Владимир Пучнин: «Каждый должен заниматься своим бизнесом»

Каковы потребности пермяков в новых квадратных метрах и каковы возможности застройщиков вкупе с банками эти потребности обеспечить? Станет ли такое жилье более массовым и доступным?  О ситуации на пермском рынке новостроек, административных барьерах, роли государства в поддержке строительной отрасли и привлечении инвестиций на рынке ценных бумаг рассказывает финансовый директор ГК «Камская долина» Владимир Пучнин.

- Владимир Михайлович, в СМИ не первый год обсуждается вопрос себестоимости строительства. На ваш взгляд, что все-таки сегодня определяет цену и какова себестоимость квадратного метра нового жилья в Перми?

- В ряде источников обозначалась цифра в 18 тыс. рублей за кв.м. Не исключаю, что вертикально интегрированные компании, которые в своей структуре имеют производство строительных материалов и сами ведут строительство (то есть обеспечивают полный строительный цикл), могут удерживать уровень себестоимости в 16 тыс. за кв.м. Мы же горизонтально интегрированная компания. И за период кризиса, проводя различные тендеры между подрядчиками, мы смогли приблизиться к минимальной границе стоимости, которая составляет 21,5 тыс.руб./кв.м. Это стоимость строительно-монтажных работ с учетом подключения внутриквартальных сетей. Если еще добавить по 3-4 тысячи рублей стоимости выполнения техусловий подключения к сетям, то мы выходим на минимальный показатель в размере 25 тыс. руб за кв.м.

- Привел ли кризис к тому, что компании вынуждены предлагать новые схемы покупки жилья? Если да, то какие?

- Попытки создания таких схем были. В частности, инициатива ПЗСП реализовать ипотеку от застройщика. Такие схемы мы проводили еще в 2005 году. Увидев, что некредитная организация может выдавать и, кроме того, рефинансировать ипотечные займы, мы выдали два займа и в дальнейшем их рефинансировали. Однако, просчитав в тот момент трудоемкость процесса и видя перемены в платежеспособности наших покупателей, мы решили, что каждый должен заниматься своим бизнесом. То есть банки - предоставлять кредиты, застройщики и девелоперы - управлять строительством, а риэлторы, соответственно, продавать.

- Есть мнение, что с приходом кризисных тенденций на рынок, потребовался пересмотр технологий работы и механизмов взаимодействия. Согласны ли вы с этим мнением?

- Если компания использует апробированные продукты и проверенные алгоритмы работы с клиентами, это оправдывает себя. Другое дело, что в кризисный период необходимо эти механизмы поднастроить и, возможно, где-то оптимизировать. За 2008-2009 годы у нас были подписаны соглашения со всеми крупнейшими риэлторскими компаниями. Больший объем жилья мы сейчас реализуем именно через партнеров. Таким образом, можно сказать, что конкуренты объединяются, для того чтобы выжить на рынке.

- Насколько часто при приобретении новостройки покупатели привлекают ипотечные средства? Какие схемы финансирования применяла ваша компания?

- В целом кредитных продуктов на строящееся жилье предоставляется сегодня сравнительно немного: по ощущениям, из ста продуктов банков только 5-7 действительно направлено на новостройки. Что касается финансовых схем, у нас были хорошие прецеденты. В частности, через Сбербанк России мы реализовали схему фондирования. Это европейская модель, когда покупатель передает деньги на накопительный счет. И чем больше сумма на данных счетах, тем ниже ставка кредитования. У нас был период, когда по этой системе кредитная ставка опускалась до уровня 5%. По такой схеме мы построили два дома в г. Чусовом: по ул. 50 лет ВЛКСМ и 1-ю очередь дома по ул. Мира. При стабилизации ситуации на рынке считаю, что это довольно перспективный инструмент. И в этом отношении более эффективно кредитовать не застройщика, а конечного потребителя. Если говорить о кредитных линиях, мы сейчас рассматриваем возможность кредитования новых объектов через Сбербанк России. В частности, в «Боровиках» по ул. Хабаровской и в м/р Юбилейный по ул. Холмогорской общим объемом кредитования в 300 млн рублей.

- В кризисный период на рынок вновь вернулись зачетные схемы. Какой процент объема квартир уходит сторонним организациям за их услуги в вашей компании?

- По подрядчикам доля взаимозачетов пока достаточно велика. В докризисный период на протяжении 2005-2006 годов оплату услуг мы вели исключительно деньгами. В сентябре 2008 года доля бартера составила 10-20%. В острую фазу кризиса этот показатель достигал 80-90%. На сегодня он составляет 50-70%.

- Насколько сократились объемы строительства по вашей компании с приходом кризиса?

- В докризисный период портфель строительных проектов «Камской долины» составлял порядка 2,5 млн кв.м. Это то, что мы в перспективе должны построить. Сейчас в активной стадии у нас находится строительство 600-700 тыс. кв.м: это объекты в м/р Акуловский, Юбилейный, Красные казармы, а также ряд других проектов с годовым объемом сдачи около 100 тыс.кв.м в год. Крупные проекты мы пока не презентуем. Речь идет о Култаево-3, Авиаторе-2, проекте реконструкции Горок. Когда наступит благоприятное время, мы обязательно к ним вернемся. Сейчас же рассматриваем поэтапный ввод объектов с максимальной степенью готовности. В докризисный период годовой объем сдачи жилья в 2009 году предусматривал около 250 тыс. кв.м. Пока, с учетом сложившихся тенденций, до 2012 года мы нацелены на программу, которая предусматривает ввод от 100 до 150 тыс. кв.м в год.

- Административные барьеры в строительстве - есть ли улучшения в этой ситуации? Оказал ли здесь влияние кризис?

- Когда рынок был перегрет, административный потенциал, соответственно, также был ограничен. Ранее в связи с этим у нас встречались анекдотичные ситуации, когда в 2005 году по одному из объектов на Стахановской мы получили разрешение на строительство 28 декабря, а 29 декабря подписали акт сдачи его в эксплуатацию. То есть по документам дом был построен за один день. В прошлом же году только по двум микрорайонам у нас было получено 16 разрешений до выхода подрядчика на площадку.

- Насколько госпрограммы помогли в период кризиса? Какие программы в особенности?

- Очень помогли. И несмотря на то, что по госпрограммам мы реализовывали жилье по очень низкой стоимости, из 3 млрд выручки в 2009 году 1,5 млрд составили государственные средства. Если бы этой поддержки не было, острую фазу кризиса проходить было бы значительно сложнее. Наибольший объем был проведен по программам ЖКХ и Министерства обороны, по Пермскому краю - по программам «Молодая семья» и «Ветераны ВОВ».

- Как вы оцениваете перспективы рынка ценных бумаг? Стоит ли строителям выделять инвестиционный бизнес в отдельное направление?

- В России мы были первой региональной строительной компанией, которая выпустила облигационный заем на публичном рынке. В предкризисный период мы были готовы выйти на международный рынок с целью привлечения дополнительных инвестиций. Однако, возможно, было правильно, что мы не пошли на этот шаг, поскольку валютные риски и риски коротких заимствований серьезнее повлияли бы на деятельность компании. С другой стороны, почувствовав, что это такое, мы просто уверены, что со временем вернемся на публичный рынок заимствований.

- Как, на ваш взгляд, рынок нового жилья поведет себя в обозримом будущем?

- После столь длительного суммарного падения, которое наблюдалось в 2008-2009 годах, текущий период можно смело назвать стабилизацией на рынке цен. Если никаких негативных тенденций не произойдет, стоит ожидать роста в 2011 году в среднем на 20%.

Юлия Конева, специально для портала "Метросфера.ру"

просмотров: 790

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев