. У нас есть и экстремально богатые люди, но их немного. Значит, ориентироваться на них при строительстве большого проекта не целесообразно. Но в Перми есть огромная потребность в жилье, а этого достаточно. Логика следующая:

Чем лучше будет инфраструктура города, условия жизни, тем город становится все более привлекательным, это и школы, и детские сады, уровень озеленения, качество высшего образования, количество высокооплачиваемых рабочих мест. Город становится более удобным для проживания, следовательно, более привлекательным для людей, значит, интересным для бизнеса. Это в свою очередь увеличивает количество обеспеченных людей, которые не будут искать место для проживания в другом городе или стране.

Сколько людей живет в деревянных домах, «хрущевках», панельных домах 90-х годов постройки. И сегменты потихоньку переливаются. Человек начинает свой бизнес, сначала он живет в «скромном» доме, постепенно деньги копятся, и он может позволить себе купить что-то более комфортное. «Брежневку» меняет на «панельку», «панельку» на дом улучшенной планировки и так далее.

При этом я не приемник того, что бы у нас строилось сплошь социальное жилье. Отстроить тысячу квадратов жилья клсса - эконом - это конечно определенный подвиг, но через 20 лет смотреть мы на него будем как сегодня на «хрущевки».

Эдуард Швецов: По моему мнению, нет ни в стране, ни в Перми такой стабильности. Есть люди богатые, а есть те, кому меньше повезло, и возможности разбогатеть, как не было, так и не представится.

Корытова Александра

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить